עליית הריבית שפכה מים צוננים על שוק הדיור הבוער, אבל מה יקרה למחירים?

ההעלאות האחרונות של ריבית בנק ישראל עד לרמה של 2.75% הן בעלות השלכות רבות על השוק - בוודאי לאחר שהתרגלנו לריבית נמוכה מאוד, שעמדה במשך כשנתיים (ממאי 2020 עד מאי 2022) על שיעור של 0.1% בלבד.

● בנק ישראל לא מוריד את הרגל מהגז: הריבית עולה בעוד 0.75% 

אלא שבשונה מדוגמאות אחרות בעולם, עליית הריבית בארץ עדיין לא באה לידי ביטוי בירידה או בעצירה על העליות במחירי הדיור. השאלה המתבקשת כעת היא כיצד צפויה להשפיע עליית הריבית על פעילות היזמים בשוק הנדל"ן המקומי בטווח הקרוב ובטווח הרחוק יותר? גלובס מנתח את המצב.

מימון: מרווח הנשימה של החברות היציבות

כיצד עליית הריבית מייקרת את עלויות המימון של פרויקט בנייה? אם, לדוגמה, יזם רכש קרקע בכ־130 מיליון שקל, לבניית 130 דירות, ומימן את חלק הארי של הרכישה באמצעות הלוואה בהיקף 100 מיליון שקל, עליית הריבית תתבטא בכ־1.9 מיליון שקל לשנה, משמע תוספת שנתית של כ־14,500 שקל למחירה של כל דירה.

ניתן דוגמה נוספת: קרקע שנרכשה בעלות של 2.8 מיליון שקל ליחידת דיור, ועבורה נלקחה הלוואה בנקאית בשיעור מימון של 90% - עליית הריבית בתקופה ב־1.9% משמעה תוספת של כ־53 אלף שקל לכל יחידת דיור, לשנה, רק בשל התייקרות "חבילת המימון". אם מדובר בקרקע בשלבי תכנון ראשונים, יעברו עוד כמה שנים עד לקבלת היתר הבנייה - משמע תוספת של מאות אלפי שקלים לכל יחידת דיור ברמת הריבית הקיימת.

"חברות עם קופת מזומנים יפה, עם הון עצמי גדול מספיק, כאלו שנהנות מיציבות פיננסית וממלאי דירות גדול יחסית, הן בעלות מרווח נשימה רב יותר", אומר דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא, "אפשר לומר שזוהי שעתן היפה של החברות היציבות יותר, אלו שלא מתבססות על מינוף מקסימלי.

 דרור אוהב ציון, מנכ''ל ובעלים של חברת דרא שיווק נדל''ן / צילום: דנה תמרי

"אלה לאו דווקא חברות גדולות: אני עובד, בין היתר, גם עם חברות שנחשבות קטנות, משפחתיות, אבל הן נזילות מאוד ונמצאות שנים בענף. להן לא תהיה בעיה, כי הן יכולות לעבוד גם בריבית גבוהה יחסית, ויכולות לעמוד בדרישות של הבנקים, שהפכו נוקשות יותר.

"היזמים היציבים פחות, או אלו המוכרים פחות לבנקים, מקבלים למשל לא מעט סירובים למימון לאחרונה, ולכן אנחנו רואים יותר ויותר פניות מצידם לחברות יציבות ובריאות יותר, במטרה למכור להן פרויקטים שלהם או חברות פרויקט. הם פשוט לא מצליחים לגייס את המימון הדרוש, או שאין להם טעם לעבוד בריבית שהרמה שלה גבוהה משמעותית ממה שהייתה רק לפני שנה ושנתיים.

"כך נוצר תהליך של התכנסות בשוק, כמו שקורה היום בהרבה מגזרים: החלשים מתקשים לשרוד, החזקים מתחזקים יותר, ונוצר איזשהו תיקון שוק במובן הזה".

ירון בלנק, יו"ר בית ההשקעות וסטה קפיטל המתמחה בהשקעות, ברכישות ובמיזוגים של חברות נדל"ן, מוסיף כי "היזמים נהנו משנתיים טובות מאוד. הם הצטיידו בעודפים משמעותיים, כך שאנחנו בסך הכול חוזרים אט אט למצב שהיה לפני הקפיצה האחרונה, לפני ההשתוללות.

 ירון בלנק, יו''ר בית ההשקעות וסטה קפיטל / צילום: יח''צ

"היום יזם שצריך פרויקט בליווי בנקאי יתבקש להציג מכירות של 15% מהדירות כתנאי לפתיחת הליווי. לפני שנתיים קראנו לזה פריסייל, וזה בדיוק מה שזה, כי צריך לזכור: הסיטואציה של השנתיים האחרונות, שבה 80% מהדירות נמכרו עם פתיחת הפרויקט לשיווק, היא החריגה, ומה שקורה עכשיו הוא בסך הכול חזרה לשוק שפועל בהיגיון".
עוד בגזרת המימון, עוד ועוד חברות בוחרות בגיוס חוב דרך שוק ההון, כ"חברות אג"ח". לאחרונה דיווחנו בגלובס כי בחודשים האחרונים גייסו "חברות האג"ח" כמעט 600 מיליון שקל .

מחירי הקרקעות: מגלמים ציפיות לעליות נוספות

ארז סגמן, מנהל קרן פיננסיה הכשרה המתמחה במתן אשראי וערבויות ליווי ליזמים בענף הנדל"ן למגורים, סבור כי "כאשר יזם קונה קרקע בעלות גבוהה יותר משווי השוק שלה, הוא מייצר מעין ספקולציה, משום שהוא למעשה מגלם במחיר משהו שעוד לא קרה בפועל.

"אם הספקולציה תוכיח את עצמה כנכונה, ועליית מחירי הדיור תימשך כפי שהיזמים מעריכים, הם ירוויחו. אבל מה יקרה אם מחירי הדיור לא יעלו ברמה שהם מעריכים, או אפילו ירדו? אז הם יפסידו, וכאן עלולה להיווצר בעיה.

 ארז סגמן, מנהל קרן פיננסיה הכשרה / צילום: אלעד גוטמן

"ברמת הריבית כיום, 'קו פרשת המים' הוא 5%: ריבית בנק ישראל היא 2%, וריבית הפריים היא 3.5%. היזמים משלמים בדרך כלל ריבית של פריים + 1%, כך שהעלייה במחירי הדירות צריכה להיות 5% לפחות כדי שיישאר בידיהם רווח מספיק: אם מרגע רכישת הקרקע, ועד למכירת הדירה שבנו עליה, עליית מחירי הדירות תהיה נמוכה מהרף הזה, הם הפסידו בהימור שלקחו.

"חשוב לציין בעניין הזה שוב שההערכות הן לעלייה נוספת בריבית בזמן הקרוב, כך שהעלייה במחירי הדירות אף תצטרך להיות גבוהה יותר - כך שההימור שלקחו היזמים בהחלט עלול לגרום לבעיה מבחינתם".

איילת רוסק, מנכ"לית חברת מכלול ומבעלי החברה העוסקת במימון ובליווי פרויקטים למגורים, אומרת כי "אי אפשר לבסס תוכנית עסקית על המשך עליית מחירים ללא סוף. גם כך הרווחיות של היזמים לא מרקיעה שחקים, ולכן אני מקווה מאוד שהחגיגה הזאת תיפסק: בשנה שעברה היו יזמים שהציעו מחירים לא הגיוניים על קרקעות, ברמה שבהסתכלות מהצד זה נראה כאילו מישהו עשה טעות. זה על גבול חוסר האחריות. אנחנו, כגוף מממן, בחרנו שלא להיות במקומות האלה".

 איילת רוסק, מנכ''לית ומבעלי מכלול / צילום: הדר יואביאן

נזכיר כי כבר כעת מורגש שינוי חלקי בהתנהלות היזמים במכרזי רמ"י: כפי שדיווחנו לפני כחודשיים, לא מעט מכרזים נסגרים במחירים נמוכים ממחירי השומה, וב"גל" המכרזים האחרון, באמצע החודש הנוכחי, אף היו מכרזים גדולים - כדוגמת מכרז מחיר מטרה ל־1,198 יחידות דיור בדימונה - שנותרו ללא מציעים כלל. מדובר בשינוי משמעותי לעומת מה שהתחולל כאן בשנת 2021.

"יש יותר שפיות במערכת בכל הנוגע למכרזי קרקע", מסכים אוהב ציון. "המחצית השנייה של 2021 הייתה מטורפת, ונרכשו קרקעות במחירי שיא - אני חושב שזה קצת נרגע כעת, גם בגלל הריבית, שמשפיעה על הרווחיות של פרויקטים וכך מורידה את כמות השחקנים שיכולים להשתתף במכרזים. כך יש פחות ופחות ביקוש למכרזים ספציפיים, וישנם מכרזים שנסגרים בלי מציעים - אבל צריך לזכור שזה קורה כרגע בעיקר בפריפריה הרחוקה".

הביקוש: היזמים לא מתרגשים מהאטה במכירות

עליית הריבית עשויה להפוך לאתגר ממשי ומשמעותי גם עבור רוכשי הדירות שהתשלום החודשי שלהם על החזר המשכנתה עולה. הם עלולים לגלות שהקושי לרכוש דירות היום יכול להתגבר עוד יותר - ואולי זהו המצב שיביא בסופו של דבר לעצירת הנסיקה של מחירי הדירות.

בלנק מספר כי "באזור גוש דן אני רואה לא מעט יזמים שמדווחים על האטה במכירות, אבל אף אחד כבר לא מתרגש מעצירה. הם מבינים שזה עוד גל - כמו הקורונה, כך גם עליית הריבית - שאחריו יכולה להיות גם קפיצת מחירים נוספת. זה המצב לאורך כל העשור האחרון. נכון שיזמים מגבירים את השיווק, או משתמשים בתקציבי שיווק שלא היו צריכים להשתמש בהם בשנתיים האחרונות בגלל קצב המכירות המטורף, אבל הם לא ממהרים להוריד מחירים".

סגמן מוסיף כי "הבעיה האמיתית עלולה להיווצר בעקבות ההשפעה של עליית הריבית, וגם של עליית האינפלציה, על הרוכשים. זו השפעה שנרגיש בעוד שנה־שנתיים מהיום. הרי רוכש דירה שמגלה שהתשלום החודשי על המשכנתה שלו עולה באופן משמעותי, יעמוד בפני בעיה רצינית: תוספת של 1,000 שקל בחודש, לדוגמה, היא דבר שקורה - ומדובר באתגר גדול. לא ברור לי איך רוכש דירה יוכל להרשות לעצמו עלייה כזו בתשלומי המשכנתה, ועשויה להיווצר כאן בעיה.

"זה לדעתי מה שיבלום את קצב המכירות ואת המחירים, בסופו של דבר. היזם יוציא דירות לשוק, יהיו להן פחות רוכשים, וזה ימתן את המחירים".

רוסק רואה את הדברים מעט אחרת: "בניגוד לרושם שנוצר בתקופה האחרונה, אנחנו נמצאים עדיין בשוק עם קצב מכירות לא רע בכלל - למרות ההאטה של החודשים האחרונים. זו האטה תקופתית, לדעתי, שמתרחשת מדי שנה סביב חודש אוגוסט, ואנחנו עדיין בקצב מכירות טוב מאוד, במחירים גבוהים מהצפוי.

"אני לא מזהה האטה שתימשך לאורך זמן, ולא צופה שתהיה באמת עצירה במכירות. רק פגיעה ביכולת הקנייה של הציבור יכולה לעצור את הקצב הזה, ואנחנו עוד לא שם. מתברר שיש בישראל שכבת הון מספיק גדולה.

"יזמים מוכרים גם היום דירות במחירים גבוהים יותר מאלו שכתובים בדוח האפס שמכין להם השמאי (דוח לבחינת כלכליות פרויקט בנייה בשלביו הראשוניים). זה מפצה על הקפיצה בריבית, במדד תשומות הבנייה ועוד.

"השאלה לאיזה גבול זה יגיע. כל עוד הריבית תמשיך לעלות, העלייה תתגלגל לרוכשים והמחירים ימשיכו לעלות. לכן אני לא רואה אפשרות לירידת מחירים בעת הקרובה: הביקוש עדיין גבוה מאוד, ההיצע לא מספיק, ויש עוד הרבה דברים שצריכים להיעשות רק כדי שנגיע למצב של שיווי משקל בשוק".

בלנק, סגמן ורוסק הם כמובן בעלי עניין, שחילקו הרבה כסף ליזמים, והאופטימיות חייבת להיות טבועה בהם.

אבל בסופו של דבר, מה שיכריע לאן ילכו המחירים היא לא רק הריבית אלא גם משחק ההיצע והביקוש. בכל הקשור להיצע, יש נתון מעודד: קצב התחלות הבנייה עלה בשנה האחרונה בחדות וחצה את רף ה־70 אלף דירות לשנה. השאלה אם המגמה הזו תימשך שהעלייה תימשך ותגדיל משמעותית את ההיצע.