שוק המשרדים: החברות מעריכות שהמחירים ימשיכו לעלות

הכותב הוא אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות

בשבועות האחרונים בוצעו שתי עסקאות גדולות בסקטור המשרדים בתל אביב, שמגיעות בתקופה של עלייה חדה בריבית וחששות בשוק מהאטה ופגיעה עתידית בביקוש למשרדים.

העסקה הראשונה היא עסקה שבה גוגל שכרה כ־55 אלף מ"ר בבניין TOHA2 תמורת כ־105 מיליון שקל בשנה החל מינואר 2027, לתקופה של 10 שנים - כך לפי הדיווח של חברת גב ים לבורסה (שלא נקב בשם החברה).

העסקה השנייה היא עסקת רכישה שביצעה חברת הנדל"ן מניבים ריט של מגדל משרדים בתל אביב, ליד רחוב הרכבת, ברחוב ראש פינה 30, ואותה ננתח.

הנכס: התב"ע הנוכחית בקרקע מאפשרת לבנות מגדל שיכלול עד 29 קומות וקומת גג עליונה, בהיקף שטחים כולל של כ־17.6 אלף מ"ר וכ־7,500 מ"ר מרתפי חניה. המוכר החל בהליך להגדלת זכויות הבנייה בכ־8,400 מ"ר נוספים. ככל שהליך הגדלת זכויות הבנייה יושלם, המגדל יכלול 12 קומות משרדים בשטח של כ־12 אלף מ"ר (קומות 12־23), חמש קומות למגורים, 10 קומות מלון, קומת מסחר, קומה שחלקה ישויך לשימוש ציבורי וחמישה מרתפי חניה.

  

העסקה: לפי ההסכם מניבים תשלם עד 297 מיליון שקל (בהנחה ויתווספו 12 אלף מ"ר), לא כולל הוצאות עסקה בהיקף של 21 מיליון שקל.

החברה מעריכה כי תשקיע 30־35 מיליון שקל נוספים בעבודות גמר, כך שהסכום הסופי לתשלום יסתכם בכ־350 מיליון שקל. סיום הבנייה ומסירת השטחים צפויים במהלך הרבעון השני של 2026 והחברה מעריכה כי ה־NOI השנתי המלא בתפוסה מלאה יסתכם ב־20־26 מיליון שקל. לפי נתונים אלו, החברה צופה שתוכל להשכיר את שטחי המשרדים במחיר ממוצע של כ־177 שקל למ"ר, כולל חניות.

ניתוח: ביצענו ניתוח רגישות לתשואה שהחברה צופה לקבל מהנכס אל מול ה־NOI הצפוי. התשואה הצפויה היא כ־6.6%, וכל שינוי של מיליון שקל ב־NOI שהחברה צופה להניב מהנכס, משפיע על התשואה בכ־0.3%.

בשורה התחתונה: שתי העסקאות הללו ממשיכות את המגמה בשוק המשרדים בשנים האחרונות של ביקושים חזקים. נכון לעכשיו, לא חברות הנדל"ן המניב ולא החברות השוכרות מעריכות כי מחירי השכירות צפויים לרדת, וזאת למרות השינויים בתמונת המאקרו והחששות בשוק.