חברות הנדל"ן המניב יצטרכו לעשות חישוב מחדש נוכח עליית הריבית

עבור בעלי נכסים, העלייה בשיעור הריבית מעוררת זיכרונות לא נעימים מהשנים שהובילו למשבר הכלכלי של 2008. בעלי נכסים מסחריים שלמדו מאז שיעורים שימושיים בנוגע לחוב - חוץ מאשר לא ללוות כל כך הרבה - עומדים בפני חשבון חדש.

בשעה ששיעורי הריבית עולים מהר יותר בארה"ב, בעלי הנכסים באירופה נראים פגיעים יותר לחוב יקר. חברות הנדל"ן הציבוריות בגוש האירו סוחבות חוב שגדול פי 14 מאשר תחזיות הרווח שלהן לפני ריבית, מסים, הערכות שווי ובלאי, כך לפי בנק אוף אמריקה, בהשוואה לפי 6 בארה"ב.

בפעם הראשונה מאז 2009, עלויות המימון עבור נכס בגוש האירו גבוהות יותר מאז התשואות שנכסים רבים יכולים להציע. העלות הממוצעת של החוב היא 4.4%, ואילו התשואות על בנייני משרדים במיקומים טובים או בפריים בערים כמו פריז ומדריד עומדות על כ־3%.

  

סוגים מסוימים של נכסים, לוהטים במיוחד, כמו מחסנים למסחר אונליין, הגיעו גם הם לנקודה שהמימון גבוה יותר מהתשואה, אף שהשכירויות עולות במהירות. השינוי ההיסטורי הזה מתחזק נוכח העלאת הריבית ב־0.75% על ידי הבנק המרכזי באירופה.

אפשר ששיעורי הריבית הגבוהים היום אינם מסוכנים כפי שהיו בימי המשבר הכלכלי של שנת 2008. בעלי הנכסים הפכו פחות תלויים בהלוואות מבנקים, שנוטות להיות קצרות טווח, והנפיקו אג"ח לטווח ארוך.

בין שנת 2001 לשנת 2009, חברות הנדל"ן האירופיות הנפיקו איגרות חוב בהיקף כספי של 3.8 מיליארד אירו לשנה בממוצע, לפי מידע מבנק UBS. מאז השיעור השנתי גדל ביותר מפי שלושה והממוצע עומד כעת על 6.5 מיליארד אירו בשנה.

מימון מחדש ל־15% מההלוואות בכל שנה

אבל החברות עדיין צריכות לעשות מימון מחדש ל־15% מההלוואות שלהן בכל שנה. ככל שיותר חוב מתבגר, הרווחים של החברות נשחקים ב־3%־7% בכל שנה בגלל שיעורי הריבית, תלוי בסוג הנכס, לפי בנק אוף אמריקה. חלק מבעלי הנכסים יוכלו לפצות על כך באמצעות העלאת השכירות, אבל כנראה שלא בעלים של משרדים או של קניונים שבהם הביקוש מצד שוכרים הוא נמוך.

הערכות שווי שיורדות מהוות אף הן סיכון לחברות הנדל"ן. כשעלויות המימון עולות, הרוכשים יצליחו להגיע לתשואה סבירה אם ישלמו פחות. הם מהססים לחתום על עסקאות במחירים הגבוהים של היום. העסקאות בנדל"ן מניב באירופה ירדו ב־9% ברבעון השני של 2022, בהשוואה לשנה החולפת, לפי נתוני CBRE.

למכור נכסים במיליארדי אירו כדי להתאזן

צלילה בהערכות השווי תוביל את חברות הנדל"ן ליחס גבוה של חוב־שווי. חלק מבעלי הנכסים יצטרכו למכור נכסים כדי לעמוד באמות המידה של האשראי. לשתיים מחברות הנדל"ן הכי ממונפות באירופה, החברה הגרמנית Vonovia העוסקות בנדל"ן למגורים, ומפעילת הקניונים Unibail-Rodamco-Westfield, כבר יש תוכניות למכור בניינים במיליארדי אירו כדי לאזן את המאזן.

מכירה פירושה אובדן של ההכנסות שהנכסים האלה חוללו, וסיכון אחד למשקיעים במניות הנדל"ן הוא שירידה בהכנסות תוביל לירידה בדיבידנדים. קרנות אירופיות להשקעה בנדל"ן כבר משלמות יותר דיבידנדים מההכנסות מהפעילות.

אם התקופה הקודמת של עליית ריבית הסתיימה בכך שהרעידה את כל היסודות של שוק הנדל"ן, התקופה הנוכחית עשויה לכרסם בהם לאט לאט.