האתגר של חריש: שליש מכוח הקנייה דולף החוצה לערים אחרות

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף, ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

חריש היא העיר החדשה והאחרונה שתוכננה בישראל. העיר, שהוכרזה ככזו בחודש מאי האחרון, מתפקדת עדיין כ"עיר שינה" - תושביה מתעוררים בה בבוקר, יוצאים לעבוד בעיקר מחוץ לה, קונים, סועדים ומבלים במרכזי המסחר בערים אחרות, חוזרים לישון בה וחוזר חלילה.

כשליש מכוח הקנייה שבעיר "דולף" אל מרכזים בערים אחרות. מדובר בכ־10־15 מיליון שקל בחודש, סכום שצפוי לגדול לכ־20 מיליון שקל תוך שנתיים. אם לא יפותח היצע מותאם, הזליגה החוצה תימשך. 

● היצע הדירות בחריש מצטמצם, והמחירים מזנקים בעשרות אחוזים 
● מבקר המדינה: עיריית חריש מתבססת על מענקי מדינה, והעיר נותרה תקועה מבחינה תחבורתית

חריש היא עיר צעירה גם בתמהיל תושביה - כ־47% מהם מתחת לגיל 17. משקי הבית הם של משפחות משפרי דיור ו/או בעלי דירה ראשונה. היקף הצריכה מבוסס על קניות "רגילות" ומעט מאוד בילוי ופנאי. מרבית ההוצאות הן על תשלומי המשכנתה, צורכי הילדים, מוצרי מזון, פארם והלבשת הבית.

למעשה, חריש עוברת תהליך דומה לזה שעבר על מודיעין בעשור הראשון לחייה. כעת היא נדרשת לניהול עסקי כדי לממש את הפוטנציאל שלה בתחום הנדל"ן המניב בכלל, ובשוק המסחר בפרט.

כאן נציג את התכנון העירוני של העיר ושל מערכת המסחר בה, הן מצד ההיצע והן מצד הביקוש, וכן את ההזדמנויות המסחריות בה.

הצפי: האטה בבנייה

מטרת תוכנית המתאר הראשונה של העיר הייתה לפתח 8,800 יחידות דיור שייועדו לאוכלוסייה החרדית. התוכנית המעודכנת תאפשר פיתוח כולל של כ־15 אלף יחידות דיור מאושרות. בפועל, העיר אינה בעלת צביון חרדי. האוכלוסייה מונה כ־32 אלף נפש, ומספר משקי הבית הוא 8,500 (בקרוב: כ־11 אלף משקי בית).

העובדה ש־15 אלף ילדים ויותר מתגוררים בעיר כבר היום, היא בעלת משמעות. מחד, קיים פוטנציאל לפיתוח היצע שטחי מסחר, בילוי ופנאי לסוגיהם עבור הילדים; ומאידך, מצב זה מייצר פילוח ייחודי של הוצאות הצריכה החודשיות של משקי הבית. במקביל, שיעור בני ה־65 ומעלה נמוך מאוד - 3%. השכר החודשי הממוצע של שכירים בחריש דומה לממוצע הארצי.

  

כאשר בוחנים את פריסת השימושים בעיר, רואים כי חריש תוכננה "הפוך". את מרכז העסקים הראשי (מע"ר) יצרו בטעות בצידה המזרחי, קרוב ליהודה ושומרון, ושלא בצידה המערבי, על ובמחובר לכביש מספר 6. עד היום העיר לא חוברה לכביש 6, והיא רואה אותו רק "מהחלון".

כמו כן, עד היום טרם הוחלט היכן תמוקם תחנת הרכבת של חריש. בתכנון מיטבי, נכון היה למקם אותה במע"ר, אך נראה כי המתכננים ימקמו אותה מחוץ לעיר, ובמנותק גם ממסוף האוטובוסים שנבנה עתה.

עד היום, קצב הבנייה השנתי למגורים היה כ־1,900 יחידות דיור בממוצע בחמש השנים האחרונות. מתוכם, 97% מהדירות שנבנו היו דירות בנות 4 חדרים, כלומר בהכרח רק למשפחות. על־פי הערכת צ'מנסקי בן שחר ושות', קצב הבינוי יקטן לכ־500 יחידות דיור בממוצע שנתי בעשור הקרוב - כלומר מגמת האטה.

בשנת 2032 יתגוררו בעיר כ־50 אלף תושבים ב־15 אלף משקי בית. מתוכנן בעיר היצע עודף של נדל"ן מניב - כ־562 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר - ולהערכתנו רובו לא יתממש.

הדמיון למודיעין

בחריש קיימים כ־39 אלף מ"ר של שטחי מסחר ברוטו, מתוכם כ־16 אלף מ"ר במרכזי מסחר, שהגדול ביניהם הוא קניון MORE עם כ־7,000 מ"ר, התופס כ־18% מהיצע השטחים בעיר. היתר, כ־23 אלף מ"ר, נמצאים ברחובות. מתוך זה, רובם, כ־15 אלף מ"ר, נמצאים לאורך הרחוב הראשי דרך ארץ והיתרה בשכונות. בעיר אין מרכז מסוג קניון ו/או פאוור סנטר גדול.

ההיצע המתוכנן להתווסף בעתיד נאמד בכ־70 אלף מ"ר (בהכרח לא כולו יתממש). מרבית השטחים מתוכננים בשכונת "חריש דרום" (כ־30 אלף מ"ר) ובשכונת מעוף הנבנית, והיתרה במיצוי זכויות ביתר השכונות. בנוסף, ייבנו שלושה מרכזים חדשים: שניים של MORE בשטח של כ־14 אלף מ"ר ברוטו וכ־10 אלף מ"ר ברוטו, ואחד של ליאם גרופ במגרש מספר 304 במע"ר. היצע השטחים המתוכננים יכפיל פי שניים את ההיצע הקיים כיום.

סך כוח הקנייה החודשי בחריש נאמד בכ־37 מיליון שקל. מתוכם, 20 מיליון שקל מוצאים על מוצרי מזון וסופרמרקט, כ־14 מיליון שקל מופנים לצריכת מוצרי "לא־מזון", וכ־3 מיליון שקל בלבד מופנים למוצרי הסעדה ובתי קפה. עד שנת 2027 כוח הקנייה החודשי יגדל בכ־18 מיליון שקל, ובשנת 2032 בכ־17 מיליון שקל נוספים. משמע, בהנחת "משק סגור", קיים פוטנציאל להוספת כ־25 אלף מ"ר עד שנת 2032.

כאמור, כיום דולפים 10־15 מיליון שקל מחריש למרכזי מסחר בעין שמר ובגן שמואל, למרכז מול החוף בחדרה ולאחרים. עם אכלוס השכונות שבבנייה, הדליפה תגדל לכ־20 מיליון שקל ויותר. התרחשויות אלה דומות לאלה שעברו על מודיעין - גם לקניון עזריאלי מודיעין נדרשו חמש שנים ויותר לחולל את רמות הפדיון החודשיות המצופות.

לתקן את הטעויות

חריש פועלת היום לשנות את פריסת השימושים שתוכננו בה בעבר באופן שגוי, ומנסה לממש בתחומה גם נדל"ן מניב בכלל ושטחי מסחר בפרט. בשוק המסחר, עד היום כוח הקנייה שבחריש "מפרנס" מרכזים ושטחי מסחר במקומות אחרים.

בעלי מרכזי המסחר בחריש והנהלת העיר נדרשים לתכנן לה ולמרכזים תוכניות אסטרטגיות כלכליות ושיווקיות שיתממשו (עד היום יצרו רק תוכניות תאורטיות, המעלות אבק על המדף). יש להחיות ולנהל את שדרות דרך ארץ כמו שמנהלים מרכז מסחרי, ולייצר מרכז מסחרי גדול יחסית מסוג פאוור סנטר מודרני.