המפקחת על המקרקעין: אפשר להודיע על כינוס דיירים גם בקבוצת הווטסאפ של הבניין

הכותב שותף בכיר במשרד עורכי דין יוסף ישורון ושות' מתמחה במקרקעין ובתים ומשותפים

באחד המקרים שנדונו באחרונה בפני המפקחת על רישום מקרקעין חיפה, עינת מידן בלום, נדונה סוגיה שאלת התנהלות הנציגות מכוח הדין בעידן הדיגיטלי.

עובדות המקרה: המפקחת על רישום מקרקעין דנה בשלושה הליכים משפטיים נפרדים אשר אוחדו לדיון אחד: תביעה אחת עניינה חיוב הנתבע בהוצאות ניהול ותחזוקה בבית המשותף; תביעה שנייה עניינה סילוק שער ברזל שהתקין הנתבע בכניסה לדירתו; ומנגד תביעה השלישית עסקה בדרישת הנתבע לפינוי מקלט הבית המשותף ובהסרת דלת שהותקנה בסמוך למבואה שלו. התובעת היא נציגות הבית המשותף בקריות.

פסק דין מציין כי מעיון בנסח רישום עולה שמדובר בבניין בן שמונה קומות הכולל 32 יחידות המשמשות כמשרדים. הנתבע הוא בעל הזכויות במחסן ששטחו 26.20 מ"ר ומשרד בשטח 76.60 מ"ר. הנתבע העלה כמה טענות שונות כלפי הנציגות ואולם לענייננו, הנתבע, גם הטיל דופי בניהול חוקי של הנציגות, כאשר נטען כי הנציגות לא דאגה לכנס את האסיפה הכללית אחת לשנה בהתאם לחוק המקרקעין או שהתקיימו אסיפות ללא ידיעתו. הנתבע גם טען כי מזה עשור לא כונסה אסיפה כללית שעל הפרק מינוי נציגות.

ההחלטה: המפקחת על בתים משותפים קבעה בפסק הדין כי כלל ידוע הוא שבית משותף צריך להתנהל לפי תקנון המסדיר את היחסים בכל הקשור לזכויות וחובות בבית המשותף. בבית המשותף, נשוא התביעה, קיים תקנון מצוי. חוק המקרקעין סעיף 5 (א) קובע כי על בעלי הדירות חובה לכנס אחת לשנה אסיפה כללית זאת על מנת "קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בו, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף".

חוק המקרקעין קובע כי על הנציגות להודיע לבעלי הדירות מועד ומיקום כינוס האסיפה הכללית, לפחות ארבעה ימים, בפרסום במקום בולט. הודעה כוללת גם סדר יום של האסיפה. נושאים מחוץ לסדר יום של האסיפה לא ידונו.

המפקחת דחתה את טענת הנתבע בעניין חוקיות אי כינוס האסיפה הכללית וטענות כי החלטות האסיפה "נגועות בעריצות הרוב". המפקחת פסקה כי השתכנעה כי הנציגות פרסמה הודעות על כינוס האסיפה הכללית בכמה מקומות בולטים ברחבי הבית המשותף, בנוסף המפקחת קבעה שגם לנציגות קיימת קבוצת ווטסאפ של בעלי הדירות, שבה מפורסמים ענייני הבית המשותף כולל בעניין כינוס האסיפה הכללית, פרסום פרוטוקולים, בנוסף לשליחתם במיילים של בעלי הדירות. במילים אחרות המפקחת רואה בפרסום מידע דיגיטלי כעונה להגדרת אמצעי פרסום על פי החוק.

לסיכום, האסיפה הכללית הייתה והינה הגוף המרכזי בדומה "לכנסת ישראל", האחראי בענייני הבית המשותף. בכל בית משותף יש על פי חוק המקרקעין לקיים את החובה לכנס לפחות אחת לשנה. לא כל בעלי הדירות מודעים לדרישה זו, וכדי למנוע סכסוכי שכנים עתידיים יש ליידע את בעלי הדירות, במיוחד בבתי מגורים גדולים יותר בדבר קיום אסיפה הכללית גם בערוצים דיגיטליים כמו קבוצת ווטצאפ. 

(חי) 466/21