הכלכלנית הראשית: הדרום מוביל בהפסדי משקיעי הנדל"ן

היכן כדאי להשקיע בדירה בישראל? שאלה כבדה, שדורשת בדיקות פרטניות מצד משקיעים, שרק לאחר מכן יוכלו להגיע למסקנות. אבל בדיקה שערכה הכלכלנית הראשית באוצר, ואשר מתפרסמת בסקירת שוק הנדל"ן למגורים ברבעון השני של השנה מעלה, כי ערי הדרום הן שהסבו בתקופה הזו את ההפסד הריאלי הגדול ביותר עבור דירות שמשקיעים מכרו.

צריך לקחת את הדברים בפרופורציה: כ-560 דירות שמכרו משקיעים ברבעון השני של השנה, מתוך סך של כ-6,300 שהם מכרו - הניבו הפסדי הון ריאליים, כלומר מחיר המכירה שלהם היה נמוך ריאלית ממחיר הרכישה. כחמישית מאותם משקיעים שהפסידו - מכרו דירות באזור הדרום, ולייתר דיוק בדימונה, בערד ובבאר שבע. בדימונה שיעור ההפסד הריאלי של אותם משקיעים הגיע ל-38% בבאר שבע ל-29% ובערד ל-28%.

אחריהן מדורגות ב"דירוג ההפסדים" רמלה ומגדל העמק עם הפסד ריאלי של 20%, וקרית ביאליק שבה נרשם הפסד ריאלי של 12%.

"הערים המפסידות" כיכבו במחיר למשתכן

מה בדיוק קרה באותם מקומות? "אין בידינו די נתונים כדי להסביר את הגידול המשמעותי במכירות המשקיעים באזור באר שבע, בפרט כאשר שיעור גבוה יחסית ממכירות אלו נעשה בהפסד הון ריאלי", כתבה הכלכלנית הראשית.

כדי לקבל אינדיקציה באיזו מידה מכירות אלו נעשות מאילוצים כלכליים (למשל כתוצאה מהעלאת הריבית, המתורגמת לעליה בגובה ההחזר החודשי), ערכה הכלכלנית ניתוח הבוחן את גובה ההכנסות של משקי הבית המפסידים.

בניתוח זה נמצא, כי ל-16% ממשקי הבית הללו אין כל הכנסות שוטפות, ומרביתם הם בגילאי הפנסיה שלהם; גם כאשר מצמצמים את הניתוח רק למי שיש להם הכנסות שוטפות מעבודה/פנסיה נמצא כי בקרב שני החמישונים הנמוכים השכר הממוצע למשק בית נמוך יחסית .

"דהיינו לכמעט מחצית (46%) מהמשקיעים באזור באר שבע שמכרו את הדירה בהפסד הון ריאלי ברבעון השני של השנה, ההכנסות השוטפות מעבודה/פנסיה הינן נמוכות, או לא קיימות כלל, ממצא שעשוי לרמז כי לפחות בקרב אוכלוסייה זו יתכן והמכירה נובעת מאילוצים כלכליים", נכתב בסקירה, ומוסיפים, כי מרבית המשקיעים הללו מחזיקים בדירה עד 5 שנים, מה שמרמז, כי עדיין לא פרעו את חוב המשכנתה והעלאות הריבית החלו להכביד עליהם.

הדירות שאותן מכרו המשקיעים המפסידים מהדרום היו בעיקר דירות זולות, במחירים ממוצעים של 600-800 אלף שקל.

כאמור, הכלכלנית הראשית משערת שחלק ניכר מאותם משקיעים נמצאים במצב כלכלי לא טוב, והם העדיפו למכור את הדירות בהפסד ניכר, כדי להתמודד טוב יותר עם מצוקותיהם. ואולם מחירי הנכסים והערים המובילות בהפסדים, עשויים לרמז על משהו נוסף.

רוב הערים המובילות את רשימת "הערים המפסידות" כיכבו במחיר למשתכן: דימונה, באר שבע, רמלה, מגדל העמק, קרית ביאליק, ולוד. בחלק מהן, במיוחד בערי הדרום, נרשמה הצפה בהיצע דירות חדשות עקב הבנייה האינטנסיבית, מה שהוריד במידה ניכרת את הביקושים לדירות ישנות. ה"כוכבת הראשית" בבנייה החדשה, אשקלון, אינה נכללת ברשימת 20 המובילות בהפסדים, אבל אשקלון הצטיינה מאוד לא רק בגידול בהיצע, אלא גם בביקושים הגדולים מאוד שנרשמו לה, ולכן ככל הנראה משקיעים פחות סבלו מהפסדים בעיר הזו.

ומי שסבור שרק בפריפריה יש משקיעים שמוכרים בהפסד - הנה הפתעה: רמת השרון, רעננה, פתח תקווה, נתניה וחולון כלולות ברשימת 20 הערים המובילות בשיעור ההפסדים, אם כי ההפסדים בערים אלה הגיע לאחוז חד ספרתי.

היו גם ערים שבהן לא נמצאו דירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ברבעון השני של השנה, בהן חדרה, כפר סבא, ראשון לציון, רחובות, בית שמש, נוף הגליל, קריית מוצקין, הוד השקון, מודיעין, קרית ים, עכו, קרית שמונה, צפת פרדס חנה, גבעת שמואל, מבשרת ציון בית שאן וכרמיאל.

אין הרבה מן המשותף בין הערים הללו, הכלכלנית הראשית מעירה, כי "השונות הגבוהה בין הערים בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד מרמזת במקביל גם על שונות גבוהה ברווח ההון הריאלי בדירות שמכרו המשקיעים... בעוד שבאזור תל אביב עמד רווח ההון הריאלי הממוצע על 1.7 מיליון שקל (עם זמן החזקה ממוצע בדירה העומד על 27 שנים), באזור  ב"ש עמד רווח ההון הריאלי הממוצע על 320 אלף שקל בלבד (עם זמן החזקה ממוצע של 15 שנים).

עניין זה לא רק מרמז על כך שתל אביב כדאית יותר להשקעה מאשר באר שבע, אלא גם על זה, שמכירות מהירות של דירות בחלק גדול מהמקרים יניבו לבעלי הנכסים רווחים פחות גדולים.