הבועה השבדית: שוק הנדל"ן שידע רק עליות צונח כעת על רקע העלאות הריבית

עד לאביב האחרון, שוק הדיור השבדי ידע רק כיוון אחד - למעלה. מחירי הדירות והבתים ברחבי המדינה זינקו באופן עקבי משנה לשנה, ואפילו מעשור לעשור, ובסך הכל עלו פי שלושה מאז 1995, לפי נתונים רשמיים. באזורי ביקוש בשטוקהולם העלייה אף הייתה חדה יותר. הממשלה השבדית נאבקה למצוא מודל שיאפשר להוריד את עלויות רכש הדירות, אך כאשר היא רמזה לפני כשנה שתהיה מוכנה להסיר את הפיקוח על שוק הדירות להשכרה, בניסיון לקרר בעקיפין את שוק הדירות למכירה, לא היססו מפלגות האופוזיציה להפיל אותה.

עד למאי האחרון. שילוב הנסיבות שמתרחש כעת בכלכלות רבות במערב - עליית מחירים גבוהה (אינפלציה) המלווה בהעלאות ריבית מצד הבנק המרכזי בניסיון להיאבק בה - נחשב כעת לגורם שהצליח לצנן את שוק הדיור השבדי. השאלה היא עד כמה, ואם הצינון לא יתפתח למחלה חריפה יותר שתאיים על יציבות הכלכלה במדינה. בארבעת החודשים האחרונים רושם השוק ירידה עקבית, וביולי הוא צנח בשיעור הגבוה ביותר, קרוב ל-3%. דיווחים אנקדוטליים משטוקהולם מספרים על בעלי דירות שמורידים מחירים ב-10% ללא היסוס.

כמו בבריטניה, שגם בה מחירי הנדל"ן חווים קיפאון ואף ירידה, חווים השבדים "שילוב רעיל" של עליות מחירים חדות בתחום המזון והאנרגיה, יחד עם התגובה של הבנק המרכזי השבדי לכך - העלאות ריבית שמייקרות גם את החזרי המשכנתאות של מי שלקחו הלוואות, אך בעיקר את עלויות ההחזר של מי שמנסים לרכוש דירה כעת. בתקופה שבה רבים חוששים, אפילו בשבדיה, מהתפוצצות במחירי אנרגיה וחימום, הדבר מתרגם לביקושים מופחתים שמורידים את המחירים, כך נראה.

האינפלציה בשוודיה היא מהגבוהות באירופה

שיעור האינפלציה בשבדיה הוא בין הגבוהים באירופה, ועמד על 9.8% באוגוסט האחרון. הבנק המרכזי השבדי העלה את הריבית במשק ב-1% בפגישתו האחרונה, השיעור הגבוה ביותר מזה שלושה עשורים, לרמה של 1.75%. דוברי הבנק הבהירו כי עליות נוספות צפויות. אנליסטים מ"נורדאה-בנק" העריכו כי "עליות נוספות בריבית ימשיכו לצנן את הביקושים במהלך השנה הקרובה". הבנק מעריך כי מחירי הדירות יצנחו בעוד 10% בשבדיה עד סוף השנה, אך כי מדובר ב"הערכות שמרניות" וכי ייתכן שהירידות יהיו משמעותיות יותר. בסך הכל, ההערכות הן שהמחירים ירדו ב-20% השנה, בהשוואה לשיא אליהן הגיעו באביב.

למעשה, כבר כעת ישנו חשש לחברות שבדיות שעסקו בתחום הנדל"ן באופן ממונף, ושהירידות הנוכחיות מהוות בעבורן איום קיומי. הבנק המרכזי הזהיר בשבועות האחרונים כי סקטור הנדל"ן עצמו מהווה "סיכון מערכתי" לבנקים במדינה. בתחילת ספטמבר הפכה חברה שבדית בשם SBB, בעלת פורטפוליו של 2,500 בתים ודירות בשבדיה, לחברה שצברה את מספר ה"שורטים" השני בשיעורו באירופה (יותר משליש משווי השוק שלה). תסריט אפשרי כעת הוא מכירה המונית של נכסים על ידי החברה, כדי לוודא שהיא עומדת בהחזרי האשראי שלה. החברה נהנתה מה"בום" הסקנדינבי במחירי הדיור ורכשה נכסים במינוף גבוה.

נכון לעכשיו, האנליסטים העוקבים אחרי שוק הדיור השבדי ממליצים לראות "כיצד השוק חוזר לפעילות אחרי הקיץ" ובמיוחד לראות אם התנאים בשוק - מבחינת החשש מעליות מחירים נוספות והעלאות ריבית - ישתנו. "הפסיכולוגיה השלילית שמאפיינת את השוק כעת לא נובעת מתנאים רעים בפני עצמם, אלא מהפחד שהדברים יילכו ויחמירו", כתב בנק ההשקעות "ונגרד". שבדיה, מבחינה זו, תהיה המקום שאליו מסתכלים רבים באירופה כדי לראות כיצד מתבטאת הדינמיקה שבין העלאות הריבית התכופות למחירי הדיור.