עם עלייה שנתית של 19%, מחירי הדיור הפכו לאחד המשברים העמוקים שעומדים לפתחה של הממשלה הבאה. נתונים שפרסם בימים האחרונים בנק ישראל חושפים עד כמה הצורך בטיפול מידי בשוק הדיור בישראל מהותי, ומדוע מוטב לעשות זאת עכשיו, לפני שהעיסוק בנוטלי משכנתאות חדשים יהפוך לצורך לסייע לנוטלי משכנתאות שלא יוכלו לעמוד בהחזרים חודשיים.
● ירידה של עשרות אלפי שקלים במשכנתה הממוצעת בספטמבר
● ההתקררות בשוק הדיור: היקפי המשכנתאות בספטמבר בשפל של שנה
● מתקשים בהחזרי המשכנתה בגלל עליית הריבית? זה מה שאתם צריכים לדעת
● הריבית זינקה בפעם החמישית ברציפות: בכמה התייקר החזר המשכנתה הממוצע?
● איך עוקפים את מגבלת ה־40% במשכנתה וממה כדאי להיזהר
על פי הנתונים, אומנם היקף המשכנתאות ירד בספטמבר ב־21% לכדי 7.7 מיליארד שקל, אך שיעור המשכנתאות בהן ההחזר החודשי עולה על 30% מההכנסה הפנויה של הלווים, זינק בתוך שנה אחת מ־34.9% (באוקטובר 2021) עד לכ־45.2% בספטמבר האחרון, ושבר שיא של כל הזמנים. המשמעות היא שציבור רוכשי הדירות ובפרט זוגות צעירים, מוכן לקחת סיכונים הרבה יותר גדולים מבעבר.
"כבר היום יש מי שלא עומד בהחזרים"
"יש מי שקונה דירה ולוקח משכנתה גדולה מדי, הרבה יותר גדולה ממה שהוא יכול, ונחנק עד הקצה", אומר אורן שלו, חבר התאחדות יועצי המשכנתאות. "בעוד כמה חודשים, כשבנק ישראל יעלה שוב את הריביות, יכול להיות שאותם אנשים יקרסו כלכלית וכנראה שלא ירחק היום שאנשים ייפלו. כבר היום אנחנו מקבלים שיחות מלקוחות שלא עומדים בהחזרים. אלו לקוחות שלקחו לדוגמה משכנתה בהחזר של 6,000 שקל ולאחר העלאת הריבית (ריבית בנק ישראל זינקה בתוך חצי שנה מ־0.1% ל־2.75% ועל כך יש להוסיף 1.5% כדי להגיע לריבית הפריים, ר"ו) ההחזר שלהם עומד על 7,000 או 7,300 שקל, וזה הורג אותם".
שלו מסביר כי הסיכון לא נשאר רק סביב החזר המשכנתה החודשי. "בסוף, משכנתה לרוב מגיעה לצד הלוואות נוספות. רבים נכנסים לקושי בתשלומי המשכנתה, לוקחים עוד ועוד הלוואות כשכל הלוואה מגדילה את הפער בין ההכנסות להוצאות. כך הם יוצרים סיטואציה שבה גלגל ההלוואות הזה יביא לקריסה שלהם".
העלייה בשיעורי ההחזר מתוך ההכנסה נעוצה בכך שבעוד שמחירי הדיור ממשיכים לנסוק, וכתוצאה מכך המשכנתה הממוצעת כבר חצתה את המיליון שקל (וירדה בספטמבר ל־976 אלף שקל), השכר הריאלי לא עלה בשיעור דומה. אם עד לפני שנים אחדות רבים היו מוכנים לוותר על חלום הדירה ולהסתפק במגורים בשכירות על מנת שלא לעמוד בהלוואות הגדולות, הזינוק במחירי השכירות מחזיר את סוגיית הדירה בכל מחיר לשולחן.
אולם בעוד הלווים מרגישים את התייקרות ההחזרים מדי חודש, במערכת הבנקאית יש הטוענים כי לא מדובר, לפחות בינתיים, בסוגיה שעלולה לגרום סיכון למערכת, ויותר מכל טוענים שלעת עתה הציבור עומד בהתחייבויותיו. הערכה זו תואמת את הנתונים הנמצאים בידי בנק ישראל, לפיהם שיעור הכשל בהלוואות הוא הנמוך ביותר אי-פעם, מצב הנובע בין היתר מכך שהוראות הבנק המרכזי באשר למתן המשכנתאות הן מהסולידיות ביותר בעולם המערבי.
"האם עלייה בשיעור המשכנתה מההכנסה הפנויה היא אירוע דרמטי שמעלה את הסיכון למערכת? בוודאי שלא", אומר גורם בנקאי. "אנחנו בתקופה הכי טובה שהייתה מזה 15 שנה מבחינת מוסר התשלומים וכניסה לפיגורים, או חלילה פינוי לווים מהבתים. במשך תקופה ארוכה הייתה פה סביבה טובה מאוד ובשנה האחרונה ישנו זעזוע עם אינפלציה ועליית ריביות בעולם שגוררות גם עליית ריבית בארץ, לצד משבר בתחום הדיור שגורר אחריו ביקושים ערניים יותר".
"אם יש סיכון אחר ללווים שאני מסתכל עליו זה כיצד הם משיגים את ההון העצמי והאם הוא מגיע כולו מההון של הלקוח. על כל מי שמלווה את הלקוח, בין אם מהבנק או יועץ חיצוני, לראות ולוודא שאותם זוגות צעירים לא מגיעים לבנקים כשהם נושאים על גבם חוב קצר טווח בריביות גבוהות שיתווסף למשכנתה, ואם זו הסיטואציה, זו לא בושה להגיד ללקוח שמבקש משכנתה בהחזר גבוה שהוא קופץ מעל ליכולת שלו", הוא מוסיף.
מנגד, גם הוא וגם שלו מציינים כי ישנו גם הצד השני של המשוואה, זה שאומר כי אם מחירי הדיור ימשיכו להתייקר, גם אם ב־10% "בלבד" ולא ב־19% כפי שקרה בשנה האחרונה, אותם זוגות צעירים יצטרכו לגייס עוד 200 אלף שקל או אפילו כפול מכך, רק בשביל להעמיד את ההון העצמי, ולכן אפשר להבין באופן מסוים את הסיכון שהם מוכנים לקחת.
החשש האמיתי מתחבא איפה שאין נתונים
בעוד שהנתונים של בנק ישראל מדאיגים, יש לזכור כי הם מתייחסים רק למשכנתאות חדשות, כלומר למי שעוד הייתה להם אפשרות בחירה אם להצטרף למירוץ אחר הדירה. מצב מדאיג הרבה יותר עשוי להיות אצל מי שכבר רכשו דירה לפני מספר שנים, ועליית הריביות דוחקת אותם לשיעורי החזר הרבה יותר גבוהים מההכנסה הפנויה, כשלגביהם אין נתונים רשמיים.
אורן שלו / צילום: אמנדה סורודי
"למעשה כל מי שלקח משכנתה עם החזר של בין 20% ל־30% מההכנסה כבר קפץ לדרגה הבאה", מסביר שלו. "מי שלקח משכנתה בהחזר של 35% מההכנסה שלו עומד כיום על כמעט 50%, והמשמעות היא שבתנאים של היום, וכשבנק ישראל מגביל את שיעור ההחזר ללווים חדשים על 40%, הבנקים לא היו נותנים להם משכנתה. בנק ישראל בדרך-כלל ממתין עד שהוא רואה שהבעיה אקוטית, וכשהוא יבין שללקוחות קשה לשלם, יהיה מאוחר מדי, ונגיע לשוק של הרבה אנשים שקשה להם להחזיר את החוב".
הציבור חוזר למסלולי הריבית הקבועה
מעבר לנתונים על ההחזרים מההכנסה החודשית, בנק ישראל חשף גם שינוי מגמה מעניין באשר למסלולים ההלוואות שהציבור בוחר, כשבחודש ספטמבר החלה חזרה של הציבור להעדיף את הריבית הקבועה על פני הריבית המשתנה.
בחודש מרץ, כשהמשכנתאות החדשות זינקו לשיא של יותר מ־13.4 מיליארד שקל בחודש, 34% מהמשכנתאות נווטו למסלול של ריבית קבועה שאינה צמודה למדד, לעומת 41% בריבית משתנה לא צמודה. נכון, כפי שנחשף בגלובס הבנקים העלו את הריבית הקבועה עוד לפני שבנק ישראל העלה את הריבית שלו, אך כבר היה ברור כי אנחנו בדרך לשורה של העלאות ריבית. למרות זאת, באוגוסט רק 26% נמצאו במסלול הריבית הקבועה לעומת שיא של 47% במסלול הריבית המשתנה, שהתייקר עם כל העלאת ריבית ועוד צפוי להתייקר בחודשים הקרובים. זאת בהמשך למגמה שהחלה ברבעון הראשון של 2021 כשבנק ישראל התיר להגדיל את שיעור ריבית הפריים משליש מהתיק לשני שלישים, כשהריבית עוד הייתה אפסית.
אולם בחודש שעבר, ספטמבר, התבצע שינוי במגמה והציבור חזר להעדיף את המסלול של הריבית הקבועה, כשאל הריביות הקבועות שאינן צמודות הועברו 29% מהכספים לעומת 43% במסלול הריבית המשתנה שאינו צמוד למדד.
"זו תורת המחירים", מסביר הגורם הבנקאי. "היום ריבית הפריים עומדת על 4.25% ומוכרים קל"צים בריבית של כ־5%. אז נוצר מצב שללקוח לא שווה לקחת את מסלול הפריים אלא לקחת קל"צ ל־15 או 20 שנה וזה נותן לו ביטחון והגנה גם לגבי האינפלציה וזה לא משנה לו מאוד את ההחזר החודשי. אז אני מניח שהמגמה הזו תימשך".
למרות זאת, שלו מזהיר כי כאשר הריביות ירדו, ולפי תחזית בנק ישראל זה עשוי לקרות במחצית השנייה של 2023, מי שמעדיף כיום להגדיל חשיפה למסלול הריבית קבועה עלול לשלם קנס של עשרות אלפי שקלים אם יבקש לעבור למסלולי הפריים. "אם חושבים שהריביות יעלו לנצח יש היגיון בלעבור למסלול ריבית קבועה, אבל רוב האנשים מאמינים שנחזור למצב נורמלי של 3.5% ריבית פריים. משכנתה זה מוצר ל־30 שנה ולא לשלוש שנים. אם הריבית הממוצעת תחזור למה שהייתה לפני חצי שנה, לקוח שמבקש משכנתה של 1.5 מיליון שקל מתוכה 800 אלף שקל הם במסלול קל"צ ל־30 שנה, עמלת הפירעון המוקדם שלו תעמוד אחרי הנחה של 20% שנותנים הבנקים על 69 אלף שקל. בלי ההנחה מדובר על 85 אלף שקל", אומר חבר התאחדות יועצי המשכנתאות. לעומתו, גורמים בבנקים אומרים כי ההנחה יכולה להיות אף גדולה יותר, וכי אומנם ישנו קנס על היוון החוב העתידי בעת מחזור, אך הוא קטן יותר ובמקרים רבים לא יהיה השיקול העיקרי אם לפני מחזור המשכנתה.
הנהירה למסלולים הלא צמודים היא מגמה ברורה. אם בשנת 2020 כ־30% מהמשכנתאות היו צמודות למדד, היום שיעורן יורד לכרבע. "זו ירידה דרמטית. יש טראומה בציבור לגבי משכנתאות צמודות למדד. ב־2012 כשעבדתי בבנק, פגשתי לקוחות ששילמו משכנתה כבר 10 שנים ולמרות זאת החוב שלהם עלה דרמטית. זה תסכל אנשים והטראומה הלאומית הזו לא שוכחת. לכן כשהמדד מרים ראש, זה מלחיץ את הציבור".
מבנק ישראל נמסר בתגובה כי הבנק "עם היד על הדופק, עוקב ומנטר את איכות תיק המשכנתאות והלווים, התפתחות שיעורי הפיגורים והכשל כשגרה. הבנק ימשיך לעקוב באופן מעמיק אחר שוק המשכנתאות ופרופיל הסיכון שלו".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
