עידן של ריבית גבוהה: איפה מחירי הדיור נוסקים, ומה קורה בלונדון?

לא רק מחירי בתי היוקרה בדובאי מזנקים, גם מחירי השכירות: בדובאי, העיר המאוכלסת ביותר באיחוד האמירויות, שכר הדירה השנתי עבור וילה או בית משפחתי הגיע ל-268,758 דירהם (כ-73,171 דולר) בחודש שעבר, לאחר שהמחירים קפצו ב-26% מתחילת השנה. לפי חברת הנדל"ן CBRE, השכירות השנתית הממוצעת בדירות זינקה ב-27% לתשלום שנתי של 89,986 דירהם - כ-25,500 דולר.

● עידן הכסף הזול נגמר, והאגדות על מחירי הדיור בת"א מתנפצות | פרשנות
● מהר מדי וחד מדי? כלכלנים חוששים מנזקי מדיניות הריבית של הפד 
● על סף מהפכה אסטרטגית: האם מסתיים הרומן בן 78 השנים בין ארה"ב לסעודיה? | פרשנות

גם הביקוש מצד הקונים עלה: לפי החברה, מספר עסקאות הנדל"ן מתחילת השנה ועד ספטמבר הגיע לרמה הגבוהה ביותר מאז 2009. בהתאם, גם מחירי הנכסים המריאו: שווי העסקאות הממוצע של וילות עלה ב-14%, ושווי העסקאות הממוצע של דירות עלה ב-9% עד ספטמבר, לפי החברה. לאחרונה אף נקבע שיא חדש בנסיכות, כשאחוזה נמכרה ב-82 מיליון דולר. 

ראש מחלקת המחקר של CBRE, טאימור חאן, מאמין כי העלייה במחירים נובעת ממספר הולך וגדל של עובדים זרים שעוברים לעיר, ומזהיר: המצב הנוכחי עלול להשפיע על האטרקטיביות של דובאי בפניהם. "קצב הגידול בשכונות מסוימות עשוי להשפיע באופן משמעותי על מגורים ברי-השגה בעיר", אמר חאן בריאיון לבלומברג. "זה בתורו עלול להשפיע על התחרותיות של העיר ולגלוש לסקטורים אחרים, במיוחד על רקע יוקר המחיה והכלכלה העולמית ה'רכה'".

"המחירים עולים בקצב המהיר ביותר אי פעם"

בזכות הטיפול הממשלתי במגפה ומדיניות הוויזות הליברלית יחסית של דובאי, הביקוש לשכירת וקניית נכסים בדובאי פורח בקרב הזרים. שוק הנדל"ן של איחוד האמירויות נהנה מזרם קבוע של מהגרים, כולל בנקאים שנמלטים מסגרי קורונה קפדניים באסיה, משקיעי קריפטו ורוסים עשירים שנמלטים מגיוס החובה ומהסנקציות שהוטלו על מדינתם.

מחירי השכירות של דירות באי המלאכותי פאלם ז'ומיירה האמירו לשיא של 231,397 דירהם (כ-63 אלף דולר) בממוצע. שכר הדירה השנתי הממוצע בווילות של שכונת היוקרה "אל-ברארי" הגיע ל-946,270 דירהם - כ-257,625 דולר.

"המחירים עולים בקצב המהיר ביותר אי פעם, וזה הופך את הפער בין אזורי הליבה לאזורים המשניים להרבה יותר בולט", פירט חאן, והעריך: מחירי השכירות ככל הנראה יתמתנו רק בתחילת השנה הבאה. לדבריו, העליות החודשיות מואטות - אינדיקציה לכך ששוכרים רבים מצביעים ברגליים ועוברים לאזורים זולים יותר.

על פי דוח הרבעון השלישי של Core, העליות החדות ביותר במחירי השכירות בדובאי נרשמו באזורים יוקרתיים, כמו האי המלאכותי פאלם ז'ומיירה, מרכז דובאי ושכונת "The Greens and Views". גם המחירים באזורים קצת פחות יוקרתיים, כמו "Discovery Gardens", דובאילנד ודובאי ספורטס סיטי תפסו תאוצה. "ברוב האזורים היו עליות של למעלה מ-25%, עלייה חדה כזו בדמי השכירות אינה ברת קיימא. זה משפיע באופן משמעותי על יכולת המימון ומהווה מקור לדאגה בקרב השוכרים", אמר גורפו.

בלונדון דווקא רואים ירידות

בעוד שבדובאי וגם פה בישראל מחירי הדירות ממשיכים להמריא, המשבר הכלכלי העולמי הוביל לצינון משמעותי בשווקי נדל"ן אחרים. בלונדון, 5,478 קילומטרים מדובאי, נרשמו ירידות מחירים דו ספרתיות בשני מחוזות הפיננסים גדולים בעיר.

מחירי הבתים ברובע הסיטי של לונדון ירדו ב-17% ב-12 החודשים עד יוני - מדובר בירידה החדה ביותר בין כל רובעי לונדון באותה תקופה, על פי ניתוח של בלומברג. המחירים ברובע טאוור האמלטס, בו ממוקם מתחם העסקים קנרי וורף, ירדו ב-12% באותה תקופה.

"בניגוד למרבית בריטניה, העיר חוותה ירידות", אמר ג'ק דאונס, ראש המכירות ברובע הסיטי של לונדון ב"המפטונס". "מאז המגפה, ראינו את ההגירה השלילית הגדולה ביותר מזה עשרות שנים, מכיוון שרבים מעדיפים שטחים באוויר הפתוח ועוד שטח פנימי שיתאים לעבודה מהבית", הוסיף.

 אנשים חולפים על פני בנק אנגליה ברובע סיטי אוף לונדון, אתמול / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

בשבוע האחרון של ספטמבר, לאחר התרסקות הליש"ט ושוק האג"ח הממשלתיות בבריטניה, חל זינוק של 88% במספר עסקאות הנדל"ן שבוטלו בלונדון וזינוק של 76% בהורדת מחירי נכסים למכירה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, על פי דוח של חברת הנדל"ן LonRes. בסך הכל, מספר עסקאות הנדל"ן בשכונות הפריים ירד ב-18% בהשוואה לשנה קודם לכן. "לסערה הפוליטית והפיננסית הייתה השפעה משמעותית על שוק הדיור בבריטניה, והשוק בלונדון אינו יוצא דופן", אמר אנתוני פיין, מנכ"ל LonRes.

המחירים הגבוהים ממילא ממשיכים לעלות

בניו יורק, לעומת זאת, המחירים הגבוהים ממילא ממשיכים לעלות. למרות ששוק השכירות במנהטן התחיל להצטנן, המחירים של הדירות היקרות ביותר עדיין מטפסים. לפי דוח של חברת השמאות "Miller Samuel Inc" וסוכנות הנדל"ן "Douglas Elliman", שכר הדירה החציוני על חוזי שכירות חדשים בספטמבר עמד על 4,022 דולר - ירידה של כ-2% מאוגוסט וכ-3% מתחת לשיא שנקבע ביולי.

בעוד ששכר הדירה מתייצב או אפילו יורד עבור הדירות הקטנות, התעריפים עדיין מטפסים עבור נכסי היוקרה. חוזי השכירות עבור 10% הדירות היקרות ביותר בשוק נחתמו בממוצע של 15,293 דולר, שיא מאז החל המעקב לפני 11 שנים.

המחירים והביקוש בדרך כלל יורדים במהלך חודשי החורף בניו יורק, אם כי ג'ונתן מילר, נשיא "Miller Samuel Inc" אמר לבלומברג כי הוא לא צופה שפל דרמטי - אלא אם כן נתוני התעסוקה ישתנו. "אובדן מקומות עבודה נראה כמו הדבר היחיד שיעכב באופן משמעותי את שוק השכירות", טען.