התוכניות עוד לא הופקדו והמימון רחוק: חברות הנדל"ן שמבטיחות באוויר תוספות בנייה בשווי מאות מיליוני שקלים

הרים וגבעות על סמך הערכות ומספרים משוערים: ענף הנדל"ן מוצף דרך קבע בשלל פרסומים מצד חברות, ציבוריות ופרטיות, המעדכנות על פרויקטים חדשים, תוכניות מתהוות ועסקאות שנחתמו. בדיקת גלובס מגלה כי לא מעט עדכונים כאלו מבשרים על מהלכים תלויים באוויר שסימני שאלה רבים מרחפים מעליהם. בחינת ההצהרות מול הגורמים הרגולטוריים הרלוונטיים אף מגדילה עוד יותר את הפער בין ההצהרות לבין הסיכוי שיתממשו בכלל.

אותם פרסומים עשויים להיראות כמהלכים שנמצאים כבר כעת על סף מימוש, אבל בפועל הם תלויים לא פעם בשורה ארוכה של תנאים שיכולים לבטל אותם כליל ומאירים באור אחר את הודעת החברה.

● עידן הכסף הזול נגמר, והאגדות על מחירי הדיור בת"א מתנפצות | דרור מרמור, פרשנות
● "התיקון במחירים קרוב": ב-UBS מזהירים ששוק הדיור בת"א מראה סימנים של בועה
● הזוג שמחזיק עשרות דירות בתל אביב מנסה להרוויח מכל הכיוונים, ועכשיו גם בבורסה | ניתוח

כאן חשוב להזכיר כי חברות הנדל"ן הציבוריות כפופות, כמו כל חברה ציבורית, לתקנות הרשות לניירות ערך, ולכן נדרשות לדווח גם על עסקאות שחתמו או על פרויקטים חדשים שבהם זכו, שנמצאים בראשית דרכם ושסיכוי התממשותם טרם התברר עד תום. אלו מרבית המקרים שנציג כאן. על הצורך בדיווח אין ויכוח, אבל לעתים קרובות אופן הצגת התוכנית לא הולם את מידת ההיתכנות שלה, ההשקעה הנדרשת לקידומה והסיכוי למימושה.

בשבועות האחרונים פרסמה חברת בוני התיכון שתי הודעות על זכייה במיזמי התחדשות עירונית - בירושלים ובפתח תקווה. בשתיהן ציירה החברה תמונה דומה באשר לתנאים למימוש הפרויקטים. זה הניסוח שהופיע בשתי ההודעות: "לאור העובדה כי מספר יחידות הדיור המאושר לבנייה על פי התוכנית אינן מספיקות לצורך עמידה בכלכליות הנדרשת להוצאת הפרויקט לפועל, הוצעו בתוכנית פתרונות של השלמת יחידות דיור נוספות במגרשי השלמה. החברה בוחנת, בשיתוף העירייה, חלופות נוספות להשלמת יחידות הדיור הנדרשות".

בין הפתרונות הנבחנים שהוזכרו: תוספת יחידות דיור במסגרת הליך הקלות, אישור תב"ע משלימה, ניוד זכויות למתחמים אחרים, ואף "פיצוי כספי מגורם ממשלתי". נציין שלא מדובר בתוספת מבוטלת: בירושלים מעריכה החברה כי נדרשת תוספת של 143 יחידות דיור חדשות, שערכן הכספי הוא כ־330 מיליון שקל (לפי שווי של כ־2.3 מיליון שקל לדירה), ובפתח תקווה ההערכה היא לתוספת של 201 יחידות דיור חדשות, שערכן הכספי הוא כ־400 מיליון שקל (לפי שווי של 2 מיליון שקל לדירה).

אך העניין הכספי הוא לא המכשול היחיד שעומד בפני החברה. הפרויקט בפתח תקווה הוא חלק מתוכנית גדולה להתחדשות שכונת יוספטל כולה. התוכנית טרם הופקדה בוועדה המחוזית ועוד אמורה להגיע לשלב ההתנגדויות, הידוע כשלב שיכול לגרור שינויים משמעותיים בפרטי התוכנית. בירושלים, הפרויקט במתחם הנורית שבקריית מנחם הוא חלק מתוכנית של הוותמ"ל. המיזם נבחר לפיילוט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למימון מיזמי פינוי־בינוי באמצעות כסף שיגיע משיווק הקרקע. השיווק טרם יצא לפועל, ואמור לקרות גם הוא רק בעוד כמה חודשים. רק אז תוכל החברה לדעת אם בכלל תזכה למימון הנדרש לה במתחם.

ממתינים לקרקע שלרמ"י אין כוונה לתת

חברת רותם שני פרסמה גם היא בימים האחרונים הודעה לבורסה בה היא עדכנה על חתימת הסכם על עסקה שבמסגרתה תקים החברה, עם שותף, פרויקט פינוי־בינוי בבנימינה, אשר צפוי לכלול 496 יחידות דיור חדשות, במקום 192 יחידות דיור קיימות. בינואר השנה הודיעה כי חתמה על "מסמך עסקה מחייב" בנוגע לעסקה זו, וכעת היא מעדכנת על מימושו.

החברה מציינת בהודעתה כי "נכון למועד דיווח זה נחתמו הסכמי פינוי־בינוי עם כ-90% מבעלי הזכויות במקרקעין", אך בהמשך ההודעה היא מזכירה את מה שנראה כמו מכשול משמעותי בדרך למימוש - שצוין כבר בפרסום קודם של החברה בעניין לפני עשרה חודשים: להערכתה ולהערכת השותף העתידי נדרשת הקצאת קרקע משלימה, למגורים או לתעסוקה, "על מנת לאפשר פרויקט בעל כדאיות כלכלית".

אלא שלא רק שהקרקע טרם הוקצתה, רשות מקרקעי ישראל השיבה לשאלת גלובס כי אין לה כל כוונה להקצות אותה בקרוב. "הבהרנו לראש המועצה שאין בכוונתה להקצות את מגרשי התעסוקה כמגרשי השלמה בפרויקט זה", כתבו ברשות. "אם תאושר תוכנית הוותמ"ל שרמ"י מובילה יהיה מקום לבחון מחדש את הבקשה".

כמה קל להפוך 36 דירות ל־120?

מקרה נוסף הוא זה של חברת אביב ייזום, הפועלת כיום תחת השליטה המשותפת וה"טרייה" של החברות מליסרון וקבוצת אביב. החברה הודיעה לא מזמן על עסקה יוקרתית בצפון תל אביב: רכישת קרקע פרטית בשיכון דן בעיר, תמורת כ־170 מיליון שקל. החברה הצהירה באותה הודעה כי במקום "מקודמת תוכנית לבנייה של כ־120 יחידות דיור", נתון המשקף מחיר קרקע של 1.4 מיליון שקל ליחידת דיור - אטרקטיבי מאוד לאזור. אלא שהתעמקות בהודעה מגלה שישנו מרחק לא קטן בין המצב כיום לבין המצב שאליו שואפת אביב ייזום להגיע.

"התוכנית המאושרת על הקרקע מאפשרת בנייה של כ־36 יחידות דיור בשטח כולל של כ־6,000 מ"ר", נכתב בהודעה. "עם זאת, לאחרונה אושרה להפקדה בוועדה המקומית תוכנית חדשה, שעל פיה יתווספו לפרויקט זכויות להקמת 84 יחידות דיור נוספות. הפרויקט יכלול 120 יחידות דיור על שטח כולל של שלושה דונם, זאת לאחר הפקעה מתוכננת של כ־0.7 דונם, שעליו תקים העירייה מבנה ציבורי". במילים אחרות, התוכנית עוד נדרשת לעבור הליך ארוך - הכולל התנגדויות ומהלך להפקעת קרקע - ואין לדעת מתי הוא יתממש בפועל, או מה יקרה לו בדרך. שלב ההתנגדויות לא רק עלול להימשך חודשים ארוכים, הוא אף יכול לשנות דרמטית את זכויות הבנייה במתחם.

דיווח על תוספת של עד 400 דירות, בלי חתימות

חברת אאורה פרסמה לאחרונה על זכייתה במכרז פינוי־בינוי במסגרת תוכנית הוותמ"ל למתחם דוד המלך בלוד. במתחם זה קיימות כיום 90 דירות, והחברה מעריכה כי תקים בו עד 400 יחידות דיור חדשות - אם כי נכון להיום היא כלל לא יודעת כמה דירות חדשות בדיוק ניתן יהיה להקים במתחם.

"מספר יחידות הדיור הסופי טרם נקבע ובכוונת החברה לפעול באמצעות גורמים מקצועיים למקסום הכמות ולניצול מיטבי של הזכויות במסגרת הליכי אישור התוכנית", נכתב בהודעת אאורה. עוד מצוין בהודעה כי החברה מתחילה רק כעת בהחתמת בעלי הזכויות עצמם על הסכם הפינוי־בינוי.

בדיקת גלובס העלתה כי עד כה עברה התוכנית רק שלב ראשוני מאוד, השלב שבו מפורסמת הודעה על הכנת התוכנית. היא נידונה בוותמ"ל רק פעם אחת בינתיים, באפריל השנה, אז הודיעה הוועדה שהיא "מברכת על הכנת תוכנית בשכונה" ומאשרת לקבוע הגבלות להוצאת היתרי בנייה לפי סעיפים 77-78 לחוק - צעד מוקדם מאוד בדרך התכנונית.

"מתחמים שהמדינה הצהירה שתיתן בהם כסף"

נציין כי המקרים שהובאו כאן אינם היחידים, כמובן. חברות רבות מפרסמות על זכייה במיזמי התחדשות עירונית, ומציינות כי מימוש הפרויקטים תלוי בהכרזה על המתחם כ"מתחם פינוי־בינוי במסלול המיסוי", המעניק הטבות מס משמעותיות - במס רכישה, במס שבח ובמע"מ. במקרים לא מעטים, אם לא תאושר הכרזה זו, כלכליותו של הפרויקט תיפגע משמעותית ועשויה למנוע את מימושו.

כך או כך, בכירי החברות הציבוריות שאיתן דיברנו הדגישו בפנינו שני דברים מרכזיים: ראשית - המתחמים שבהם עוסקת הכתבה הם מתחמים בעלי ודאות גדולה מאוד, לתפיסתם, בשל העבודה שהמדינה עצמה מקדמת אותם ו"חתומה" עליהם, במובנים רבים. "כיזם נדל"ן יש סיכונים שאתה חייב לקחת", אמר אחד מהם. "אבל כאן מדובר במתחמים שהמדינה רוצה ואף הצהירה שתעניק בהם כסף, כך שהוודאות בהם גדולה מאוד". עוד מציינים אותם גורמים כי החברות - כפי שאפשר להבין מההודעות עצמן - מכינות "תוכניות מגירה" למקרה שהתכנון המרכזי לא יתממש.

שנית - הם מדגישים כי מרבית הדיווחים הנמסרים לרשות לניירות ערך הם דבר מחייב שאין להם שיקול דעת בו. התקנות קובעות כי חברה ציבורית חייבת בפרסום כל "אירוע או עניין החורגים מעסקי התאגיד הרגילים ואשר יש להם או עשויה להיות להם השפעה מהותית על התאגיד". הוראות אלו הפכו קונקרטיות ודקדקניות עוד יותר לאחרונה עבור חברות העוסקות בהתחדשות עירונית, ומחייבות לכלול, בין היתר, פרטים על אודות הסטטוס התכנוני של הפרויקט, התנאים הנדרשים להוצאתו לפועל ולוחות הזמנים המשוערים.

"אנחנו נותנים שקיפות של 100% ויותר", אומר אחד מבכירי החברות. "זה דבר קריטי בחברה שבה כובד המשקל הוא על התחדשות עירונית. המשקיע חייב לדעת על כל פרויקט שאנחנו נמצאים בו".

החברות טוענות: אנחנו מחויבות לדווח על המיזמים לבורסה 

מנהל הרשות להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר, התייחס להודעות החברות לבורסה ואמר: "כשמפרסמים הודעה כזו לבורסה, הציבור רואה פוטנציאל רווח של מיליארדים לחברה, אבל מי שעוסק בזה מבין שזה פרויקט 'על הקרח'". הוא מדגיש כי בשנים האחרונות המצב השתפר בעקבות הנחיות חדשות שפורסמו בנושא: "היום החברות זהירות יותר".

לגבי מתחם הנוריות, שאותו מקדמת הרשות להתחדשות עירונית במסגרת פיילוט המימון, אומר עו"ד במברגר: "בוני התיכון קצת נסחפה בהערכותיה, אבל לא כל כך מעניין אותי מה היזם כותב. אנחנו עושים את הניתוח של השמאי שלנו ואם הוא קובע שמתחם מסוים צריך השלמה בסכום מסוים כדי להגיע לרף הכלכליות - זה המספר שנקצה לאחר שהקרקע תשווק".

"המכרז לקבלת המימון במתחם הנוריות עוד לא יצא לדרך", מבהיר עו"ד במברגר, ובמידה מסוימת מוכיח עד כמה גדול המרחק בין ההודעה של בוני התיכון לבין המימוש: "אנחנו ננהל הליך תחרותי, ואין כאן כל הבטחה לבוני התיכון, או ליזם אחר".

מחברת בוני התיכון נמסר: "בהתאם לנהלים שקבעה הרשות לניירות ערך כחברה ציבורית, אנו מחויבים לדווח על פרויקטי התחדשות עירונית חדשים שהתחלנו להחתים, וזאת על מנת לייצר שקיפות למשקיעים בנוגע להתפתחות עסקי החברה. התחשיבים של החברה נעשים באופן שמרני ועל בסיס המידע התכנוני והכלכלי הזמין במועד הדיווח בנוגע לפרויקט ולסביבתו.

"הפרויקט ברחוב הנורית בירושלים והפרויקט בשכונת יוספטל בפתח תקווה מקודמים במסלול רשויות, ובמקרים אלו זכויות הבנייה, כמות יחידות הדיור ופתרונות כלכליים בדמות הקצאת מגרשי השלמה או פיצוי כספי הינם יוזמה של המדינה והרשות המקומית, מתוך כוונה לתמרץ התחדשות עירונית בשכונות אלה. החברה מסתמכת בדיווחיה על הדו"חות הכלכליים והפתרונות המוצעים במסגרת תוכניות אלו".

מעיריית ירושלים נמסר: "תוכנית מתחם הנורית אושרה על ידי המועצה הארצית והייתה מבוססת על קרקע משלימה. לאור העובדה שנושא זה לא אפשרי כרגע, נעשית בחינה בהובלת מהנדס העיר, באמצעות האגף לתכנון עיר והמנהלת להתחדשות עירונית ובשיתוף כמה יזמים הפעילים במתחם, והתושבים. הפתרונות הנבחנים הוצגו לאחרונה בישיבה עם התושבים, שנערכה אצל מהנדס העיר. אנו לקראת גיבוש פתרון מוסכם שיאפשר את מימוש התוכנית".

מעיריית פתח תקווה נמסר: "העירייה ומינהלת כרמים מקדמות פרויקטים להתחדשות עירונית בשום שכל, תוך מתן דגש גם על קיבולת התשתיות וכיוצא בזה, ובוחנות את הבקשות השונות הנוגעות לכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במקרה המדובר העירייה, מנהלת כרמים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יזמו תב"ע מפורטת להתחדשות השכונה, שנמצאת כרגע לקראת דיון להפקדה.

"בשניים מהמתחמים בה לא ניתן לייצר תכנון כלכלי (בגלל עומס יחידות דיור במגרש) ולכן יידרשו שטחי השלמה מהמדינה, אשר יוקצו ככל הנראה בשכונת סירקין. ההצעה שהוגשה על ידי החברה היזמית לשינויים במתחמים שבהם זכתה ייבחנו על ידי הגורמים המקצועיים בהתאם לפרמטרים המקובלים".

מחברת רותם שני נמסר: "רותם שני הינה חברה ציבורית, המחויבת לפעול ולדווח לציבור על אירועים בחיי החברה בהתאם לחוק, להנחיות רשות ניירות ערך ולהנחיות יועציה המשפטיים. המידע שנמסר בדיווחים הוא מידע מוצק, המשקף היטב את ההתקשרויות ואת ההסכמים בפרויקטים. היקף הבנייה הצפוי בפרויקט בבנימינה הוא בהתאם לתוכנית בניין עיר בתוקף, ותואם את ההסכמים עם בעלי הדירות".

מאאורה נמסר: "חברת אאורה מצטיינת בשקיפות היתר שלה גם ביחס לחברות אחרות בשוק ההון, ואנו גאים על כך. אאורה מדווחת לבורסה על כל פרויקט שבו היא זוכה, ונותנת גילוי מלא של המצב התכנוני שלו. בדו"חות הכספים מדי רבעון אאורה מצרפת פירוט מלא של כל 70 הפרויקטים שלה, לרבות כמות חוזים שנחתמו על ידי הדיירים הוותיקים, מצב תכנוני עדכני, התקדמות הפרויקט ולו"ז צפוי לשיווק ולביצוע.

החברה פועלת על פי הנחיות רשות ני"ע ואפילו נותנת פירוט וגילוי רחבים יותר מהנדרש, מתוך הבנה שלמשקיעים יש הזכות לקבל את מלוא המידע, בפירוט רחב עם שקיפות מלאה. הכתבה מגמתית ונובעת מחוסר פרגון וקנאה. אאורה תמשיך לחדש את ישראל בהצלחה ובשקיפות מרבית".

ההבטחות הרחוקות של חברות הנדל"ן

פינוי־בינוי במתחם הנורית
החברה: בוני התיכון
ההבטחה: תוספת 143 יחידות דיור על תכנון של 246 דירות
המכשול: הקרקע טרם שווקה, והתמורה הכספית עבורה עוד לא ידועה; אין הבטחה שבוני התיכון תזכה למימון בהיקף המבוקש

פינוי־בינוי בשכונת יוספטל
החברה: בוני התיכון
ההבטחה: תוספת 201 יחידות דיור על 204 בתכנון
המכשול: התוכנית טרם הופקדה ולא עברה את שלב ההתנגדויות, שיכול לשנות דרמטית את היקף הזכויות במתחם

פינוי־בינוי במתחם גבעת חן
החברה: רותם שני
ההבטחה: בניית 496 יחידות דיור ושטחי מסחר
המכשול: החברה זקוקה למגרשי השלמה, אך ברמ"י מצהירים שלא יקצו אותם עבור שטחי תעסוקה בפרויקט

קרקע לבנייה בשיכון דן
החברה: אביב ייזום
ההבטחה: תוספת 84 יחידות דיור לתוכנית בניין עיר (תב"ע) קיימת, ובניית 120 יחידות דיור בסך־הכול
המכשול: התב"ע החדשה טרם הופקדה; התוכנית כוללת הפקעת קרקע, הליך שעשוי להימשך זמן רב

פינוי־בינוי במתחם דוד המלך
החברה: אאורה
ההבטחה: הקמת
350־400 יחידות דיור חדשות
המכשול: אין ודאות לגבי מספר יחידות הדיור הסופי בתוכנית הכוללת למתחם, שנמצאת עדיין בשלבי תכנון ראשוניים מאוד