חיים כצמן מגיב ללחצי השוק עם הנפקה ומכירת נכס בפולין

איש העסקים חיים כצמן מגיב ללחץ המופעל עליו בידי המשקיעים בשוק ההון, אשר התבטא לאחרונה בצלילת ניירות הערך של החברות שבשליטתו. חברת נורסטאר  דיווחה ביום ב' על כוונתה לגייס הון בהיקף של עד 65.7 מיליון שקל (ברוטו), לאחר שספגה בשבוע שעבר הפחתה בדירוג החוב.

● הדרמה בקבוצה של חיים כצמן: המשקיעים מאבדים אמון, ואיש העסקים עלול להידרש להזרמת הון 
● כצמן מנסה להמעיט בערך המשקיעים, אבל האימפריה שלו תלויה רק בהם | טור סופ"ש 
● חיים כצמן מגיב למפולת: "העסקים שלנו בסדר גמור. שוק ההון מנותק מהעולם הריאלי" | ראיון

נורסטאר היא חברת החזקות שבאמצעותה שולט כצמן בקבוצת הנדל"ן המניב הגלובלית ג'י סיטי  (לשעבר גזית גלוב). זו מצידה דיווחה ביום ג' כי חתמה על הסכם מחייב למכירת המרכז המסחרי "קופרניקוס" וקרקע צמודה אליו, הממוקמים בעיר טורון שבצפון פולין, תמורת 449 מיליון שקל (127 מיליון אירו) ברוטו.

הרוכשת היא חברת הנדל"ן Nepi Rockcastle, שאמורה להשלים את העסקה עד סוף 2022. הנכס נמכר בהנחה של 3.3% על השווי בספרים, והתמורה נטו לג'י סיטי תסתכם ב-433 מיליון שקל.

בהנהלת ג'י סיטי ציינו, כי מכירה זו היא הראשונה מבין שלושה נכסים המיועדים למכירה באירופה, ושבגינם נחתמו מזכרי הבנות בחודש שעבר בהיקף כולל של 1.1 מיליארד שקל.

"נמשיך למכור נכסים שאינם בערים ראשיות"

חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל ג'י סיטי, הדגיש כי "במסגרת האסטרטגיה שלנו נמשיך לפעול במרץ למכירת נכסים". בתגובה זינקו מניות נורסטאר וג'י סיטי בשיעורים דו-ספרתיים.

כאמור, עוד קודם לכן דיווחה נורסטאר, כי הדירקטוריון שלה, בראשות היו"ר משה רונן, החליט על גיוס הון בדרך של הנפקת זכויות המיועדת לכלל בעלי המניות של החברה, במחיר של 12.05 שקל למניה בודדת, המשקף הנחה של כ-22% על מחיר המניה בבורסה במועד החלטה.

לדעת הדירקטוריון, הנפקת הזכויות תחזק את מבנה ההון של נורסטאר. כצמן, שמחזיק בכ-28% מנורסטאר, הודיע כי בכוונתו להשתתף בהנפקת הזכויות במלוא חלקו, כך שיזרים לחברה כ-18.6 מיליון שקל.

בעלת המניות השנייה בגודלה בנורסטאר היא יזמית הנדל"ן ישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר (22%), שפעלה מוקדם יותר השנה להשתלט עליה, ושמופסדת כיום על השקעתה בה יותר מ-200 מיליון שקל.

הנכס המרכזי של נורסטאר הוא החזקתה ב-51.5% ממניות ג'י סיטי, שערכן הבורסאי עומד על כ-926 מיליון שקל. מנגד, לחברה התחייבויות למחזיקי איגרות החוב שלה בהיקף של 753 מיליון שקל במונחי פארי (ערך נוכחי מתואם).

במהלך השנה הקרובה תידרש נורסטאר לתשלומי חוב של כ-240 מיליון שקל למחזיקי האג"ח, כולל פירעונות קרן אג"ח של כ-226 מיליון שקל במרץ 2023.

להערכת חברת הדירוג מידרוג, לנורסטאר נזילות סבירה בטווח הקצר, אשר נשענת על יתרות נזילות (תיק ני"ע סחיר ומסגרות אשראי חתומות) של 286 מיליון שקל, וקבלת דיבידנדים (נטו) בהיקף של 114 מיליון שקל עד סוף 2023.

נורסטאר נוהגת לפרוע את חובותיה למחזיקי האג"ח באמצעות דיבידנדים שמחלקת ג'י סיטי, לצד מיחזורי חוב. אלא שמניית ג'י סיטי איבדה כ-50% מערכה בשלושת החודשים האחרונים, בשל המינוף הגבוה שלה, שגרם לחששות בדבר יכולתה לעמוד בחובות הענק הרובצים עליה (כ-18 מיליארד שקל התחייבויות פיננסיות).

בשוק מעריכים כי היא עלולה לעצור את תשלומי הדיבידנדים הרבעוניים כבר עם פרסום הדוחות שלה ביום ד' השבוע. צמצום התשלומים או עצירתם עלולים להוביל להפחתה נוספת בדירוג החוב של נורסטאר.

הנפילה במניית ג'י סיטי גררה את מניית נורסטאר לקריסה של 58% בשלושת החודשים האחרונים, ובמקביל זינקה התשואה לפדיון של אג"ח י"א של נורסטאר ליותר מ-40% טרם הפרסום על הנפקת הזכויות. בתגובה לדיווח על ההנפקה ירדה התשואה ל-25%, אולם גם כך קשה לראות את נורסטאר ממחזרת חובות בזמן הקרוב.

הפחתת דירוג ובחינה עם השלכות שליליות

המצב המורכב הזה לא נעלם מעיני מידרוג, אשר הפחיתה בשבוע שעבר את דירוג החוב של נורסטאר בדרגה אחת, מ-A2 ל-A3, ואף הותירה את הדירוג בבחינה עם השלכות שליליות. בכך, התיישרה מידרוג עם החברה המתחרה S&P מעלות, שמעניקה דירוג מקביל של A מינוס לנורסטאר.

מידרוג הסבירה, כי הורדת הדירוג נובעת מהירידה החדה בשווי השוק של מניית גי' סיטי המהווה את הנכס העיקרי של נורסטאר, שעליו היא נשענת לצורך מיחזור חוב פיננסי וקבלת דיבידנדים.

להערכת מידרוג, הירידה החדה בשווי השוק של החזקות נורסטאר בג'י סיטי מצמצמת את גמישותה הפיננסית של נורסטאר, בשל השפעתה על נגישותה למקורות מימון ועל שווי המניות הלא משועבדות שבידה.

ג'י סיטי עוסקת בייזום וניהול נדל"ן מניב לשימושים מעורבים, ובעיקר מרכזים מסחריים ומגורים באירופה, בישראל, בברזיל, בארה"ב ובקנדה. במידרוג הציבו תחת בחינה עם השלכות שליליות את הדירוג A1 לאג"ח החברה (מסדרות י"א-י"ד, ט"ז).

לדברי מידרוג, הצבת הדירוג בבחינה נובעת ממינוף גבוה של ג'י סיטי, אשר עמד בסוף יוני על כ-73% במונחי יחס חוב פינני נטו ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו).

"אתגרי מימוש הנכסים גדולים יותר מבעבר"

במידרוג מדגישים, כי ג'י סיטי תלויה במימוש נכסים לצורך עמידה בתחזית לירידה במינוף מתחת ל-70% בטווח הקצר.

ג'י סיטי דיווה בחודש שעבר, כי היא נמצאת במו"מ מתקדם למכירת שישה נכסים בהיקף כספי כולל של כ-1.8 מיליארד שקל, בהתאם לשוויים בספרי החברה.

על פי החברה, מדובר בשלושה נכסים באירופה (כולל זה שנמכר היום), בשני נכסים בברזיל ובנכס אחד בארה"ב. בג'י סיטי הסבירו אז, כי המכירה נעשית כחלק מאסטרטגיית החברה למימוש נכסים אשר אינם בליבת הפעילות שלה, בהיקף של כ-3.6 מיליארד שקל.

לדעת מידרוג, "ג'י סיטי נדרשת להתמודד עם אתגרים גבוהים יותר מבעבר על מנת להוציא לפועל את תוכניתה למימוש הנכסים, בשל העלייה בשיעורי הריבית באירופה והשלכות אפשריות על היקף המימושים ועל הנגישות למימון נכסים, ובכך להאריך את לוחות הזמנים לביצוע המימושים".

אג"ח י"ב של ג'י סיטי נסחרת לפי תשואה לפדיון (צמודת מדד) של 15%, בעוד שסדרה ט"ו בעלת הביטחונות החזקים נסחרת בתשואה צמודת מדד נמוכה של 2.7% בלבד. במידרוג מציינים, כי לג'י סיטי מקורות נוספים ליצירת נזילות כמו נכסים לא משועבדים בהיקף משמעותי.

לצד זאת, מידרוג סבורה כי חלה פגיעה בנגישות החברה לשוק האג"ח הלא מובטח בישראל, אשר עשויה להטות את תמהיל החוב של החברה לכיוון חוב מובטח, ובכך לשחוק את הגמישות הפיננסית שלה.

השבוע תפרסם ג'י סיטי את דוחותיה לרבעון השלישי של 2022, ולאחר מכן תחל מידרוג לבחון את תחזית התזרים הצפוי לחברה, את ההתפתחות הצפויה ביחס המינוף ואת הנזילות שלה.

"הבחינה יכול ותביא לפעולת דירוג שלילית במידה ומידרוג תעריך כי קצב מימוש הנכסים והורדת המינוף אינם מספקים ביחס לדירוג החברה", מדגישה חברת הדירוג.