דירה בהנחה או דירה להשקעה? מה עומד מאחורי ביקושי היתר לדירות באופקים וטבריה

הגרלת "דירה בהנחה" השלישית נסגרה בסוף השבוע האחרון עם 57,043 נרשמים. במסגרתה הוגרלו כ־3,300 דירות ב־35 פרויקטים ו־11 יישובים השתתפו: ירושלים, לוד, באר שבע, כפר קאסם, אופקים, סכנין, טבריה, נוף הגליל, עפולה, עמנואל וגבע בנימין.

למרות שזו ההגרלה הקטנה ביותר שהתבצעה השנה היא מביאה עימה כמה נתונים מעניינים. ארבע הערות לרגל סגירתה הרשמית.

הביקוש לא נרגע גם מחוץ למרכז

75% מהדירות בהגרלה נמצאות מחוץ לאזורי הביקוש, ולמרות זאת המשתתפים ממשיכים "להתנפל" על דירות. ניקח לדוגמה את טבריה: בהגרלה הראשונה הציעה העיר 444 דירות, ובחישוב גס התמודדו על כל דירה כתשעה נרשמים. בהגרלה שהסתיימה בסופ"ש האחרון הוצעה כמחצית מכמות הדירות, אלא שמספר הנרשמים היה גבוה פי שלושה וחצי, כך שעל כל דירה נרשמו 63 איש.

  

נתונים אלו מראים כי הביקוש העצום אינו מצטמצם גם כאשר הדירות נמצאות בפריפריה, עם הסתייגות אחת משמעותית: שני היישובים הערביים היחידים שהשתתפו בהגרלה, כפר קאסם וסכנין, הציגו פחות מאלף נרשמים כל אחד, ובהתאם גם מספר הנרשמים לדירה קטן משמעותית.

פער גדול בהנחות בין המרכז לפריפריה

ההנחות הן שמושכות את המשתתפים להגרלות אלא שההבדלים בין המרכז לפריפריה משמעותיים. נציין כי רוב הפרויקטים המשתתפים בהגרלות מיועדים להיבנות בשכונות עתידיות, ולכן הנתונים המוצגים כאן בהקשר זה הם בגדר הערכה בלבד.

כך, במכרזים עבור הפרויקטים שהשתתפו בהגרלת "דירה בהנחה" בשכונת מורדות עפולה עילית שבעפולה, נקבע מחיר למ"ר בדירה בהנחה, כולל מע"מ, על 10,176 שקל. השוואה למחירי עסקאות אחרונות לדירות חדשות בשוק החופשי בעיר, סביב 11,000 שקל למ"ר, משקפת הנחה ממוצעת של פחות מ־100 אלף שקל.

בפרויקטי "דירה בהנחה" בשכונת המושבה בטבריה נקבע המחיר למ"ר על כ־9,000 שקל, בעוד מחירי העסקאות האחרונות לדירות חדשות מבטאים מחירים הנעים סביב 10,500 שקל למ"ר. מדובר על הנחה ממוצעת של כ־150 אלף שקל לדירה חדשה.

בלוד המצב שונה: שתי שכונות השתתפו בהגרלה השלישית - שכונת הרובע הבינלאומי ושכונת בן שמן. בשכונת בן שמן בלוד נקבע המחיר למ"ר בטווח שבין 14,925 ל־15,695, בעוד עסקאות לרכישת דירות חדשות שבוצעו השנה בשכונה מבטאות מחיר של כ־19 אלף שקל למ"ר.

ברובע הבינלאומי נקבע המחיר למ"ר בטווח שבין 15,522 עד 16,031, בעוד עסקאות לדירות חדשות שבוצעו השנה הגיעו כבר לרף של כ־22,500 שקל למ"ר. מדובר, אם כן, בהנחות שיכולות להגיע ליותר מ־600 אלף שקל לדירה חדשה בלוד.

"הדרך המקוצרת" להגיע לדירה

מחפשים פרויקטים "בשלים" במסגרת דירה בהנחה? כדאי לקחת בחשבון את הגרלות ההמשך, המציעות לציבור דירות שנותרו מהגרלות קודמות. מצד אחד אלו דירות אטרקטיביות פחות אבל דווקא בהן אפשר למצוא שיעור גבוה של פרויקטים שהמרחק עד לאכלוסם קצר משמעותית.

לאורך השנה נערכו הגרלות המשך ל־1,746 דירות, ב־75 פרויקטים. לאחד בלבד הוגשה בקשה וטרם ניתן היתר, ואילו ב־44 פרויקטים כבר ניתן היתר מלא. לשם השוואה, בהגרלה השלישית טרם הוגשו בקשות להיתר בכל 35 הפרויקטים. בשתי ההגרלות הקודמות שנערכו השנה (245 פרויקטים) עוד לא הוגשה בקשה ב־181 פרויקטים, שבהם 12,129 יחידות דיור.

ההגרלות הבאות והממשלה החדשה

מבחינה פרקטית, תוצאות הבחירות שהתקיימו בשבוע שעבר בישרו על סיכוי גדול לכינונה של ממשלה יציבה, אולי לראשונה מאז 2019. בהתאם, הדיבורים על חלוקת התיקים כבר בעיצומם. שר הבינוי והשיכון החדש, מי שלא יהיה, יצטרך בין היתר להידרש לשאלת המשך קיומן של ההגרלות.

נציין כי עד לסוף השנה מתכננים משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל לקיים הגרלות עבור עוד כ־9,000 יחידות דיור חדשות, כדי להגיע ליעד שהציבה הממשלה היוצאת: 30 אלף דירות חדשות בהגרלות לאורך שנת 2022.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן, הכריז כי עוד 45 אלף דירות יצאו להגרלה בשנה הבאה. אין לדעת אם השר החדש יממש זאת, אך כבר כעת נשמעות אמירות בכיוון.