המוסדיים מאמינים בנדל"ן: שווי ההחזקות מוכפל בכל חמש שנים

אם אתם עוקבים אחרי הפעילות העסקית של חברות הביטוח וקרנות הפנסיה בשנים האחרונות, ודאי הבחנתם בדיווחים הולכים ותכופים על רכישות נדל"ניות שהם מבצעים. נתונים שנחשפים כחלק ממחקר משותף לקריה האקדמית אונו ולחברת "טנדם קפיטל", מלמדים שהגופים המוסדיים אכן העלו הילוך בשנים האחרונות, והגדילו משמעותית את הפורטפוליו הנדל"ני שלהם. עד כמה החלו שם להתעניין בנדל"ן? אם בשנת 2002 שווי התיק הנדל"ני הכולל שלהם עמד על 4 מיליארד שקל בלבד, נכון לאמצע 2022, השווי עומד על 75 מיליארד שקל - עלייה של למעלה מפי 18.

"נכון שגם שוק הפנסיה היה יותר קטן ב־2002, וגם מחירי הנדל"ן היו יותר נמוכים, אבל כשמסתכלים על העלייה ב־20 שנה ורואים שב־2022 הם מחזיקים כבר בנכסים בשווי של 75 מיליארד שקל, זה מאוד מאוד משמעותי", אומר הכלכלן ד"ר עדו קאליר, שמשמש כראש מסלול ההתמחות במימון בקריה האקדמית אונו. העלייה בשווי הנכסים שמחזיקים גופים רבי־עוצמה אלה לא התרחשה בן לילה. בשנת 2007, השווי התקרב ל־10 מיליארד שקל, ותוך חמש שנים הוא הוכפל. חמש שנים לאחר מכן - ב־2017, השווי הוכפל שוב לכדי 40 מיליארד שקל. כעת אנחנו מתקרבים להכפלה נוספת בחמש שנים.

"בכל חמש שנים הם (מחירי הנכסים - ג.ל) בעצם מכפילים את עצמם בקצב כמעט קבוע. אז אנחנו רואים גדילה שהיא הרבה יותר מהירה מליניארית", מפרשן קאליר את הנתונים.

יודגש כי הנתונים מתייחסים להחזקות ישירות בנדל"ן ולא כוללות השקעות ישירות בחברות נדל"ן - פעילות שאף היא הולכת וגדלה מצד המוסדיים, שאף פוזלים לכיוון עולם המשכנתאות, כך שבשורה התחתונה לגופים אלה עניין גובר בעולמות הנדל"ן.

  

"כמעט 10% מהכסף של חברות הביטוח - בנדל"ן"

את קאליר ואת שותפו למחקר, רונן הלפרן, פגשנו במסגרת פרק מיוחד של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שעסק בממצאים של השניים ובמשמעויותיהם.

כך למשל נמצא כי קיים שוני ב"חיבה" שמגלים המוסדיים השונים לנדל"ן. לדוגמה רק 2.1% מכספי גופי הגמל וההשתלמות מושקעים בנדל"ן, בעוד שבמגזר הפנסיה מדובר על 3.4% (כ־20 מיליארד שקל) ואילו אצל חברות הביטוח 9.25% מסך ההשקעות שלהן, בהיקף של 42 מיליארד שקל מושקעים בנדל"ן.

 רונן הלפרן / צילום: איל יצהר

"אצל גופי הגמל וההשתלמות הכסף נזיל יותר. זה כסף שעם ישראל מייחד בשביל החופשה הבאה לחו"ל - פחות לגיל פרישה, לכן הם פחות מתעניינים בנדל"ן. השחקנים המשמעותיים הם חברות הביטוח, כמעט 10% מהכסף שהם מחזיקים נמצא בנדל"ן שזה הרבה. אלה שחקנים לטווח ארוך. זה כסף ותיק מאוד, שגם פחות עובר מגוף אחד לשני, בניגוד אפילו לקרנות הפנסיה. לכן מדובר בכסף מאוד יציב. וכשיש לך יד יציבה, אתה יכול לשחק משחקים לטווח ארוך", מסביר קאליר. גם התיאבון שפיתחו חברות הביטוח בשנים האחרונות לנכסים שונה אחת מהשנייה.

מגדל היא חברת הביטוח שהכי מאמינה בנדל"ן, כש־10.1% משווי התיק שלה מבוסס על נכסים מניבים. בין היתר תמצאו ברשימת ההחזקות שלה את קניון הזהב בראשון לציון ששוויו נאמד נכון לתקופה זו בקצת למעלה ממיליארד שקל. בנוסף היא מחזיקה במגדל המוזיאון בתל אביב, בבית סלקום שבנתניה, במגדל קרדן שברחוב מנחם בגין בתל אביב ועוד.

במקום השני מבין חברות הביטוח "חובבות הנדל"ן" נמצאת הפניקס. תיק הנדל"ן שלה מהווה 9.4% מסך שווי ההשקעות שלהם. אם במגדל נראה שלאורך השנים התמקדו במבני משרדים, בפניקס נראה שנוטים יותר לקניונים. כך למשל הפורטפוליו שלהם כולל נכסים כמו קניות רמות בירושלים, קניון רננים ברעננה, קניון סטאר סנטר באשדוד ועוד.

 מגדל המוזיאון בתל אביב בבעלות חברת מגדל / צילום: עינת לברון

"שערוך נכסים רק פעם בשנה"

אבחנה נוספת בהקשר הזה מצביעה על כך שבחברות הביטוח אמנם פוזלים לחו"ל, אך מעדיפים את הנכסים שלהם קרובים. כך למשל רק 10% מהנדל"ן של מגדל נמצאים מחוץ לישראל. בחברת כלל רק 25% מנכסי הנדל"ן אינם בישראל. לעומתם חברת מנורה היא היחידה שמאמינה בנדל"ן בחו"ל יותר מאשר הנדל"ן כחול לבן. רק לפני חודשיים היא רכשה (בשותפות) בניין משרדים במנהטן במחיר של 445 מיליון דולר. לפי הנתונים כ־72% מתיק הנדל"ן של מנורה מורכב מנכסים בחו"ל. "אתה רואה באמת את חברות הביטוח שמקימות מחלקות ייעודיות לנדל"ן. מביאים אנשי נדל"ן שיסתכלו על העסקה לאו דווקא כעסקה פיננסית לטווח קצר, אלא בהחלט כהשקעה לטווח ארוך עם מחקר אמיתי על הנדל"ן ועל נכס לפני שהם רוכשים אותו", מסביר הלפרן. דוגמה אחת כזו היא חברת מנורה שמינתה באוגוסט 2020 את עוזי לוי לעמוד בראש תחום הנדל"ן שלה. לוי ניהל בעבר, בין היתר, את הנדל"ן של יצחק תשובה בקנדה, ולכן מתאים להתמקדות של החברה בחו"ל.

אז למה המוסדיים רצים לנדל"ן? קאליר והלפרן חוזרים שוב ושוב על המילה יציבות כגורם המשיכה העיקרי של המוסדיים לרכוש עוד ועוד נכסים. לדברי קאליר יש סיבות נוספות. אחת מהן היא העובדה שבניגוד לנכסים סחירים (מניות למשל), שערוך הנדל"ן נעשה אחת לתקופה. "את נכסי הנדל"ן לא משערכים כל יום כמו מניות. אלא משערכים לכל הפחות פעם בשלושה חודשים והרבה פעמים רק פעם בשנה. אז אם נסתכל בדוחות של קרן פנסיה מסוימת היום, נמצא את מחירי המניות של אתמול. אבל את מחירי הקניון שהם מחזיקים נכון ל־31 בדצמבר 2021. בתקופה כזו שהמניות יורדות, הנדל"ן תורם דווקא ליציבות", מסביר קאליר.

לשאלתנו האם ניתן להסיק מהעובדה שהשחקנים הגדולים הללו מגדילים את החזקותיהם בנדל"ן, שמדובר בתחום יציב, ושהמחירים ימשיכו לעלות, הלפרן טוען: "אני עדיין מחכה לכדור הבדולח", אך לאחר מכן נותן הסבר די מקיף מדוע, להבנתו, השוק ימשיך לעלות. לדבריו, "יש פה מצב שלא הולך להשתנות. כיום יותר ויותר אנשים נכנסים למעגל העבודה, ורוצים או לא רוצים יש חובה להפריש כספים מהמשכורת לפנסיה. זה כסף שבכל חודש נכנס לגופים האלה". הוא חוזר על כך שמדובר בשחקנים שחושבים לטווחים ארוכים, ושלעיתים בכובע אחר מחזיקים בפעילויות אחרות בנדל"ן כמו החזקות בחברות נדל"ן. "כל הדבר הזה מייצר איזשהו מעגל שאני חושב שהוא יוביל להמשך הגידול הזה בהחזקות בנדל"ן", הוא מסכם.

מחפשות הזדמנויות כדי להביא תשואה לחוסכים | רועי ויינברגר, פרשנות

אין ספק שהתקופה הנוכחית לא פשוטה עבור חברות הביטוח. ראינו את זה בדוחות שלהם. הפסדי עתק בשוק ההון, והן פשוט יורות לכל הכיוונים, והנדל"ן הוא אחד הדרכים שלהן להתנתק מהתנודות בשוק ההון. רואים זאת גם בהשקעות ישירות בנדל"ן וגם דרך חברות שמתעסקות בזה בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. הן מחפשות תחומי כעניין חדשים.

משיחות שערכתי עם אנשים בתחום הביטוח, ניתן לראות שהתקופה הזאת לא פשוטה, יש חשש שאשראי שניתן יהיה קשה לגבות אותו, אז חברות הביטוח לא רוצות להשתגע בתקופה הזאת של אי יציבות, ריבית עולה ותנאים מאקרו כלכליים שונים מאלה שהתרגלנו אליהם. הן בודקות כל עסק וכל בניין לגופם.

מה זה אומר עלינו המשקיעים הקטנים?

הן משקיעות בתקופה האחרונה בדברים שפחות נגישים למשקיעים הקטנים כמו חוות שרתים ומרכזים לוגיסטיים אבל טיפה לוקחות צעד אחורה, אז אולי זה משקף למי שרוצה לקנות לעצמו, את הזהירות. לבדוק ורק אז להתקדם.

יש להן חשש שלא היה בעבר. ככה אומרים לי בחברות. עובדים יותר לאט מאשר לפני חצי שנה - שאז קנו כל מה שזז. הן מנהלות מעל טריליון וחצי שקל של הציבור ומחפשות הזדמנויות כדי להביא תשואה - אבל בזהירות גדולה יותר ממה שהיה לפני כמה חודשים.

חברות הביטוח הן לא רק משקיעות בנדל"ן ישיר או בחברות, אלא גם בתחום המשכנתאות. הראל מתחילה לתת משכנתאות רגילות ופועלת כבר בתחום של משכנתה הפוכה. ובמקביל ראינו את מנורה ביחד עם אי.בי.אי למשכנתה הפוכה, כך שהקשר שלהן לנדל"ן רק הולך ומתרחב. אם עוד גופים ייכנסו לזה, התחרות תהיה לטובת הציבור.

ד"ר עדו קאליר

אישי: בן 53, נשוי + 3, מתגורר בגבעת עדה
מקצועי: ראש מסלול ההתמחות למימון בקריה האקדמית אונו
עוד משהו: בחורף מדריך על כרישים בשמורה הימית בחדרה

רונן הלפרן

אישי: בן 45, מתגורר בהרצליה, נשוי + 3
מקצועי: שותף/ משנה למנכ״ל בבית ההשקעות טנדם קפיטל ושותף בקרן גולדן ברידג'
עוד משהו: מרצה בקריה האקדמית אונו בנושא שוק ההון והשקעות