הריביות עולות, העסקאות מצטמקות: מדוע הזינוק במחירי הדיור לא עוצר?

ריביות זה לא הכל, וירידה בכמות עסקאות אינה אומרת בהכרח שמחירי הדירות ירדו. מדד יוני-יולי שעלה ב-1.3% היה התשיעי ברציפות שעלה מעבר ל-1%, והמשיך את קצב העליות השנתי התלול שהחל עוד במחצית השנייה של 2020. הקצב השנתי שהודגם במדד האחרון הוא 17.9%, מה שהופך אותו למדד הגבוה ביותר מאז 2009. וכל זאת על אף העלאות הריבית והירידה המשמעותית שנרשמה במספר העסקאות. מהמדד ניתן ללמוד, כי אולי מספר העסקאות ירד, אבל המחירים עלו.

• לראשונה השנה: מדד המחירים באוגוסט שלילי; מחירי הדיור זינקו ב-17.9% - העלייה החדה זה עשור
• עליית הריבית עשויה להתמתן, אבל יש עדיין סיבה לדאגה: מה חושבים הכלכלנים על המדד המפתיע

מספר נתוני רקע על החודשיים יוני-יולי יכולים לספק תובנות לגבי שוק הנדל"ן הנוכחי, שנמצא מזה כארבעה חודשים במגמה של ירידה בכמות העסקאות שמבוצעות בו.

פחות משכנתאות, ביותר כסף

על פי הכלכלנית הראשית, בחודשיים הללו נרשמה ירידה של 25% במספר העסקאות לעומת אלה שבוצעו ביוני-יולי שנה שעברה. בנוסף, בחודשיים הללו חלה ירידה של כ-11% במספר ההלוואות שנלקחו לרכישת דירה. אולם המשכנתה הממוצעת שלקחו רוכשי הדירות בשוק החופשי (משקיעים ואחרים) רשמה שיאים, כך שפחות אנשים לקחו משכנתאות גדולות בעשרות אלפי שקלים.

הדור הוותיק של מחיר למשתכן דועך והולך, ומספר העסקאות שמבוצעות כתוצאה מהגרלות שבוצעו בתקופתו של משה כחלון כשר אוצר נמצא בירידה מתמדת. ביולי האחרון בוצעו רק כ-600 עסקאות כאלה, שזה פחות מחצי מהממוצע החודשי בשנה שעברה. נראה שמלאי הדירות ששווק בהגרלות של עד 2018 ממצה את עצמו, ואנו צפויים בקרוב להפסקה ארוכה בעסקאות על דירות מסובסדות, עד שהדירות בהגרלות שנערכות השנה יבשילו. יותר ויותר זוגות צעירים מחפשים את פתרונות הדיור שלהם בשוק החופשי ובחודשים יוני-יולי הם היוו כ-54% מכלל השוק.

רוכשים רבים בתהליך קניית הדירה כבר לא יכולים לסגת 

במועד התקף למדד הזה, בנק ישראל כבר העלה את הריבית פעמיים - ברבע אחוז וב-0.4%. שתי ההעלאות הגדולות של 0.5% ושל 0.75% לא נכללות במדד הזה, כך שעדיין נכון למדד הזה, הריבית היתה עדיין נמוכה יחסית.

וחשוב להבין: תהליך רכישת דירה יכול לארוך שנה, מהרגע שבו משק בית מחליט לרכוש דירה ועד לביצוע הרכישה בפועל. מרגע מסויים בתהליך, קשה לחזור לאחור, גם אם המחירים והריביות עולים. לכן רוכשים רבים שקנו דירות, היו כבר היו באמצע התהליך של הרכישה ולא יכלו לסגת, גם אם היו רוצים.

ומדברי הרקע - למדד עצמו. שני המחוזות שהובילו את עליות המחירים היו המרכז, שבו המחירים עלו ב-2.3% וחיפה שבו הם עלו ב-2.1%; בצפון ובדרום הם עלו ב-1.6%; ואילו יתר המחוזות משכו את המדד כלפי מטה: בירושלים המדד עלה ב-0.8% ואילו בתל אביב הוא ירד ב-0.1%.

ירידות בתל אביב? מוגזם לדבר על זה.
בפעם האחרונה נרשמה ירידת מחירים במחוז תל אביב לפני 10 חודשים, ומאז המחירים המריאו, כך שלא ניתן לגזור מסקנה חד משמעית. אבל כן כדאי לעקוב אחרי התנהגות המחירים במחוז גם בהמשך.

לעניין זה כדאי לעקוב במיוחד אחרי מחוז המרכז, שמוביל את עליות המחירים. הפעם האחרונה שנרשמו במחוז הזה ירידות היתה בעת הסגר הראשון של הקורונה ב-2020. המחירים במחוז זה עלו ב-20.9% בשנה האחרונה והוא הקטר שמוביל את רכבת העליות. כשנתחיל לראות ירידות במחוז זה, כנראה שזה יהיה רמז לעתיד לבוא.

עלייה של כ-3.7% עבור 15% מהשוכרים שחידשו חוזה

מדד שכר הדירה ומדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, שנכלל בחישובי מדד המחירים לצרכן, עלו בשיעורים של 0.8% ו-0.9% בהתאמה. כ-80% מהשוכרים מצויים תחת חוזה קיים ולכן המדד לגביהם נותר כמעט ללא שינוי, עבור 15% מהשוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של כ-3.7%; ואילו עבור 5% מהשוכרים שעברו דירה או ששכרו דירה לראשונה, נרשמה עלייה של כ- 5.8% בשכר הדירה החודשי.

מתחילת השנה עלה מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בכ-4%. זאת לעומת עלייה של כ-2% בשמונת החודשים הראשונים של שנה שעברה. חודשי הקיץ מוכרים כחודשים שבהם עליות המחירים מואצות לעומת חודשים אחרים בשנה, ואולם העליות שנרשמות השנה גבוהות מאלה שנרשמו בשנה שעברה, וכאמור תורמות לעליית מדד המחירים לצרכן, כך שיש לשים לב לזה.

מדד תשומות הבנייה עלה באחד מהשיעורים הנמוכים בתקופה האחרונה - 0.1% בלבד. האם זה מרמז לבאות? קשה להאמין.