חודשים ארוכים לאחר דעיכת גל ההנפקות הגדול בבורסה המקומית ניסתה אחת המשפחות הוותיקות בעיר תל אביב לקדם הנפקת מניות ראשונית של חלק מעסקי הנדל"ן שלה, הכוללים בנייני דירות להשכרה שצברה במשך עשרות שנים.
בני הזוג משה ונילי וינברג בני ה־74, שנולדו שניהם בשנת הקמת המדינה, החלו לקדם באוקטובר האחרון, בעיתוי לא אופטימלי, את הנפקתה של חברת מ.ו. השקעות, שבה הם מחזיקים בחלקים שווים, ואשר מקדמת בנייה של למעלה מ־200 דירות להשכרה בנכסים הנמצאים בידיה בגוש דן (בעיקר בת"א) ובירושלים. זאת, על רקע נסיקה במחירי הדיור להשכרה בשנים האחרונות. במהלך דצמבר נודע כי המשפחה משכה את התשקיף שהגישה וההנפקה לא תצא לפועל.
בטיוטת התשקיף נכתב כי מאז היווסדה מהווה החברה חלק מפעילות משפחות בעלי השליטה, שהחלה עוד בתחילת המאה ה־20 וכוללת רכישה והשבחה של נדל"ן מניב למגורים בעיקר באזורי הביקוש. "פעילות זו מאופיינת, בין היתר, ברכישת זכויות במקרקעין, פיתוח, השבחה והשכרה של הנדל"ן המניב של החברה, וכן בהחזקת נכסים לטווח ארוך לשם הנאה מפירות השבחתם".
היקף ההנפקה הוערך בכ־110 מיליון שקל לפחות, לפי שווי חברה של כמה מאות מיליוני שקלים. בכוונת המשפחה היה להשתמש במרבית כספי ההנפקה (כ־70%) לטובת החזר הלוואת בעלים. זאת לאחר שהמחתה לבעלי השליטה את כל התחייבויותיה לגופים המממנים כנגד העמדת הלוואה בסך של כ־71 מיליון שקל, כך שבעלי השליטה יישאו במלוא התחייבויותיה ונכסיה יהיו חופשיים מכל שיעבוד ומהתחייבויות לגופים המממנים.
אידלסון 17 חברון 2 תל אביב / צילום: מצגת החברה
הלוואת הבעלים, הנושאת ריבית של 5%, תיפרע לא לפני חלוף שישה חודשים מההנפקה, ובלבד שיתרת המזומנים לא תפחת מ-110% מגובה יתרת הלוואת הבעלים במועד ההחזר.
טרם המהלך המתוכנן נושאת מ.ו. השקעות בהלוואות חוץ-בנקאיות יקרות, חלקן בתשואה שנתית דו-ספרתית, שאותן נטלה כדי לקדם את הפרויקטים שבבעלותה. מרבית יתרת תמורת ההנפקה מיועדת לרכישת נכסים של בעלי השליטה ברחוב אידלסון בת"א (תמורת סכום של כ-25 מיליון שקל) וכן לקידום עסקיה השוטפים.
המשפחה העבירה לחברה נכסים ב-160 מיליון שקל
מ.ו. השקעות הוקמה לפני כארבעים שנה (1982), אך ההיסטוריה הנדל"נית של משפחת וינברג ארוכה הרבה יותר, ומשתרעת על פני כמאה שנים וארבעה דורות. החברה נשלטת כיום על ידי בני הזוג נילי וד"ר משה וינברג (בחלקים שווים). כחלק מהליך ההנפקה העבירה המשפחה לחברה נכסים המיועדים להשבחה בשווי של כ־160 מיליון שקל, והוציאה ממנה נכסים אחרים בשווי של 33 מיליון שקל. מדובר בנכסים שצברה המשפחה לאורך שנים רבות, בחלקם עוד בשנות ה-30 המאה שעברה.
הנכסים שהועברו לחברה ממוקמים ברובם ברחובות הוותיקים של תל אביב נחמני, אידלסון ומזא"ה. בסיכומו של דבר, למ.ו. השקעות יש כיום כמה עשרות יחידות דיור במספר פרויקטים שאותם היא מבקש להשביח, וכן קרקעות - אחת מהן סמוך לביה"ח תל השומר, שם מקימה ישראל קנדה פרויקט של מעל ל-1,000 יחידות דיור. החלק של החברה יהיה קטן יחסית בפרויקט העתידי, ויכלול הקמת 17 דירות ועוד שטח של 2,500 אלף מ"ר במסחר ומשרדים. השלמת הפרויקט אמורה להסתיים בטווח של חמש השנים הקרובות.
נוסף על כך הוכנסה לתוך החברה קרקע בשטח של 45 דונם בגבעת זאב, בירושלים, שעליה מתוכננות בעתיד הרחוק הקמת 630 דירות ו־15 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. חלקה של מ.ו. השקעות יעמוד על הקמת 97 דירות בתוספת של 2,500 מ"ר בשטחי מסחר ותעסוקה. הקרקע נמצאת בהליכי שינוי יעוד מהסטטוס הנוכחי שלה כקרקע חקלאית, והחברה מעריכה כי ייקח עוד פרק זמן של שש שנים עד אישור תוכנית הבנייה.
בסך הכול מתכננת מ.ו. השקעות להקים בשנים הבאות 202 יחידות דיור בשישה פרויקטים שבבעלותה. מטיוטת התשקיף של החברה עולה, כי בעלי השליטה צפויים ליהנות מסכומי עתק בגין שירותי ניהול שיועמדו לפרויקטים הללו באמצעות החברה הפרטית מ.ע.ג.ן, שבה מחזיקים בני הזוג וינברג (80%) יחד עם בנם גיא (20%), המשמש כיו"ר החברה המנפיקה.
מ.ע.ג.ן, שתנהל את הקמת הדירות בפרויקטים השונים, תהיה זכאית לסכום של 7.5% מעלות הביצוע הכוללת של כל פרויקט. מ.ו. השקעות מעריכה כי עבור ששת הפרויקטים שהיא מתכננת לקדם, ישולמו לבעלי השליטה דמי ניהול מצטברים של 17 מיליון שקל עד להשלמתם.
שירותים מפירמת עורכי הדין המשפחתית
מטיוטת התשקיף עולה כי תנאי השכר של מנכ"לית החברה, נילי וינברג, ששימשה בתפקיד 35 שנה ללא תמורה, צפויים לעמוד על 40 אלף שקל בחודש, נוסף על תנאים נלווים שיעמידו את עלות שכרה השנתית על כ־600 אלף שקל. בעלה ושותפה, עו"ד ד"ר משה וינברג, הוא בעל פירמת עריכת דין הנושאת את שמו, שבה שותף גם בנם של השניים, עו"ד גיא וינברג, והיא מספקת שירותים משפטיים עבור החברה המנפיקה.
בכל פרויקט שמפתחת החברה, גובה משרד עוה"ד של וינברג שכר טרחה (בתוספת מע"מ) על בסיס שעות העבודה של המשרד, ובהנחה של 50%. מעבר לזה, לאחר השלמת הפרויקט משולם למשרד תשלום של 4% משוויו, גם כאן בצירוף הנחה. נוסף על כך, במכירה של דירות מגורים נגבית על ידי המשרד עמלה של 1.5% מהתמורה במכירה. מדוחות הפרופורמה שפרסמה החברה עולה כי עבור שירותים משפטיים שולמו למשרד ב-2021 485 אלף שקל.
מבחינת התוצאות הכספיות, מ.ו. השקעות היא חברה קטנה בסדרי גודל של הבורסה בת"א. על פי דוחות הפרופורמה, שבוחנים את תוצאותיה לאחר שהועברו לה הנכסים מידי בעלי השליטה (בשווי של 160 מיליון שקל) ובניכוי הנכסים שהוצאו ממנה, עומד שווי הנדל"ן להשקעה שלה על 281 מיליון שקל בתום המחצית הראשונה של השנה. ההון העצמי שלה מסתכם ב־162 מיליון שקל.
נחמני 64 דרך בגין 27 תל אביב / צילום: מצגת החברה
שיערוכים הזניקו את הרווח בשנת 2021
בתום המחצית הראשונה השנה הסתכמו הכנסות החברה מדמי שכירות, על פי דוחות הפרופורמה, ב-973 אלף שקל, עלייה של 3.8% ביחס למחצית המקבילה אשתקד. בשורה התחתונה נרשם הפסד של 5.3 מיליון שקל.
את שנת 2021 סיכמה החברה עם הכנסות משכירות של 1.7 מיליון שקל, עלייה של 4% ביחס לשנה שקדמה לה. בשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי של 21.9 מיליון שקל, מול רווח של 6.1 מיליון שקל בשנה קודם לכן. זאת הודות לעלייה משמעותית בהיקף שיערוך הנדל"ן להשקעה.
טרם ההנפקה מממנת מ.ו. השקעות את פעילותה מההון העצמי שלה, מדמי השכירות שהיא גובה וכן מאשראי שהעמידו לה הבנקים וגופים חוץ-בנקאיים. עיקר תמורת ההנפקה נועדה כאמור לשחרר את החברה מהלוואות יקרות שנטלה למימון חלק מהנכסים.
כך למשל, אחת ההלוואות הגדולות שנטלה החברה היא מחברת האשראי החוץ-בנקאי מניף שירותים פיננסיים, שנסחרת בבורסה ונשלטת על ידי מבטח שמיר. מדובר בהלוואה שנלקחה בחודש אוגוסט לפני שנתיים למימון פעילות החברה ברחוב נחמני 65, והורחבה ברבעון השני השנה, כך שהיקפה נאמד ב־47.7 מיליון שקל. ההלוואה נושאת כיום ריבית שנתית של פריים בתוספת 8.5%, קרי ריבית של 12%, זאת לפני החלטת הריבית החדשה של בנק ישראל השבוע.
מאז''ה 71 תל אביב / צילום: מצגת החברה
זווית נוספת, עלות פינוי דייר מוגן: 1.8 מיליון שקל
החברה מציינת בטיוטת התשקיף כי לה ניסיון רב-שנים בקידום וניהול תהליכי תכנון והשבחה סטטוטוריים, לרבות שינויי ייעוד, קידום תוכניות בניין עיר, הרחבת זכויות בנייה, השבחת נכסים לשימור ונכסים המושכרים בדיירות מוגנת, לרבות פינוי דיירים מוגנים.
בשלושה מהבניינים שבבעלותה בלב תל אביב ישנן דירות וחנויות שמושכרות לשוכרים מוגנים, שמשלמים דמי שכירות מוזלים, נמוכים משווי השוק משמעותית. עלות פינוי הדיירים המוגנים, כך נחשף מהתשקיף, היא הליך יקר, שעלותו מוערכת על ידי החברה בכ-50% משווי הנכס אילו היה נכס חופשי (במחירי השוק).
נכון למועד התשקיף מתנהל הליך משפטי לפינוי של דיירת מוגנת מנכסי החברה, ובחמש השנים האחרונות היא פינתה חמישה דיירים מוגנים, שלושה באמצעות מו"מ ושניים בהליכים משפטיים. בין היתר, לפני כשבעה חודשים פונה דייר מוגן בנכס שלה ברחוב מזא"ה, לאחר ששולמו לו 1.8 מיליון שקל - 900 אלף שקל כמקדמה והיתרה צפויה לתשלום במהלך השנה הנוכחית.
הנכס ברחוב מזא"ה 71 בתל אביב כולל 18 דירות, שמרביתן (16 דירות, לפני הפינוי של הדייר המוגן) מושכרות לשוכרים מוגנים. החברה מתכננת לקדם, על בסיס תוכנית השימור של הבניין, הקמת 40 דירות בפרויקט, שיימשך על פני חמש שנים.
מ.ו השקעות
תחום עיסוק: ייזום, הקמה והשכרה של דירות מגורים
היסטוריה: נוסדה ב־1982. מחזיקה 53 דירות בשישה פרויקטים שונים. המנכ"לית היא נילי וינברג והיו"ר גיא וינברג. היקף הגיוס המתוכנן הוא 110 מיליון שקל בהנפקת מניות לציבור. בעלי שליטה (ערב ההנפקה): משה וינברג (50%) ונילי וינברג (50%)
נתונים: מחצית ראשונה 2022 (דוחות פרופורמה): שווי נדל"ן להשקעה: 281 מיליון שקל
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
