ההנחיות החדשות שעשויות לשחרר מהפקק התכנוני אלפי יחידות דיור

הנחיות חדשות מטעם ראשי מוסדות התכנון עשויות לעשות סדר בוועדות המחוזיות - ולשחרר במשהו את הפקק האדיר בעולם התכנון: לגלובס נודע כי לאחרונה נשלחו שני מכתבים ליושבי־ראש הוועדות המחוזיות ולמתכנני הוועדות, ובהם שתי הנחיות ספציפיות לגבי סוגיות מהותיות שמעסיקות את הוועדות לא מעט: הרווח היזמי בפרויקטי פינוי־בינוי ואישור שר/שרת הפנים לתוכניות בסמכות הוועדות המקומיות. 

■ מ-3 קומות למגדל עם יותר מ-100 דירות: המהפך של בניין ישן ברמת גן 
■ שתי ועדות, שתי החלטות שונות: שאלת המיליארדים של היטלי ההשבחה בדרך לעליון 

צמד המכתבים נשלח במשותף על־ידי ראש מטה התכנון הלאומי, עו"ד שלומי הייזלר, ועל־ידי מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח. גורמים המקורבים לשניים מסבירים כי מטרת ההנחיות היא לשים סוף לעיכוב הנגרם בשל עיסוק מיותר או מוגזם בעניינים טכניים במהותם, המסיטים את המוקד מהמטרה העיקרית של מוסדות התכנון כיום: אישור כמה שיותר יחידות דיור, כדי להגדיל את ההיצע ולהילחם במשבר הדיור ההולך ומחריף.

"לאשר זכויות בהיקף גבוה - גם אם הרווח היזמי גדול מהמינימום"

מכתב אחד ששלחו הייזלר ואלמליח עוסק בתקן 21 ובשיעור הרווח היזמי המינימלי שנקבע במסגרתו. נזכיר כי עדכון לתקן 21, התקן המסייע לבדיקת כדאיות כלכלית של פרויקטי פינוי־בינוי, אושר בתחילת יוני האחרון, והוא כולל מסמך מטעם השמאי הממשלי הראשי, הקובע רווח מינימלי מומלץ שממנו ייהנו היזמים, בהתאם לאזור שבו ממוקם הפרויקט.

במכתב ששיגרו ראשי מוסדות התכנון, הם מבהירים לוועדות המחוזיות כי הרווח היזמי לא צריך להוות שיקול מרכזי כאשר ניתן לאשר יותר יחידות דיור בפרויקט: "תקן 21 הוא כלי עזר", הם מדגישים במכתב, "שמטרתו לוודא כי תוכנית פינוי־בינוי מסוימת ישימה כלכלית. על מוסד התכנון לפעול לניצול מיטבי של משאב הקרקע במסגרת התכנון הראוי והמתאים, תוך בחינת כלל השיקולים הצריכים לעניין.

"מרכיב כדאיות העסקה מהווה שיקול מהותי על־מנת לוודא שהתוכנית ישימה, ולכן, אם ניתן לאשר במגרש זכויות בהיקף גבוה יותר מהנדרש, יש לקבוע בהתאם את זכויות הבנייה בראייה תכנונית, אף אם שיעור הרווח עולה על המינימום שנקבע על־פי התקן".

לצמצם את השימוש בסעיף המעכב

מכתב נוסף שהוציאו השניים נוגע לסוגיה שהפכה נוהג בשנים האחרונות: קביעה כי תוכנית בסמכות ועדה מקומית טעונה את אישור שר/שרת הפנים לפני שניתן לה תוקף רשמי. במקור נועד הסעיף לוודא כי הנחיות התוכנית לא חורגות מסמכות הוועדה המקומית, אך בשנים האחרונות השימוש בו הפך לקבוע כמעט. את המצב הזה מבקשים הייזלר ואלמליח לשנות כעת.

"זה שנים רבות ששרי הפנים נוהגים להאציל את הסמכות בעניין על יושבי־ראש הוועדות", הם כותבים במכתבם השני. "תהליך זה מאריך באופן משמעותי את הליכי התכנון. על כן, ובהתאם למדיניות השרה בדבר מתן סמכויות לוועדות מקומיות וייעול תהליכי התכנון, ועל דעתה, יש לבחון היטב את המצב הקיים טרם קביעת תוכנית כטעונה אישור".

הייזלר ואלמליח מחדדים הלכה למעשה מתי תוכנית דורשת אישור כזה, ובעיקר מתי לא: "תוכניות ייקבעו כטעונות אישור רק במקרים שבהם התוכנית איננה בסמכות מקומית או כשישנה מניעה משפטית לקידומה. קביעת תוכנית כטעונת אישור מטעמים תכנוניים בלבד, נכון שתיעשה רק במקרים חריגים - פגיעה בשטחי ציבור, פגיעה באינטרסים ציבוריים וכדומה".