ההשקעה בנדל"ן של פישמן השתלמה: רוכשי תנופורט שילשו את שווי החברה

חמש שנים לאחר שרכשו את חברת הנדל"ן המניב תנופורט באמצעות מינוף גבוה, מחזירים כידן דהרי וירון אדיב את יתרת הלוואות הבעלים שניטלו למימון הרכישה. אותן יפרעו השניים באמצעות דיבידנד של 150 מיליון שקל שתחלק תנופורט, הנמצאת בבעלותם המלאה.

● בעלי תנופורט: "אנחנו קונים בעיקר מאנשים שנמצאים במצוקה - אם זה מפישמן או מאלשטיין"
● ריט 1 תובעת 233 מיליון שקל מכידן דהרי וירון אדיב  

תנופורט מחזיקה ב־18 נכסים מניבים בישראל בשטח בנוי של כ־170 אלף מ"ר. לחברה פורטפוליו מגוון הכולל מרכזים מסחריים, מבני תעשייה ולוגיסטיקה, מחסנים, בתי קירור, משרדים, וכן תחנות דלק המוכרות לחברת טן. שווי נכסי החברה (כולל מערכות סולאריות) עמד בסוף יוני השנה על 946 מיליון שקל, כאשר חברה הון עצמי של 421 מיליון שקל.

לדברי תנופורט, אישר דירקטוריון החברה את חלוקת הדיבידנד בהתבסס על הדוחות הכספיים לסוף יוני 2022, ולאחר שבחן את עמידתה של החברה במבחני החלוקה. נכון לסוף יוני הציגה החברה יתרת עודפים ראויים לחלוקה של 362 מיליון שקל, כך שגם לאחר החלוקה תיוותר יתרת עודפים של 212 מיליון שקל.

בנוגע למבחן יכולת הפירעון, מציינת תנופורט כי הדירקטוריון אישר את החלוקה על בסיס הסברים שניתנו על־ידי ההנהלה בדבר תזרים המזומנים החזוי לשנים 2022-2026, ועל בסיס הנתונים הכספיים הקיימים. הדירקטוריון גם בחן נתונים בדבר הנזילות, יתרות המזומנים וזמינות האשראי של החברה, והגיע לכלל מסקנה כי לא קיים חשש סביר שהחלוקה תמנע מהחברה את היכולת לעמוד בהתחייבויותיה.

הנפקת האג"ח אפשרה פירעון מוקדם ודיבידנד

נכון לסוף יוני הציגה החברה יחס מינוף של חוב פיננסי נטו ל־CAP נטו (חוב פיננסי נטו בתוספת הון עצמי) בשיעור לא גבוה של 49% בלבד. מאז הספיקו דהרי ואדיב להוביל מהלך גדול למיחזור חוב באמצעות הנפקת אגרות חוב מסדרה ב'  החדשה.

במסגרת ההנפקה, גייסה החברה בחודש שעבר סכום (ברוטו) של 640 מיליון שקל, לאחר שזכתה לביקושים גבוהים של כ־850 מיליון שקל. אג"ח ב', אשר צמודה למדד המחירים לצרכן, הונפקה בריבית של 3.43% והיא בעלת משך חיים ממוצע (מח"מ) של 3.9 שנים.

תמורת ההנפקה שימשה את תנופורט לביצוע פירעון מוקדם של מלוא סדרת אג"ח א' שלה, בסך של 386 מיליון שקל, וכעת גם לחלוקת דיבידנד לבעלים. יש לציין כי כבר במסגרת ההכנות להנפקה, הצהירה החברה באופן רשמי כי כפי הגיוס ישמשו בין השאר לחלוקת דיבידנד, וזאת לצורך לפירעון הלוואת בעלים שניטלה ע"י דהרי ואדיב מגופים פיננסיים.

לאחר פירעון אג"ח א' ותשלום הדיבידנד ויישארו בקופת החברה כ־70 מיליון שקל, אשר ישמשו למימון הפעילות השוטפת והמשך פיתוח הנכסים. דהרי ואדיב, שרכשו את תנופורט תמורת כ־160 מיליון שקל, הפכו כעת לבעלים ללא מינוף של החברה, ששוויה גבוה משמעותית לעומת מחיר הרכישה.

לפי מכפיל הון של 1.13, כפי שנסחרת כיום חברת מבנה נדל"ן, מדובר בשווי כ־480 מיליון שקל לתנופורט, ועלייה של פי שלושה ביחס למחיר הרכישה ע"י צמד הבעלים בתוך חמש שנים. מבחינת דהרי ואדיב, מדובר בהצלחה מרשימה, אשר נבעה מיכולתם להעביר את נכסי תנופורט תהליכי ייזום והשבחה משמעותיים, שהכפילו את הכנסותיהם.

כך למשל, מייצרת החברה מחזור הכנסה שנתי משכר דירה של 75 מיליון שקל, לעומת 37-38 מיליון שקל בעת רכישתה בידי דהרי ואדיב. על פי מקורות בשוק, השניים העריכו במסגרת הרואד שואו האחרון, כי בתוך שלוש עד ארבע שנים, יגדל שווי נכסים החברה לכ־1.5 מיליארד שקל, וזאת על בסיס המשך פעילות הפיתוח.

את תנופורט רכשו דהרי ואדיב מידי כונס הנכסים של אליעזר פישמן. בעת הרכישה, רבצה על תנופורט תביעת ענק של 200 מיליון שקל מצד רשות המסים, אותה הצליח השניים לסגור בהמשך עם תשלום של 6.9 מיליון שקל בלבד לרשות המסים.

עשויים לצאת להנפקת מניות ישפרו

מאז רכישת תנופורט, גם הספיקו דהרי ואדיב להשלים רכישה ממונפת של חברת נדל"ן מניב גדולה עוד יותר. בתחילת אפריל 2020, ימי השיא של משבר הקורונה, חתמו השניים על הסכם לרכישת חברת מרכזי הקניות ישפרו, תמורת 800 מיליון שקל, מידיה של קבוצת נכסים ובניין.

העסקה עצמה, שבוצעה באמצעות חברה פרטית אחרת (לא זו המחזיקה בתנופורט), הושלמה בסוף מרץ 2021. עבור הרוכשים, מדובר היה בחברה בעלת נכסים מסחריים מצויינים, אשר סבלה מבעיות ניהול.

לאחר הרכישה נטל דהרי את שרביט הניהול של ישפרו, והוא פועל להרחיב את פעילותה, כאשר המטרה היא לצאת איתה לשוק ההון במהלך השנה הבאה. מהלך כזה יכלול בוודאות הנפקה של אגרות חוב לציבור, אולם עשוי גם לכלול הנפקה ראשונית של מניות.

הכל יהיה תלוי כמובן במצב השוק ובתיאבון המשקיעים לנכסי סיכון. ישפרו, לתפיסת בעליה הנוכחיים, כבר שווה כיום סביב 1.7 מיליארד שקל, כלומר יותר מפי שניים ממחירה במרץ 2020.