באוסטרליה, ניו זילנד וקנדה מחירי הנדל"ן צנחו בגלל הריבית. למה בישראל זה לא קורה?

שוק הנדל"ן בישראל רותח, את זה כבר כולנו יודעים. בכל זאת, בשבוע שעבר פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) נתון מסמר שיער: בשנה החולפת, התייקרו מחירי הדירות בישראל בכמעט 18%, העלייה השנתית הגבוהה ביותר מאז 2010.

הלמ"ס יושבים בגבעת שאול בירושלים, אבל "האקשן" האמיתי בחודשים הקרובים עומד להתרחש כמה קילומטרים משם, בגבעת רם, בקומה השביעית של בנק ישראל. בעוד כשבועיים, הוועדה המוניטרית של בנק ישראל צפויה להעלות שוב את הריבית, אחרי שכבר העלתה אותה בתוך חודשים ספורים מעשירית האחוז ל-2%. בנק ישראל לא לבד - הבנקים המרכזיים בכל העולם העלו ריביות בחודשים האחרונים, במרדף אחרי האינפלציה.

• הריביות עולות, העסקאות מצטמקות: מדוע הזינוק במחירי הדיור לא עוצר?
• מנתניה ועד מודיעין: הערים שמושכות את מחירי הדיור כלפי מעלה. ומה עובר על תל אביב?
• דירה חדשה בצפון ת"א עם מרפסת וחניה ב-4,400 שקל לחודש: ההגרלה שממחישה את עומק משבר השכירות

החדשות הגדולות של השבוע הקרוב אמורות להגיע מוושינגטון, שם הבנק המרכזי האמריקאי, הפד, צפוי להעלות את הריבית ב-0.75%, בפעם השלישית ברציפות. מה שנקרא, העלאת ריבית אגרסיבית. העלאה מסוג זה, כבר תקפיץ את הריבית בארה"ב ליותר מ-3%.

השאלה היא, איך הדברים האלה מתחברים? איך ייתכן שגם בתקופה של ריביות עולות, ומשכנתאות מתייקרות, אנחנו רואים כאן אצלנו עלייה כה חדה במחירי הנדל"ן? במיוחד, אם מביאים בחשבון שבמקומות רבים בעולם, רואים בדיוק את המגמה ההפוכה, והצפויה, בזמנים של העלאות ריבית: ירידות במחירי הדיור, ואפילו ירידות חדות.

זה קורה, כי עליית ריבית מתבטאת במשכנתאות שמתייקרות מצד אחד, ובהחזרי משכנתה שמתייקרים גם הם, מן הצד השני. התוצאה היא שהרבה יותר לרכוש דירה מבעבר, וישנם גם מצבים שבהם אנשים לא מצליחים לעמוד בהחזרי המשכנתה, ונאלצים למכור את הבית. השורה התחתונה היא היצע דירות שעולה על הביקוש.

הנה כמה דוגמאות: בניו זילנד, הבנק המרכזי העלה את הריבית שבע פעמים בעשרת החודשים האחרונים, והתוצאה היא שמחירי הדיור ירדו ביולי ב־11% בהשוואה לשיא בנובמבר אשתקד, ירידה שעלולה גם להגיע ל-20%. גם באוסטרליה וקנדה - שניים משוקי הנדל"ן הבועתיים בעולם - כלכלנים צופים משבר בולט.

באוסטרליה מחירי הדירות רשמו באוגוסט את הירידה החודשית החדה ביותר זה כמעט 40 שנה. תחזיות נוכחיות לירידה חציונית של 20% במחירים עשויות להעיד על בועת דיור באוסטרליה, כזו שעלולה להתפוצץ כאשר ההלוואות ייהפכו ליקרות יותר על רקע עליית הריבית.

בקנדה, שם הריבית עלתה באחרונה מ־2.5% ל־3.25%, הידוק החגורה של הבנק המרכזי מורגש בשוק הדיור. באזור טורונטו, שם המחירים הם הגבוהים ביותר במדינה, מדד מחירי הדירות ירד בכמעט 16% ממרץ עד אוגוסט, כאשר חלק מהפרברים של העיר נחתכו ביותר מ־20%. צינון בשוק הדיור ניכר גם בארה"ב.

בינתיים: ישראל היא אנומליה

ומה בישראל? אצלנו מזהים ירידה בביקוש אבל עוד לא מזהים ירידה במחירי הדירות. עם זאת, היא עשויה להגיע בטווח של החודשים הקרובים, או אפילו בטווח של שנים, מכמה טעמים עיקריים. הראשון, ראינו בשנים האחרונות עלייה בהיצע היתרי הבנייה ובקצב הבנייה השנתי, ויש סימנים ראשונים לירידה בביקוש לרכישת דירות. השני, הוא העובדה שעליית הריבית במשק חייבת לתת אותותיה גם על שוק הנדל"ן בשלב זה או אחר, וכבר כעת עליית הריבית מיתרגמת לעוד מאות שקלים שהישראלים משלמים בהחזרי המשכנתה מדי חודש.

במה ישראל חריגה ממדינות צפון אמריקה ואירופה? בשיעורי הילודה הגבוהים שלה: כשלושה ילדים בממוצע לאישה בישראל. אלה מייצרים צפי להכפלת האוכלוסיה ל-20 מיליון אנשים בעוד שלושה עשורים בסך הכל. השורה התחתונה היא, ביקושים לדיור שרק ילכו ויגברו.

איך מצוקת הקבלנים קשורה לעניין ואילו עוד סיבות יש לכך שישראל שונה בתחום הנדל"ן משאר העולם? האזינו לפרק השבוע של "הצוללת של גלובס".