למה עוברים חודשים ארוכים עד שמקבלים נתוני אמת על שוק הנדל"ן

1. מבלי שהתכוונה לכך, שפכה בשבוע שעבר גלית בן נאים, הכלכלנית האחראית על פרסומי הנדל"ן שמפרסם אגף הכלכלנית הראשית של משרד האוצר, עוד בנזין על מדורת הנדל"ן הבוערת ממילא.

בפוסט שפרסמה בפייסבוק היא אמנם התכוונה להרגיע את השוק, להסביר שעליית מחירי הדירות עליה דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במהלך החג (1.9% באוגוסט, 19% בחישוב שנתי) מספקת תמונה חלקית בלבד - "באוגוסט נמשכה ואף התעצמה מגמת הירידה במספר העסקאות חדשות ויד שנייה ל־8,300 עסקאות, ירידה חדה בשיעור של 41% בהשוואה לאוגוסט אשתקד".

● עסקה כזו עוד לא הייתה בתל אביב: משפחת אירני משלמת 145 מיליון שקל על פנטהאוז במגדל שלום
● הקשר בין רכישת הפנטהאוז היקר במדינה לעודף של 180 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה | דרור מרמור, טור סופ"ש

אבל בפועל, החלק המעניין והלוהט והמדובר ביותר התחבא בסוף הפוסט. הקלישאה אומרת ש"הגלגל הרעוע במכונה הוא זה שעושה הכי הרבה רעש", ובן נאים סיפרה לכולם על חתיכת גלגל ענק שאכן זעזע את שוק המגורים המקומי. מחירים יורדים? מסתבר, דיווחה בן נאים, שבאוגוסט 2022 נחתמה אחת העסקאות הגבוהות שידע שוק המגורים הישראלי: "מהעסקאות היקרות ביותר בשוק הדיור המקומי אי פעם, כאשר אפילו מחיר של 'עד מאה ועשרים' לא מספיק גבוה בשבילה".
כך, הישראלים המיואשים קיבלו בעיקר עוד הוכחה שמספר ישראלים זעום וזחוח יכול כמעט לבדו להניע את הגלגל. כשהתקשורת מנופפת בדירה שנמכרה ב־145 מיליון שקל, פתאום תג מחיר של 2 מיליון שקל לדירה בנתניה או בראשל"צ נראה אפילו די הגיוני.

דירת היוקרה שרכשו בני הזוג אירני לא נכללת בחישובי הלמ"ס

2. אבל לא רק שהיוצא מן הכלל אינו מעיד על הכלל, צריך לתת קרדיט ללמ"ס שיודעת להחריג אותו או לכל הפחות למזער אותו הרבה מעבר למשקלו היחסי. נוסחת הלמ"ס מנסה בכל חודש להציג את השינוי הכי הגון במחירי הדיור - שוק שאין בו שום מוצר שדומה לחברו. במילים אחרות: אנחנו בתקשורת והציבור בחוץ שאוהבים לדבר על האדם שנשך כלב, אבל הלמ"ס מתעלמת מכך במדידותיה.

בלמ"ס עצמה מציינים כי מדד מחירי דירות נמדד "באמצעות סדרה עיתית רצופה של השינויים ה'נקיים' במחירי דירות (חדשות ויד שנייה) לאורך זמן". איך מודדים בצורה "נקייה"? באמצעות תיקון איכות הנוגע למאפייני הדירות שנמכרו באותה תקופה: "דירות בעלות מאפיינים שונים מובאות לאותה דרגת איכות באמצעות רגרסיה הדונית, המחלקת את מחיר הדירה לרכיבי איכות: מספר החדרים בדירה, שטח הדירה, גיל הדירה, סוג הנכס, רמה חברתית־כלכלית של האזור הסטטיסטי, רמת המחיר בטווח הארוך באזור הסטטיסטי ועוד. פעולה זו מאפשרת השוואת מחירים של דירות באיכות קבועה שנמכרו בתקופות שונות".

כדי להיות בטוח שגם העסקה הנוכחית לא הטתה את המחוג, אכן וידאתי מול הלמ"ס שכך קרה גם הפעם. "בהתאם למתודולוגיית סינון תצפיות בלמ"ס, התצפית לא השתתפה בחישוב מדד מחירי הדירות", נמסר מהלשכה. "ככלל, תצפיות עם מחיר חריג למ"ר ביחס למחיר למ"ר באותו יישוב נפסלות בשלב הסינונים".

3. חודשיים חלפו מאז רכשו בני הזוג יפעת ורוני אירני את הדירה במגדל שלום בתל אביב - שלוש קומות, 1,200 מ"ר בנוי - תמורת 145 מיליון שקל (160 מיליון שקל אחרי מס רכישה), אבל העסקה עדיין לא מופיעה במערכת הדיווחים של רשות המסים. החוק אמנם מחייב כל מוכר דירה למסור דיווח לרשויות המס בתוך 50 יום לכל היותר, אבל המחוקק העניק לרשות המסים חודשים ארוכים עד שהדירה נדרשת להופיע בדיווח הפומבי. בעוד שבארה"ב ובבריטניה הדיווחים מופיעים בתוך ימים ספורים, בישראל לפי החוק הזמן המקסימלי עד הפרסום הפומבי באתר הרשות עומד על לא פחות משמונה חודשים. בתקופת הזמן הזו אמורה הרשות לוודא שהתמורה אכן מתאימה למחירי השוק ושלא מדובר בניסיון להתחמק ממס (האם למשל המוכרים הגזימו בתמחור הרהיטים בדירה, כדי לכווץ את העסקה וכד) או להלבין הון, בעיקר בדרך כלל בעסקאות שמתומחרות בחסר.

אם תרצו: מדובר גם בעוד הוכחה לטווחים הארוכים יחסית שבהם שוק הנדל"ן זז, והזמן שלוקח להסיט את הספינה - לכאן או לכאן. את הרעמים שמבשרים על התחממות או התקררות לוקח לנו לא מעט זמן לשמוע ולהגיב אליהם כנדרש.