האם קרקע בשטח של 1,000 מטר מחוץ לטירה שווה 120 אלף שקל או 1.2 מיליון שקל? השאלה הזאת הגיעה אל ועדת הערר למיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בלוד, לאחר שרשות המסים לא האמינה למוכר מקרקעין כי מכר את הקרקע שבבעלותו במחיר של 120 אלף שקל בלבד, והעמידה את שווי המכירה על פי עשרה מהמחיר המוצהר.
ומה קבעה ועדת הערר? בין היתר נקבע כי "השווי שהוצהר מנותק לחלוטין ובאופן קיצוני מנתונים כלכליים הנוגעים לחלקה המקרקעין - בהם דמי השכירות שקיבל בעל הקרקע".
■ רשות המסים לא האמינה למחיר העסקה, וחייבה במס ענק את מוכר השטח
■ מחירי הדיור זינקו - ואיתם גם חובות הישראלים לרשות המסים
חברי ועדת הערר קיבלו את עמדת רשות המסים לפיה ההצהרה בנוגע לתמורה הנמוכה אינה אמיתית, בין היתר על רקע חישוב דמי השכירות בהיקף מעל 120 אלף שקל לחודש שקיבל בעל הקרקע מהשכרת נכסים בלתי חוקיים שנבנו על הקרקע. עם זאת, חברי הוועדה העמידו את שווי המכירה על כמיליון שקל.
ב-4 בספטמבר 2019 חתם מוחמד מנסור על הסכם למכירת זכויותיו בקרקע בשטח של 1,000 מ"ר השייך לעיר טירה, אך ממוקם במנותק ממנה, בסמוך לכביש 6 ולצומת כוכב יאיר, לחוסין מסארוה. בסעיף 7 להסכם המכירה צוין כי התמורה תעמוד על 120 אלף שקל - תמורה המשקפת 120 שקל בלבד למ"ר.
אלא שמנהל מיסוי מקרקעין נתניה שקיבל את הדיווח על העסקה לא היה בטוח שהמחיר משקף את שווי השוק של הקרקעות באזור, וביקש מסמכים שיעידו על אופי ושווי הקרקע והעסקה, ומשלא קיבל את הנדרש, הוציא למוכר הקרקע שומה חדשה, בה קבע את שווי המכירה על 1,200,00 שקל לצורכי תשלום מס שבח - מחיר המשקף שווי של 1,200 שקל למ"ר, פי עשרה משווי המכירה המוצהר.
בהשגה על השומה טען המוכר כי הנכס שנמכר הוא קרקע חקלאית גרידא, ולכן יש לקבל את השווי המוצהר. מנגד, על החלקה ניצבו בפועל מבנים וסככות המשמשים לאחסון/תעשייה ואף למשרדים. על הרקע הזה נדחתה ההשגה, והמחלוקת הגיעה לוועדת הערר בבית המשפט המחוזי.
תמונה לא מדויקת
במהלך הדין בוועדת הערר התברר כי תמונת הדברים שהוצגה על-ידי המוכר בנוגע לייעוד הקרקע אינה מדויקת, והמקרקעין מיועדים אף לשימוש תעשייתי, אולם עד היום לא ניתן להוציא במקום היתר בנייה לשימוש זה. לאור זאת, מה שנעשה בפועל בחלקה הוא הוצאת היתרי בנייה כביכול לשימוש חקלאי, כאשר השימוש שנעשה בפועל הוא לתעשייה, לאחסון ואף למשרדים.
עוד במסגרת הדיון, מנהל מיסוי מקרקעין נתניה הגיש לוועדת הערר חוות-דעת שמאי המעמידה את שווי הקרקע על 1,750 שקל למ"ר, כלומר מעל 1.7 מיליון שקל. מנגד, מנסור הגיש חוות-דעת שמאית מטעמו שהעמידה את השווי על 120 שקל למ"ר, כפי שהוא הצהיר. מנסור לא הביא את רוכש הקרקע להעיד על אמיתות התמורה שהצהיר.
ועדת הערר ציינה כי חרף ליקויים בחוות-דעת השמאי מטעם רשות המסים, חוות-דעתו משקפת את שווי השוק של הקרקע, אשר נגזרה בין היתר על בסיס דמי שכירות שמוכר הקרקע קיבל לאורך השנים עד למכירה.
השופט אבי גורמן ציין בהחלטה כי "במקרים אחרים, בהם בדרך-כלל המוכר עצמו לא היה מעורב בעבר בעסקה באותה חלקה עצמה, גם כאשר שווי העסקה נמוך משווי השוק של המקרקעין - בצדק עלול להתגנב לליבנו החשש שמא אולי המוכר לא היה מודע לשווי אמיתי זה ולכן הסכים לקבל תמורה נמוכה מהרגיל", אך מיד הוסיף כי "בערר כאן אין המדובר בכגון זה, שכן מנסור עצמו ביצע כאמור עסקה קודמת בחלקה. נתונם הנוגעים לעסקה קודמת זו ידועים כמובן למסור היטב. כך, כפי שיובהר מיד, הן לעניין ייעוד המקרקעין, וכך לגבי ערכם הכלכלי האמיתי".
בפסק הדין מציין השופט גורמן כי בשנים אחרונות הוגשו לוועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין עררים רבים הסובבים סביב מחלוקת בנוגע ל"שווי שוק" של מקרקעין אל מול התמורה שנטען כי שולמה. לדבריו, "הרוב המכריע של העררים הסתיים, בעצת הוועדה ועידודה, על דרך הפשרה. במסגרת פשרות אלה נקבעו שוב ושוב שוויים הגבוהים פי כמה וכמה (והכוונה היא לא פי 2, אלא הרבה יותר מכך) מהשווי המוצהר".
מעבר לכך, גם בפסיקות של הוועדה במחלוקות דומות נקבעו לא פעם שוויים גבוהים משמעותית מאלה שלהם טענו מוכרי הקרקע. כך למשל, בפסק דין שניתן בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית משפט המחוזי חיפה (ו"ע 48945-03-19) נקבע כי נכס מקרקעין בשטח של 7,131 מטר בבלפוריה (מושב בעמק יזרעאל) שנמכר לכאורה, על-פי הסכם המכר, בתמורה ל-700 אלף שקל, מחיר ששיקף רבע ממחיר השוק - ימוסה על-פי שווי של 3 מיליון שקל.
תפנית מפתיעה
השופט התייחס בדברים אלה בין היתר לעובדה שמנסור ידע כי ייעוד הקרקע לתעשייה, אך הציג מצד כאילו מדובר בייעוד לחקלאות על בסיס אישור מאוחר ותמוה של ועדת התכנון והבנייה: "מנסור, אשר העיד בפנינו כי הוא רואה חשבון בהשכלתו, ידע אפוא היטב את ייעוד המקרקעין. איני סבור כי מנסור רשאי היה להסתמך על אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טירה שהוצג למנהל מיסוי מקרקעין בשנת 2020, ואשר בו לפתע ייעוד המקרקעין הוצג כחקלאי גרידא, ולהתעלם מהאישור הקודם שניתן לו על-ידי אותה ועדה. בלשון עדינה אומר כי מדובר בתפנית מפתיעה של הוועדה המקומית, אשר אינה תואמת את המצב התכנוני לאשורו, בו במועד מתן האישור החדש כבר פורסמה זה מכבר להפקדה התוכנית המפורטת (המסווגת את האזור כאזור תעשייה - א' ל"ו)".
עוד צוין בפסק הדין כי מבחינה כלכלית, מאפיין מרכזי בקביעת שווי של נכס הוא זרם התקבולים הצפוי ממנו, מהוון, וכי אין זה סביר כי שווי המקרקעין למועד העסקה יהיה מנותק מזרם התקבולים הצפוי מהשכרת המקרקעין. על-פי הנתונים שהוצגו בדיון, משנת 2015 קיבל מנסור דמי שכירות חודשיים בעבור השכרת 32 דונם בחלקה, בסכומים שנעים בין 120 ל-180 אלף שקל לחודש, ומשנת 2016 עמד הסך החודשי על סכום של בין 105 ל-165 אלף שקל לחודש.
השופט ציין כי הממוצע המשוקלל של דמי השכירות הנמוכים למ"ר מעמיד את השווי למ"ר על כ-39 שקל למ"ר כמי שכירות שנתיים, אשר במונחי דונם משקפים מעל 39 אלף שקל דמי שכירות לשנה. "מי שמקבל בשנת 2016 דמי שכירות בסכום כזה לדונם, הדעת אינה סובלת כי יסכים בשנת 2019 למכור את המקרקעין בתמורה ל-120 אלף שקל בלבד. עסקה כזאת משקפת החזר השקעה מלא תוך 3 שנים, וזאת בהתאם לנתוני דמי השכירות הנמוכים ביותר שקבע מנסור", כתב השופט.
השופט אף ביקר את השמאית מטעם מנסור על כך שהתעלמה מדמי השכירות בעת קביעת השווי, וציין כי "לא יכול להיות נתק גמור בין שוויו של נכס לבין זרם התקבולים הצפוי ממנו... דמי השכירות הם נתון מוצק ואמיתי, המתייחס לחלקה בזמן אמת. עצם ההתעלמות והבחירה לא להציג עיבוד חלופי של נתונים אלה, מעוררות חשד כי יש בנתונים אלה להצביע על מידת חוסר הסבירות הקיצוני בשווי המוצהר".
בנסיבות כתב השופט בהחלטתו כי "ההצהרה שהגישו העוררים למנהל מיסוי מקרקעין אינה משקפת את השווי האמיתי של העסקה".
עם זאת, חברי וועדת הערר למיסוי מקרקעין, השופט גורמן ושמאי המקרקעין גד נתן ואלון לילי, קבעו כי יש להיזהר מפני קביעת שווי מופרז לקרקע - כפי שבין היתר קבע השמאי מטעם רשות המסים שהעמיד את שווי על 1,750,000 שקל. השופט גורמן אף ציין כי "אף הפער הגדול בינו לבין השווי שקבע מנהל מיסוי מקרקעין, מותיר תחושה לא נוחה".
לאחר שקלול נתוני השכירות וייעוד הקרקע, ועדת הערר העמידה את שווי העסקה על סך של מיליון שקל לצורכי מס שבח, וחייבה את מנסור בהוצאות רשות המסים בסך 70 אלף שקל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
