תמהיל הבנייה בישראל חוזר למעלה מ-20 שנה לאחור. מנתוני הלמ"ס עולה כי בשנתיים האחרונות יזמים שבים להקים דירות בינוניות של 3 ו-4 חדרים, על חשבון דירות גדולות של 5 חדרים ומעלה. בשני גודלי הדירות הללו נקבעו שיאי בנייה של למעלה משני עשורים; שפל נרשם בהקמת הדירות בנות 6 חדרים ומעלה, ואילו גידול אטי נרשם במספר הדירות בנות 1-2 חדרים. אנשי נדל"ן מונים מספר סיבות לכך, בהן עליות המחירים, תוכניות הדיור המסובסדות, העדפות משקיעים וגם גידול בבנייה במסגרת התחדשות עירונית.
■ התחלות הבנייה בשיא עם זינוק של 24% בתוך שנה; ואיזו עיר מובילה?
■ מנתניה ועד מודיעין: הערים שמושכות את מחירי הדיור כלפי מעלה. ומה עובר על תל אביב?
היקפי השינויים בדפוסי הבנייה מדברים בעד עצמם: ב-2021 החלה הקמה של 8,700 דירות 3 חדרים, המספר הגבוה ביותר מאז 1996 ולמעלה מרבע יותר מב-2020; באותה שנה הוחל בהקמת 26 אלף דירות 4 חדרים, וכאן מדובר במספר הגבוה ביותר מאז 1995 וכזה שגבוה ב-10% לעומת 2020.
תופעה שלא נראתה מקום המדינה
מדובר בתופעה שנראית לראשונה מקום המדינה ולפי הנתונים שפורסמו עד כה מהמחצית הראשונה של 2022 נראה שהמגמה הזו נמשכת. עד כה השוק הלך רק הגדיל את מספר החדרים בדירות, שכן עד עכשיו מגמת הבנייה הייתה להגדיל את מספר החדרים בדירות. בעשורים הראשונים של המדינה, הדירות ששלטו בבנייה היו של 1-3 חדרים ותמהיל התחלות הבנייה למגורים הלך עם השנים לכיוון של דירות גדולות יותר ויותר, כך מאמצע העשור הראשון של שנות האלפיים ועד לאמצע העשור השני, משקל הדירות הגדולות שהוקמו עלה על הדירות הבינוניות, ואולם החל מאמצע העשור הקודם הגלגל מתהפך והדירות הבינוניות השתלטו על תמהיל הבנייה למגורים.
ואילו מהצד השני של גודלי הדירות נראה, כי היקפי הבנייה של דירות 5 חדרים (14,400 התחלות בנייה בשנה שעברה) ושל 6 חדרים (10,400) היו נאים, אך לא חריגים לעומת השנים שעברו; לעומת זאת בדירות הגדולות מאוד של 7 חדרים ומעלה נרשמו בשנה שעברה 160 התחלות בנייה, לעומת 4,000 התחלות בנייה ב-2016 וזו כבר נפילה גדולה. ככל הנראה בשנים האחרונות הציבור מגלה פחות עניין בדירות גדולות מאוד.
הירידה החדה בכמות הדירות של 7 חדרים ומעלה, יכולה להיות מוסברת בירידה בבינוי של צמודי קרקע בשנים האחרונות, בין היתר כתוצאה מדרישת מינהל התכנון להגדיל את ציפוף הבנייה.
סוג אחר של דירות הן דירות חדר-שניים. גם כאן נרשמה עלייה יפה, כשבשנתיים האחרונות נרשמו התחלות הבנייה הגבוהות ביותר ב-30 השנים האחרונות לפחות, אך עדיין מספרן קטן מאוד (כ-4,000) ובינתיים הן לא משפיעות על השוק. יתרה מזה - למעלה מ-40% מהדירות הללו מוקמות בפרויקטים בתל אביב, במחירים גבוהים במיוחד (50 אלף שקל למ"ר ומעלה) והן לא אקטואליות לשמש דירות בהישג יד, כפי שקיוו בממשלה.
הקשר בין המחירים להתחלות הבנייה
מדוע התנודות הגדולות הללו בטיפוסי הדירות? העניין הבולט ביותר לשאלה זו הוא המתאם ההפוך הגבוה שקיים בין מחירי הדירות למספר החדרים בהן. בתחילת שנות ה-2000 מחירי הדירות ירדו ולעומתם משקל דירות 5 חדרים ומעלה עלו אל מעבר ל-50% מכלל התחלות הבנייה, והכל על חשבון הדירות 3 ו-4 חדרים. לעומת זאת מהעשור שעבר, משקל הדירות הללו יורד והולך, וזאת במקביל לעליות המתמשכות במחירי הדירות.
ההסבר המיידי לשינוי בתמהיל הדירות הנבנות הוא שכשהמחירים עולים, אנשים מוכנים להסתפק בדירות קטנות יותר. מעבר לזה, מוכרת התופעה, שכשהמחירים עולים, עוד אנשים רוצים להכנס לשוק ולקנות דירות, שחלק משמעותי מהם בעלי הכנסה נמוכה יחסית. אלה פונים בעיקר לשוק הדירות הבינוניות.
ד"ר יאיר דוכין, ראש תוכנית ה-MBA בהתמחות מימון נדל"ן, בבית ספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית מסכים שיש קשר סיבתי בין המחירים לגודל הדירות בבנייה, אבל לא חזק כמו שנראה. "צריך לזכור, שההיצעים מגיבים באיחור לביקושים. זאת אומרת כשאתה רואה את הבנייה של היום, היא מגיבה לביקושים מלפני שנתיים-שלוש. לכן אין ספק שיש תגובה לעליות המחירים, אבל היא ניתנת באיחור משמעותי. גם כשהשוק יתחיל להתקרר, תראה תגובה מאוחרת של התחלות הבנייה", הוא אומר.
עניין זה מסביר אולי את העובדה שתקופת הקורונה, שהתבטאה בעליית הביקושים לדירות גדולות לא באים לידי ביטוי בנתונים העדכניים. למרות זאת, דוכין מסכים שקיים קשר בין המחירים להיצע, ולשיטתו מקורו במשקיעים. "המשקיעים הם נתח השוק הכי חשוב ליזמים", הוא אומר. "משקיע מסתכל על התשואה הכוללת שהוא מקבל מהדירה. לכן התזרים השוטף, כלומר שכר הדירה שהוא מקבל מדי חודש - הוא המכריע. המשקיעים יודעים שלמכור דירת 5 חדרים זה הרבה יותר קשה מלמכור דירת 3 חדרים. והיזמים קשובים לשוק הזה".
עניין חשוב אחר שתורם לשינוי דפוסי הבנייה הוא "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה". תוכניות אלה לדיור מסובסד לזוגות צעירים, הגדילו את בניית הדירות הבינוניות. "בתחילת 'מחיר למשתכן' ראית יזמים שמקימים דירות ענקיות גם עבור ההגרלה. אבל עם הזמן פרויקטים של מחיר למשתכן עברו לכמות גדולה יותר של דירות בינוניות", אומר מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, רוני כהן.
עוד תופעה מהשנים האחרונות שאותה מציין כהן היא הגידול בדירות שמוקמות בהתחדשות עירונית. חלק גדול מהדירות החדשות שמוקמות במסגרות הללו הן דירות בינוניות: "דיירים בשיכונים שהייתה להם דירת 60 מ"ר, מקבלים במבנה החדש דירת 75 מ"ר, שהיא עדיין לא דירה גדולה", הוא מדגים.
שינוי המגמה לא צפוי להאריך ימים
ואולם הנתונים הללו לא יכולים להתקבל כפשוטם, או כשינוי מגמה שיאריך ימים. התחלות הבנייה של 2021 הן תולדה של תכנון של שנתיים-שלוש קודם לכן, כלומר טרום-הקורונה. מאז, מעידים אנשי נדל"ן וגם בנק ישראל, משקי בית מחפשים לעצמם דירות גדולות יותר. על פי הדוח של השנה שעברה שערך הבנק, המחירים שעלו בצורה החדה ביותר מפרוץ הקורונה היו של צמודי הקרקע, שבשנים האחרונות התחלות הבנייה שלהם פוחתות דווקא. בשנתיים שבין יוני 2020 ליוני 2022 מחירי הדירות 5 חדרים עלו ב-32%, שיעור העליות הגבוה ביותר שנרשם בקרב הדירות השונות ולא סביר שיזמים יתעלמו מזה, על אף ההתקררות במשק, הנובעת מהעלאות הריבית.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
