עסקת הנדל"ן נכשלה, והעו"ד ישלם מיליונים למשקיעים שלא ייצג

בית המשפט המחוזי בירושלים חייב באופן חריג עו"ד שייצג חברה יזמית לפצות את הצד השני בעסקת נדל"ן בסכום של 2.2 מיליון שקל. הצד השני לעסקה הם 6 משקיעים שהפסידו יחד 6.8 מיליון שקל. בית המשפט קבע כי עוה"ד לא יידע את המשקיעים, אותם לא ייצג, כי העסקה תלויה בהסכמת חברת מימון. לפסק הדין השלכות רבות, שכן הוא מטיל חובות נרחבות על עורכי דין כלפי צדדים שאינם מייצגים. ביהמ"ש העליון, בפניו עומד ערעור על ההחלטה, צפוי להכריע בסוגיה.

● קרן היסוד תובעת מקק"ל 8 מיליון שקל על זכויות קניין למבנים במתחם הטכניון הישן בחיפה 
● חברת בנייה פלשה לשטח תת-קרקעי של שכן. מה קבע העליון?

השופט אריה רומנוב קבע כי אילו עוה"ד של החברה היזמית, ליאור רוב היה מביא את המידע לפני התובעים "יש יסוד להניח שהתובעים לא היו מתקשרים בעסקה. ואם כך, הם לא היו מאבדים את כספם ולא היו מגיעים עד הלום". פסק הדין החריג נקבע למרות שהפרויקט נכשל בגלל סיכונים שונים שהתממשו, ולא בגלל אי מסירת המידע על השיעבוד לחברה המממנת. גם עוה"ד של המשקיעים בעסקה, עו"ד יורם רוט, חויב לפצותם ב־1.1 מיליון שקל - סכום נמוך הרבה יותר מזה שחויב עורך הדין של החברה.

 השופט אריה רומנוב / צילום: דוברות הרשות השופטת

המשקיעים הגישו תביעת רשלנות בשנת 2014 נגד עורכי הדין שהיו מעורבים בעסקה - עו"ד רוט, שייצג אותם, ועו"ד רוב, שייצג את החברה היזמית שריגים ליאון. גם חברות הביטוח מגדל ואיילון שביטחו את עורכי הדין נתבעו. עו"ד רוב ואיילון ערערו לביהמ"ש העליון והשבוע נדחתה בקשתם לעכב את תשלום הפיצוי.

השופט קבע כי מי שאחראי למרבית הנזק שנגרם לששת המשקיעים, שעמד בסופו של יום על 6.8 מיליון שקל, הם החברה היזמית ובעליה אהרון בן יהודה (שיישא באחריות על 32.5% מהנזק); ועוה"ד של החברה רוב (שיישא ב־32.5%). גם עוה"ד שייצג את המשקיעים, עו"ד רוט, חויב לפצותם, אך בהיקף נמוך יותר של 17.5% מהנזק (1.2 מיליון שקל). ביהמ"ש אף קבע כי לרוכשים יש חלק בנזק הכספי שנגרם להם והם יישאו באחריות על 17.5% מתוכו (1.2 מיליון שקל).

השיעבודים נרשמו ללא הגבלת סכום

המשקיעים הם חברים שהחליטו להשקיע ברכישת מגרשים בהרחבת היישוב שריגים ליאון שבעמק האלה. אחד מה־7, עו"ד רן גוט, מחק את תביעתו לאחר שקיבל מהחברה את השקעתו. מי שיזם את הפרויקט הוא אהרון בן יהודה, יזם נדל"ן עם התמחות במגזר הכפרי ובעלי חברת שריגים ליאון. בן יהודה פעל מול חברה זרה שהחזיקה, יחד עם קק"ל, ב־35 דונם ביישוב. התכנון היה לשנות את יעוד הקרקע עליו היה מפעל תעשייתי לא פעיל ולבנות הרחבה של 92 מגרשים למגורים. חברת שריגים ליאון העריכה שתקבל 64 מגרשים, אך בסופו של יום מספר הקרקעות שהקצה המינהל היה נמוך יותר והעסקה נכשלה.

החברה לקחה מימון בגובה של עד 4 מיליון שקל מחברת מניף בבעלות בנק דיסקונט ומבטח שמיר. לטובת מניף נרשמו שיעבודים ללא הגבלת סכום.

טענתם המרכזית של התובעים, כי עורכי הדין התרשלו בכך שלא הזהירו אותם על הסיכונים - נדחתה. ביהמ"ש קבע כי הם היו מודעים לסיכונים, בין היתר כי בעת עריכת ההסכמים טרם נקבע מה יהיה מספר המגרשים שהחברה תקבל וכי כספם ישמש לצרכים השונים של החברות שבבעלות היזם.

רוב טען במשפט כי ייצג את החברה מול רוכשים אחרים, אך לא היה מעורב בעסקה מול התובעים וגילה עליה בדיעבד. למרות זאת, הוא אישר כי משרדו שלח טיוטת הסכמים שנועדה לעבור למשקיעים. ביהמ"ש דחה את גרסתו וקבע כי הוא היה מעורה ופעיל בפרויקט כולו.

נקבע כי המצג שעוה"ד רוב והיזם הציגו למשקיעים, גרם להם להניח כי חברת המימון היא גורם זניח שייצא מהתמונה ללא קושי. בערעור טוען עו"ד רוב כי המשקיעים ידעו כל מה שצריך לדעת על ההסכם עם חברת המימון, כי נדרשה הסכמת החברה, וכי הם קיבלו תדפיס של רשם החברות על כך.

התובעים מיוצגים על ידי עוה"ד אייל בר אליעזר, קרין דיאמנט־פורת ואיתן ברקוביץ ממשרד בלטר, גוט, אלוני ושות'.

 עו''ד אייל בר אליעזר / צילום: אסף רחמים

תגובת עו"ד רוב: "קביעה מנותקת מפסיקת העליון"

תגובת עו"ד ליאור רוב: "מדובר לדעתי בקביעה המנותקת מפסיקת ביהמ"ש העליון וצריכה להדיר שינה מכל עו"ד. חברה יזמית, שנמנתה על לקוחותי, שיווקה לתובעים במישרין 14 מגרשים בעסקאות ספקולטיביות בהן העניקו התובעים ליזם הלוואות בתמורה לריבית קצוצה או מגרשים במחיר עלות. התובעים, עליהם נמנו היזמים אסף קול, אסף דור ועו"ד רן גוט (בנו של אהוד גוט ממשרד בלטר, גוט) יוצגו ע"י עו"ד יורם רוט. ביהמ"ש דחה את טענת התובעים וקבע שידעו שיש לקבל את הסכמת הגורם המממן בעסקה, על התחייבויות היזם לגורם המממן והיו מודעים לסיכונים בעסקה. משכך היה על ביהמ"ש לדחות את התביעה. חרף האמור ולמרות שלא ייצגתי את התובעים, ובעסקאות אלה גם לא את היזם, הוטלה עלי חבות חלקית כלפי התובעים, בנימוק שלא עדכנתי אותם בצורך בהסכמת הגורם המממן. משמעות פסה"ד שעל עו"ד להעניק לצד השני ייעוץ משפטי, קביעה המנוגדת לפסיקה ולאיסור האתי על עו"ד לעקוף את לקוחו או לפנות אל הצד השני בהיותו מיוצג ואני בטוח שתבוטל בערעור". 

עו"ד חיים קליר שייצג את עו"ד יורם רוט מסר: "פסה"ד קובע כי עדותו של עו"ד רוט אמינה. כבוד השופט דוחה את טענת התובעים שעו"ד רוט התרשל כלפיהם בכך שלא הזהיר אותם מפני הסיכונים הכרוכים בעסקה".

תגובת עו"ד יורם עברון המייצג את שריגים ליאון ובן יהודה: "החברה ובעליה לא נתבעו כלל על ידי התובעים ולא בכדי. בית המשפט קיבל באופן מלא את גרסתו של בן יהודה ונתן אמון מלא בעדותו".

מגדל לא שילמה לעו"ד מבוטח. ביהמ"ש: "לשם כך יש ביטוח"

פסק הדין חושף את התנהלותה של חברת הביטוח מגדל כלפי עו"ד רוט שהיה מבוטח אצלה במשך שנים. מגדל סירבה לממן את הוצאותיו המשפטיות למרות הביטוח המקצועי שרכש. השופט ביקר את התנהלות החברה וקבע כי תפצה את עוה"ד בגין כל הוצאותיו המשפטיות שהגיעו לכחצי מיליון שקל. נקבע גם כי מגדל תישא בסכום הפיצוי בו חויב עו"ד רוט, העומד על 1.1 מיליון שקל, במסגרת פוליסת הביטוח. בנוסף, מגדל חויבה לשלם דמי הצלחה, לפי הסכם שכר הטרחה.

השופט קבע כי מגדל לא נהגה כראוי כשהחליטה שלא להעניק לעו"ד רוט כיסוי ביטוחי. "ביטוח אחריות מקצועית נועד להעניק לבעל המקצוע שרכש ביטוח רשת בטחון". עוד הוסיף כי "העלאת טענה כי מבוטח אינו זכאי לכיסוי ביטוחי משום שהוא לא נהג באופן שהיה עליו לנהוג והפר את חובתו המקצועית, חותרת תחת מהותו של ביטוח אחריות מקצועית. והרי לשם כך הביטוח קיים. ליום סגריר".

מגדל: נערער על ההחלטה

לדברי עו"ד חיים קליר, שייצג את עו"ד רוט, "עיקר פסק הדין הנוגע לעו"ד רוט דן בהתנהלותה השערורייתית של חברת הביטוח מגדל כלפיו. מגדל ביטחה את רוט במשך שנים רבות. המקרה מוכיח כי כשמגיעה העת לפרוע את שטר ההתחייבויות, מגדל מתנערת ללא בסיס מכל חובותיה על פי הפוליסה ומתחמקת מאחריותה לספק לעורכי הדין כיסוי ביטוחי והגנה משפטית".

ממגדל נמסר: "בכוונתה של מגדל להגיש ערעור במועד הקבוע לכך. עמדתה של מגדל וטענותיה תובאנה בפני ביהמ"ש, כמקובל".