הזוג שמחזיק עשרות דירות בתל אביב מנסה להרוויח מכל הכיוונים, ועכשיו גם בבורסה

חשיפת גלובס את נבכי טיוטת התשקיף של חברת הנדל"ן מ.ו. השקעות, שבבעלות בני הזוג משה ונילי וינברג, עוררה עניין רב וזכתה למספרי צפיות ותגובות יוצאי דופן. תמצית הסיפור: בני הזוג, הנמנים עם המשפחות הוותיקות בת"א, צברו במשך עשרות שנות פעילות פורטפוליו של עשרות דירות להשכרה בלב העיר, שאותו בכוונתם להשביח באמצעות הקמת כ-200 יחידות דיור נוספות בגוש דן ובירושלים. את המהלך מבקשים בני הזוג וינברג (שניהם בני 74) לקדם באמצעות הנפקה לציבור בבורסה בת"א, שבה תגייס מ.ו. השקעות סכום של לפחות 110 מיליון שקל, לפי שווי חברה של מאות מיליוני שקלים.

● הכסף להון עצמי נגמר? בנק ישראל מסדיר הלוואות על חשבון הדירה של ההורים
● "הקרקע אינה זמינה לבנייה": האותיות הקטנות מאחורי הפרסומות לרכישת קרקע חקלאית
● ההייטקיסטים שעברו מתל אביב לגבעתיים ובטוחים שזו רק תחילת גל הנטישה  

מעבר לסיפור יוצא הדופן, שמספק בין היתר פרטים פיקנטיים על שוק השכירות הלוהט בת"א (פינוי של "שוכר מוגן" באחד מנכסיה עלה לחברה 1.8 מיליון שקל), מאפשרת טיוטת התשקיף של מ.ו. השקעות להתרשם משלל הדרכים היצירתיות שבאמצעותן צפויים כספי החברה לזרום לכיסי בעלי השליטה, לאחר שתהפוך לציבורית - החל מהחזר הלוואות יקרות שנטלו, דרך רכישת נכסים מידיהם ותשלום דמי ניהול גבוהים הנגזרים מעלות הפרויקטים, ועד מתן שירותי עריכת דין.

מ.ו. השקעות, צריך לציין, לא המציאה את השיטה, והיא נותנת גילוי מלא על עסקאות עם בעלי עניין למשקיעים שיחפצו לרכוש את מניותיה, אך בהחלט ניתן להתרשם מהאופן שבו פיתחה אותה.

1. רוב תמורת ההנפקה - לפירעון הלוואת בעלים

טרם ההנפקה בוצע במ.ו. השקעות שינוי מבני שבמסגרתו העבירו לה בעלי החברה, משפחת וינברג, נכסים בהיקף של 160 מיליון שקל (ובד בבד הוציאו ממנה נכסים אחרים בשווי של 33 מיליון שקל).

מדובר בנכסים שנצברו על פני מספר דורות, הכוללים בנייני דירות ברחובות נחמני, מזא"ה ואידלסון בתל אביב, לצד קרקעות בתל השומר, גבעת זאב ובני ברק.

טיוטת התשקיף מגלה כי בכוונת המשפחה להשתמש במרבית כספי ההנפקה (כ־70%) לטובת החזר הלוואת בעלים. זאת לאחר שתמחה לבעלי השליטה את כל התחייבויותיה לגופים המממנים כנגד העמדת הלוואה בסך של כ־71 מיליון שקל, כך שטרם הגיוס יישאו בעלי השליטה במלוא התחייבויותיה, ונכסיה יהיו חופשיים מכל שיעבוד ומהתחייבויות לגופים המממנים.

המנגנון הזה, שבו ישחררו כספי ההנפקה את הבעלים מאותה הלוואה שיעמידו לחברה, נועד לחלץ את מ.ו. מהלוואות יקרות בריביות דו־ספרתיות שנטלה מחברות אשראי חוץ-בנקאי (מעל 12%) למימון פיתוח נכסיה - הלוואות שהופכות נטל כבד במיוחד על כתפיה בתקופה של ריבית עולה.

הלוואת הבעלים שתועמד לחברה תישא ריבית של 5%, והיא תיפרע לא לפני חלוף שישה חודשים מההנפקה, ובלבד שיתרת המזומנים לא תפחת מ־110% מגובה יתרת הלוואת הבעלים במועד ההחזר.

מרבית יתרת תמורת ההנפקה מיועדת לרכישת נכסים של בעלי השליטה בחברה ברחוב אידלסון בת"א תמורת כ־25 מיליון שקל, ורק חלק קטן ממנה (14 מיליון שקל) לקידום עסקיה השוטפים.

2. דמי ניהול בגין פיתוח הפרויקטים

בכל הקשור לתשלומי שכר, מ.ו. השקעות היא כנראה הצנועה שבחברות, ובכוונתה לשלם למנכ"לית, נילי וינברג, שעד כה עבדה ללא תמורה, שכר חודשי של כ-40 אלף שקל בלבד (עלות שכר שנתית של 600 אלף שקל).

עם זאת, הכסף הגדול צפוי לזרום מקופת החברה הציבורית לבעליה בעיקר דרך הסכם שירותי ניהול שהם מעמידים לה באמצעות חברת מ.ע.ג.ן, שבה מחזיקים בני הזוג וינברג (80%) יחד עם בנם, עו"ד גיא וינברג (20%), המשמש כיו"ר החברה המנפיקה.

שירותי הניהול שתעניק מ.ע.ג.ן למ.ו. השקעות כוללים תכנון, פיקוח וניהול פרויקטים, והם כוללים בין היתר התקשרות עם מהנדסים, אדריכלים וספקי משנה נוספים. בתמורה לכך זכאית מ.ע.ג.ן לתשלום בגובה של 7.5% מסכום העלות הכוללת של הקמת כל אחד מהפרויקטים.

בטיוטת התשקיף מוערכים דמי הניהול מכלל הפרויקטים שמקדמת מ.ו. השקעות בסכום כולל של 17 מיליון שקל.

3. תשלומים בגין שירותים משפטיים

ד"ר משה וינברג, בעלי מ.ו. השקעות, עומד בראש פירמת עריכת הדין הנושאת את שמו, שבה מועסק גם בנו גיא. המשרד מעניק לחברה המנפיקה שירותים משפטיים הנוגעים לפעילותה הנדל"נית מאז הוקמה לפני 40 שנה. בגין אותם שירותים משפטיים שילמה החברה בשנים האחרונות, מדי שנה, סכומים של מאות אלפי שקלים. כך למשל, בשנת 2021 הסתכמו אותם תשלומים ב-485 אלף שקל.

כחלק מההנפקה אמורה מ.ו. השקעות למסד את ההתקשרות עם המשרד של בעל השליטה, כך שההסכם יכלול מספר אפיקי הכנסה לפירמת עוה"ד הפרטית של וינברג. כך, בגין עבודה שוטפת ישולם למשרד שכר טרחה לעורכי הדין לפי מספר שעות העבודה, בצירוף הנחה של 50%. הפירמה אמורה גם לקבל אחוזים משווי הפרויקטים כשאלה יגיעו לכדי בשלות.

החברה יוזמת כאמור בניית עשרות דירות בליבה הנחשק של תל אביב, כמו גם במקומות נוספים. כאשר תשלים את אותם פרויקטים, תקבל הפירמה 4% משווי הזכויות של מ.ו. השקעות בכל פרויקט, זאת לפי שווי המימוש שלו. גם כאן אמורה להתווסף ההנחה בגין העבודה השוטפת.

תשלום נוסף שייקבל המשרד יעמוד על 1.5% מכל דירה שתימכר על ידי החברה. בטיוטת התשקיף החברה מעריכה כי בגין השירותים המשפטיים עבור כל אחד מהפרויקטים שהיא מקדמת היא תשלם למשרד עורכי הדין של בעל השליטה סכום שנתי ממוצע של 800 אלף שקל.

4. משרדי החברה יושכרו מידי הבעלים

בעלי השליטה, בני הזוג וינברג, ישכירו לחברה המנפיקה את משרדיה. ערב ההנפקה שוכרת מ.ו. השקעות חלק מהקומה הרביעית בבניין משרדים ברחוב דרך מנחם בגין בתל אביב, בשטח של 1,089 מ"ר, בתמורה ל־117 אלף שקל בחודש. כחלק מהליך ההנפקה תעבור הבעלות על המשרדים לידי בני הזוג וינברג, שצפויים להמשיך ולהשכיר אותם לידי החברה.

תנאי השוק הנוכחיים, יצוין, אינם פועלים לטובת הנפקתה של מ.ו. השקעות: השוק הראשוני בת"א כמעט התייבש לחלוטין ברבעון החולף, בהמשך למגמת חולשה המלווה אותו מתחילת השנה הנוכחית, והוא מקשה על השלמת הנפקות חדשות.

לכך נוספו לאחרונה ירידות חדות בשוק המניות, הצפויות לפגוע בתמחור המבוקש של החברה בהנפקה. ממילא חברה בסדרי גודל כזה מעניינת פחות את הגופים המוסדיים.

למרות הספקות המשמעותיים שמלווים את השלמת ההנפקה, עשוי עצם פרסום טיוטת התשקיף של מ.ו. השקעות לפתוח בפני בני הזוג וינברג אפשרות לעסקה מסוג אחר - אולי הכנסת שותף (למשל קרן השקעות פרטית המתמחה בנדל"ן), אשר מבקש לרכוש אחיזה בשוק השכרת הדירות בגוש דן, המתאפיין בעליות מחירים חדות בשנים האחרונות.