העלאות הריבית ומחנק האשראי שולחים את יזמי הנדל"ן להנפיק אג"ח

שילוב של ריבית שנמצאת בתוואי עולה עם דרישות אשראי הולכות ומחמירות מצד הבנקים, שמתקרבים בעצמם למגבלות רגולטוריות במתן אשראי, מוביל את חברות הנדל"ן, בדגש על הקבלנים שבונים דירות למגורים, אל הבורסה. בחודשים האחרונים נרשם גל של חברות שבחרו לגייס חוב בלבד דרך שוק ההון, במה שמכונה "חברות אג"ח". אלו אינן מעוניינות לרוב להנפיק את מניותיהן לציבור, ולמעשה בוחרות לנצל את האפיק המימוני של הבורסה, בהתבסס על הצמא של המשקיעים לתשואות גבוהות יותר על החוב.

"החשש של החברות מהידרדרות נוספת בזמינות אשראי ומתנאי המימון מעודד חברות להנפיק, במיוחד לפני תקופת החגים - אז מספר ימי המסחר מועטים", אומרת רונית הראל בן זאב, מנכ"לית S&P מעלות, לגלובס. לדבריה, בתחום הנדל"ן, "חברות זכו במכרזים לרכישת קרקעות בתקופה של מימון בנקאי וזול. אך כיום הבנקים הגדולים קרובים אף יותר למגבלה של מתן אשראי לנדל"ן, ובשילוב עם מגבלות נוספות של בנק ישראל על קרקע ממונפת, המימון הבנקאי זמין פחות ויקר יותר. לכן, החברות פונות למקורות מימון חלופיים, כגון הנפקת אג"ח בשוק החוב או מימון ישירות על ידי גופים מוסדיים".

התוצאה היא גל של חברות שמבצעות גיוסי חוב בלבד, ואלו מתרבות לאחרונה. "מדובר בחברות נדל"ן שהבנקים עושים להן חיים קשים", אומר גורם בכיר בשוק ההון, המעורה בגל הגיוסים האחרון. "הן מגיעות לרוד שואו מול המוסדיים אחרי שחוו 'שינוי אקלים' מצד הבנקים. הן 'משלמות' בריביות גבוהות יותר בגיוסים, 6%-7% שנתיים, וחלקן מציעות שיעבוד שני על חשבון העודפים מהפרויקט".

ראובן אלה חזר לשוק עם גיוס 200 מיליון שקל

בין החברות שבלטו בגל הגיוסים האחרון ניתן להזכיר את אלה ר. הנדסת בנין והשקעות, המכונה אלה השקעות, של היזם ראובן אלה, שמשלימה בימים אלה גיוס של 200 מיליון שקל, במהלך שסימן את חזרתו של ראובן אלה לשוק ההון לאחר הפסקה של 20 שנה. החברה שבראשותו פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, ומחזיקה במשרדים (לשימוש ממשלתי ופרטי) ובנכסי מלונאות ומסחר, וכן עוסקת בנדל"ן יזמי.

עוד חברה שהחלה בימים האחרונים בהליך גיוס חוב היא אשל הירדן, שמתכננת להנפיק אג"ח ולשעבד להן את חשבון העודפים שלה. היקף הגיוס טרם נמסר. מנתוני החברה עולה, כי היא בונה 1,012 יחידות דיור בשישה פרויקטים בצפון הארץ, בין היתר בכרמיאל, בנהריה ובמגדל העמק. החברה, שבשליטת היזמים אלכס הופמן (יו"ר) וגלעד קוגלמן (המנכ"ל), צופה הכנסות מששת הפרויקטים של מעל למיליארד שקל. כן בכוונתה להקים 88 אלף מ"ר של שטחי מסחר.

חברה נוספת שנמצאת בשלבים הסופיים של גיוס חוב, בהיקף של 90 מיליון שקל, היא אופק שלי, שבשליטת רענן חלילי ודוד בן זקן, שמחזיקים יחד ב־87.5% מהמניות, והיתרה בידי שותפים. מדובר בחברת בנייה למגורים עם 14 פרויקטים בעיקר בגוש דן ובנתיבות, אשר לה הון עצמי של 106 מיליון שקל, ותחזית למכירת 1,500 יחידות דיור. החברה מעריכה כי תרשום בגין הפרויקטים רווח גולמי מצרפי של 592 מיליון שקל, והיא מבטיחה למחזיקים העתידיים של סדרת האג"ח שיעבוד על חשבון העודפים בפרויקטים.

  

עמרם אברהם גייסה ביולי 139 מיליון שקל

כאמור, הגל רק מתגבר בחודשים האחרונים. ביולי השנה גייסה חברת עמרם אברהם 139 מיליון שקל בסדרת אג"ח ראשונה. החברה נוסדה על ידי אברהם עמרם ז"ל, ששרד את השבי והוחזר לישראל בעסקת ג'יבריל ב־1979, והחלה לפעול בעיקר בסביבת העיר חדרה. כיום מוביל אותה כיו"ר בנו, אלון עמרם. לחברה פרויקטים בייזום בתחום המגורים והיא מחזיקה ובונה גם נכסים מניבים. כיום מתכננת עמרם אברהם (חלק החברה) הקמת 8,131 יחידות דיור. כמו כן ברשותה 16 נכסים ומניבים והיא יוזמת הקמת נדל"ן מניב בשטח של 276 אלף מ"ר. ההון העצמי שלה נכון לסוף יוני נאמד ב־594 מיליון שקל, וסך ההכנסות שהיא צופה מהפרויקטים שלה עד סוף שנת 2024 עומד על 2.59 מיליארד שקל.

חברה אחרת, שמתכננת לבצע גם הנפקת מניות, היא פאי סיאם. החברה השלימה במאי גיוס סדרה ראשונה של אג"ח (א') בהיקף של 100 מיליון שקל, ובספטמבר האחרון הכפילה את הסדרה, תוך שהיא מגייסת עוד 98 מיליון שקל. הגיוס במאי נעשה כשנה לאחר שחברת אספן גרופ הציבורית שבשליטת רוני צארום רכשה מחצית ממניותיה, מידי מייסד החברה שלמה דהוקי ומשפחתו.

דהוקי מכהן כיום כיו"ר החברה, אשר נמצאת בהליכי תכנון והקמה של מספר פרויקטים בתחום המלונאות, בין היתר בירושלים, בכנרת ובתל אביב. פאי סיאם מעריכה כי דמי השכירות נטו מהנכסים המניבים שלה יזנקו מ־17.7 מיליון שקל השנה ל־271.3 מיליון שקל בשנת 2026. כן החברה מעריכה כי תתרחב ל־1,381 חדרי מלון פעילים בשלוש השנים הבאות.

 פרויקט של יסודות איתנים בראש העין החדשה / צילום: מצגת החברה

חברה נוספת שגייסה אג"ח בלבד בחודשים האחרונים היא יסודות איתנים, שגייסה 40 מיליון שקל באוגוסט האחרון. מדובר בחברת בנייה שהוקמה ב־2014, והקימה מאז 650 יחידות דיור. היא מקימה כיום 52 יחידות דיור ומתכננת לבנות עוד 252 דירות בעתיד. נוסף על כך היא מתכננת הקמת שטחי מסחר בשטח של 85.1 אלף מ"ר.

הגיוס "בזול" עלול להתגלות כיקר

החברות שהוזכרו לעיל גייסו את החוב בריבית קבועה בלבד, לקח של הקבלנים מהאפשרות שהאינפלציה תמשיך להשתולל בשנים הקרובות, כך שמה שנראה "זול" כיום, עלול להתבטא בתוספות יקרות שיגיעו עם תשלומי הריבית. התשואות לפדיון של האג"ח (הקבועות כאמור) נעות בין 5.8% לסדרה שגייסה עמרם אברהם ביולי ל־7.1% באג"ח יסודות איתנים שכבר נסחרות. האג"ח של פאי סיאם, שכאמור הורחבה בספטמבר, נושאת תשואה לפדיון של 6.8%.

מציאות זו של ריביות גבוהות יותר מצטרפת לעלויות הרישום לבורסה, שעבור חברות נדל"ן לא גדולות הן אינן מבוטלות וכוללות פרסום תשקיף, עמלות לחתמים והצורך לפרסם דוחות תקופתיים. כמו כן, האג"ח שהנפיקו החברות נסחרות במחזורים נמוכים, ותנאי תשלום ההחזר שלהם קשיחים - בניגוד לבנקים.

הסיכון הוא כמובן הידרדרות לקשיי פירעון והסדר חוב, ובכל מקרה גיוס החוב מאלץ את החברות לקיים קשר הדוק וקפדני מול רשות ניירות ערך, הבורסה עצמה וכמובן הגופים המוסדיים.