מה אפשר ללמוד מעסקת הענק בתל אביב על שוק נדל"ן היוקרה

לפני כחודשיים בדקנו כאן את מצבו של שוק דירות היוקרה המקומי, כדי לראות כיצד השפיעה עליו העלאת מס הרכישה על משקיעים בנובמבר האחרון. נמצא כי בעוד שב־2021 נשברו כל השיאים של עסקאות היוקרה שבוצעו בישראל, עם 503 עסקאות בגובה של 10 מיליון שקל ומעלה, קצב עסקאות היוקרה של 2022 - לרוב עסקאות בהיקף של 10 עד 20 מיליון שקל - ירד ב־60% ומעלה.

אלא שעסקה שעליה דיווח לראשונה אגף הכלכלנית הראשית באוצר בשבוע שעבר, ושפרטיה נחשפו בגלובס, מעלה מחדש את השאלה האם שוק היוקרה הישראלי בדרך להתאוששות. 

● עסקה כזו עוד לא הייתה בתל אביב: משפחת אירני משלמת 145 מיליון שקל על פנטהאוז במגדל שלום
● 120 אלף שקל למ"ר: מי עומד מאחורי רכישת הדירה הכי יקרה בתל אביב
● 150 מיליון שקל עבור חניון בת"א: עמוס לוזון ועובדיה קוקו יבנו דירות יוקרה מול הים  
● עידן הכסף הזול נגמר, והאגדות על מחירי הדיור בתל אביב מתנפצות

במסגרת העסקה - שהיקפה חריג גם לשוק היוקרה - רכשה משפחת אירני, בעלת רשת פקטורי 54, פנטהאוז בן שלוש קומות במגדל שלום בתל אביב תמורת 145 מיליון שקל. עסקה זאת מצטרפת לעסקת יוקרה נוספת במסגרתה רכש אורי אלון, בעלי חברת הנדל"ן קומפאס המתגורר בארה"ב, וילה בהרצליה פיתוח ב־180 מיליון שקל, לפני כחצי שנה.

אולם למעשה, שתי העסקאות הללו, ועוד אחת נוספת שבוצעה בפרויקט היוקרתי דובנוב 1 בטלביה בירושלים, שבה נרכשו שתי דירות של 350 מ"ר ב־29.4 מיליון שקל - מהוות חריגים במציאות הנוכחית.

כאשר בודקים את מצבו של שוק היוקרה כיום צריך להביא בחשבון גורם נוסף שנכנס בחודשים האחרונים לשוק - העלאות הריבית בישראל ובמדינות המערב. מדובר בגורם שהפחית עוד יותר את כמות עסקאות היוקרה והביא אותה לשפל של 10 שנים ויותר.

בפועל, אחרי שבשנה שעברה מספר העסקאות היוקרתיות יותר מאשר שילש את עצמו לעומת כל אחת מהשנים שעברו, הוא חוזר לממדים מאמצע העשור הקודם - כ־10 עד 15 עסקאות בחודש, לעומת יותר מ־40 בממוצע בשנה שעברה.

את המכה הראשונה הנחיתה העלאת מס הרכישה על משקיעים. בין יולי לנובמבר 2021 בוצעו למעלה מ־60 עסקאות בחודש בדירות שמחיריהן למעלה מ־10 מיליון שקל. אחרי הטלת המס, הממוצע החודשי של העסקאות הללו בין החודשים דצמבר 2021 למרץ 2022 ירד לכ־25. אלא שאז התווספו למשוואה גם העלאות הריבית, וכמות העסקאות נחתכה ב־50% נוספים.

  

שוק היוקרה רגיש יותר לשינויי מאקרו

מדובר בהדגמה מצוינת לתופעה שלפיה שוק היוקרה נוהג להגיב לשינויים מאקרו כלכליים וגלובליים בתזזיתיות גדולה מאשר כלל השוק. יש להביא בחשבון שלהעלאות הריבית והמיסוי בישראל נוספו גם העלאות הריבית במדינות המוצא של רבים מרוכשי נכסי היוקרה בארץ.

גם הפלישה הרוסית לאוקראינה, שהחלה בסוף פברואר השנה, מונעת מאוליגרכים רבים למכור או לרכוש נכסים - וכמובן תורמת למשבר העולמי. בכלל השוק בישראל, מספר העסקאות לרכישת דירות ירד ב־20% עד 30% בכל חודש לעומת החודש המקביל אשתקד, בנכסי היוקרה הירידה מגיעה ל־70%־80%.

"מרגישים בהאטה בשוק, אבל לא בירידות מחירים", אומר השמאי ירון ספקטור. "מס הרכישה על משקיעים שהועלה אכן השפיע, וגם הריביות השפיעו, אף שלכאורה הרוכשים של נכסי היוקרה מגיעים עם הרבה כסף והדבר היה אמור להשפיע עליהם פחות. אבל ראשית, יש אנשים שאינם מיליארדרים שרוכשים נכסים ברמות היוקרה הנמוכות יותר של 10 מיליון שקל למשל, והם נזקקים למשכנתאות גבוהות ומושפעים ישירות מהעלאת הריבית. שנית, גם תושבי החוץ סובלים מהעלאות הריבית בארצם ומאינפלציה גבוהה. בנוסף, יש כאלה שגם סובלים מהירידות בבורסות, ותחושת העושר שלהם נפגעת. ככלל המצב הוא כזה, שיש רבים שתוהים בינם לבין עצמם, אם זה העיתוי הנכון מבחינתם לרכוש דירה".

 אור ביסמוט, קבוצת ביסמוט המתמחה בתיווך יוקרה / צילום: עומר שורר

"אנשים פונים ומתעניינים, אבל מספר העסקאות ירד", אומר אור ביסמוט, בעל קבוצת ביסמוט המתמחה בתיווך בנכסי יוקרה. "ראשית, אני מרגיש שחלק מתושבי החוץ, במיוחד רוסים, מרגישים שהם תקועים ומוגבלים בגלל המלחמה. שנית, המשא־מתן היום איטי ומחושב יותר מבעבר. אתה שומע רוכשים פוטנציאליים מדברים על העלאות המס ועל הריבית. אתה רואה התלבטויות רבות יותר אצלם והאנשים שאני מכנה 'היועצים שמסביב' שואלים אותם יותר ויותר שאלות על העסקה.

"התוצאה היא שאם בשנה שעברה הזמן שלקח לצדדים בין הגשת הצעת המחיר הראשונה ועד לחתימה ארך כארבעה חודשים בממוצע, היום הוא לוקח כשמונה חודשים בממוצע. לפעמים רוכשים מנסים לשכנע את המוכרים להוריד את המחיר בעת ניסוח הטיוטה, לאחר שהמחיר כבר סוכם, וזה כבר עלול לעורר שיקולי אגו בין הצדדים.

"לגבי המוכרים, זו התקופה שבה אתה יכול למדוד את מידת המוטיבציה שלהם. בשנה שעברה קשה יותר היה לזהות אנשים, שסתם הציעו את הנכס שלהם למכירה, כדי לראות כמה הוא שווה. היום, כשמוכרים נדרשים לגמישות, אנשים מהסוג הזה ממש צפים על פני המים. הם מתעקשים על מחירים שרחוקים מהמציאות, ואתה מרגיש שאין להם את המוטיבציה הנדרשת למכירת הנכס".

השוק הירושלמי מתעורר, אך עדיין קשה למכור

המצב בירושלים אינו שונה מהותית, אם כי השוק של הבירה פחות משך אליו אוליגרכים, כך שהוא מושפע פחות מהמצוקות שלהם. כמו כן, בניגוד לתל אביב הוא יותר מתאפיין בקהלים דתיים וחרדים שמחפשים לעצמם נכסים בירושלים.

ציבור זה, מספר אורן כהן מאורן כהן גרופ, סובל מהעלאות הריבית והאינפלציה בארה"ב, שעושות את שלהן גם לבעלי ההון מקרב ה"חוצניקים", שמעוניינים לרכוש כאן דירת יוקרה.

 , אורן כהן גרופ / צילום: יולי כהן

גם בירושלים ההתעניינות מוסיפה להיות רבה. "מיד אחרי צאת החג, הגיעו אלי רבים כדי לברר ולחפש לעצמם נכסים", מספר כהן. "משיחות איתם עולה שהם אכן מושפעים מהעלאות הריבית כאן ובארה"ב, אבל לפחות שער הדולר שעלה בחודשים האחרונים מפצה אותם והגורם המדרבן הוא האנטישמיות שעולה. כך שיש התעניינות, יש עסקאות, אבל המוכרים חייבים להתגמש. מי שנשאר תקוע עם המחיר יישאר תקוע גם עם הדירה".

בין ירושלים לתל אביב: הפרויקטים הגדולים

שוקי היוקרה מתאפיינים לעתים בפיזור עסקאות בין פרויקטים רבים, ולעתים בריכוז עסקאות במקומות שמהווים "להיט" נדל"ני. בתקופה הנוכחית מתבלטים שני פרויקטים מגה יוקרתיים בתל אביב ובירושלים.

בירושלים, פרויקט דובנוב 1 בטלביה הגיע בעסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים לרמות ממוצעות של 93 אלף שקל למ"ר. הפרויקט המגה־יוקרתי התל אביבי הוא מנדרין אוריינטל, שממוקם ברחוב הירקון 2.

בשנה האחרונה נרשמו 30 עסקאות בפרויקט, שנחשב למוביל מבין הפרויקטים המגה יוקרתיים בהקמה בעיר. המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות הללו הוא 123 אלף שקל למ"ר, ואולם יש עסקאות שהמחיר שלהן חריג בהרבה כלפי מעלה.

שוק היוקרה בארה"ב בשפל של עשור; השוק הבריטי סובל ממשבר עתליה אוקון

לאחר הבהלה לנדל"ן שעוררה מגפת הקורונה, שוק היוקרה בארצות הברית ובבריטניה מתחיל להראות סימנים של דשדוש. זאת בעקבות אינפלציה שוברת שיאים, העלאות הריבית של הבנקים המרכזיים והחשש ממיתון.

המגפה גרמה לשוק דירות היוקרה להמריא, ובתי יוקרה רבים עמדו במרכזן של מלחמות מכרזים אגרסיביות, שנסתיימו בדרך כלל בעסקאות במחירים גבוהים מהרגיל.

דוח שפרסמה לאחרונה חברת תיווך הנדל"ן האמריקאית "רדפין" מראה כי בשלושת החודשים שהסתיימו באוגוסט, מכירות בתי יוקרה בארה"ב ירדו ב־28.1%, לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מדובר בירידה החדה ביותר מאז 2012 לכל הפחות, אז החלו הרישומים של "רדפין", והיא מאפילה אפילו על הירידה של 23.2%, שנרשמה במהלך שיא המגפה ב־2020, כך לפי הדוח שפורסם בוול סטריט ג'ורנל.

עסקאות הנדל"ן בשוק הסטנדרטי ירדו גם הן באותה תקופה, אבל בשיעור של 19.5% - ירידה קטנה יותר מזו שהתרחשה בשוק היוקרה, המוגדר כ־5% העליונים של הדירות, בהתבסס על שווי שוק משוער.

שוקי היוקרה בקליפורניה רשמו כמה מהירידות החדות ביותר בנפח המכירות, כך עולה מנתוני "רדפין". מספר מכירות הבתים צנח ב־64% בקירוב באוקלנד, קליפורניה, כשסן חוזה וסן דייגו רשמו ירידות של יותר מ־55%. בלוס אנג'לס, מספר מכירות הבתים ירד ב־44.3%.

בחוף המזרחי גם ירד היקף עסקאות הנדל"ן: ב־55.5% במיאמי וב־11.8% בניו יורק.

מעבר לאוקיינוס, על האי הבריטי, גם שוק נדל"ן היוקרה של לונדון חווה ירידות חדות במספר העסקאות. השוק היוקרתי של לונדון לא נותר חסין לריקושטים שניתזו מהסערה הכלכלית והפוליטית בבריטניה במהלך השבועות האחרונים.

בשכונות היוקרתיות של העיר, מספר העסקאות שכשלו זינק ב־88% במהלך השבועות האחרונים הסוערים, בהשוואה לשבוע המקביל אשתקד.

מספר ההפחתות המחיר בשוק היוקרה של לונדון זינק ב־76% במהלך שבעת הימים האחרונים של ספטמבר, לפי חברת נתוני הנכסים LonRes. מספר הנכסים שיצאו מהשוק גדל ב־48%. "האירועים של השבועיים האחרונים הוסיפו מידה לא רצויה של אי ודאות לכלכלת בריטניה ולשוקי הדיור של בריטניה", אמר אנתוני פיין, מנכ"ל LonRes, בדוח. "חולשת הליש"ט עשויה לעודד חלק מהקונים הבינלאומיים לנצל את היתרון, מה שעלול לקזז כמה מהאתגרים העומדים בפני השווקים התלויים יותר במשכנתאות בשאר בריטניה".