הדירות והאזורים שהביקוש להם עולה
הצעירים עדיין בשוק, והם מעדיפים לרכוש דירות בפריפריה, רובן בשוק החופשי. זו הסיבה לכך שמחוז הדרום הוא המוביל ברכישת דירות (כ־3,800 עסקאות ברבעון השלישי), לפני מחוז מרכז (כ־3,600) ומתוך סך של כ־16,500 דירות שנרכשו. אמנם נתונים הלמ"ס על סך העסקאות אינם סופיים, והם יעודכנו רק בעוד שלושה חודשים, אבל ניתן לראות בהם מגמה מפתיעה - במחוז תל אביב נרשמה הירידה הגדולה ביותר בכמות העסקאות שבוצעה לעומת הרבעון השלישי של 2021 - 40%.
● השוכרים משלמים על תיווך במגורים בניגוד לחוק. מה ניתן לעשות?
● אדריכל העל שבטוח: "אנחנו דוהרים לכיוון של 200 אלף שקל למ"ר בתל אביב"
● דילמת הריבית של בנק ישראל, והאם מחירי הדירות הגיעו לתקרה? | ניתוח
בחלוקה לערים, העיר שבה בוצעו הכי הרבה עסקאות ברבעון השלישי הייתה ירושלים - 1,123, אחריה באר שבע עם 1,012 עסקאות ובמקום השלישי חיפה עם 833 עסקאות. בתל אביב בוצעו 365 עסקאות בלבד. מדובר בנתון הנמוך ביותר מזה 5 שנים לפחות. גם כך הרוכשים פחות ופחות יכולים לרכוש בה דירות.
אילו דירות אנשים רכשו? בעיקר של 3 ו־4 חדרים. שני שלישים מכלל העסקאות בוצעו על דירות אלה. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים הגיע ל־1.93 מיליון שקל (דומה לממוצע הכולל) ושל 3 חדרים ל־1.43 מיליון שקל.
והיו גם דירות שהציבור פחות רכש. מדובר בדירות קיצון של 1-2 חדרים ושל 6 חדרים, שבהן חלה ירידה גדולה מאוד במספר העסקאות. אם בסך הכולל נרשמה ירידה של כ־28% במספר העסקאות בין הרבעונים השני לשלישי, בדירות הקטנות הירידה היא של כשליש ובדירות הגדולות של כמחצית. לגבי הדירות הגדולות קל להבין - המחירים שלהן מרקיעים. הדירות הקטנות לעומת זאת, מזוהים יותר עם משקיעים, שמפחיתים את פעילותם בשוק.
יש גבול לעליות המחירים, גם בת"א
יש גבול לעליות מחירים, אפילו בתל אביב. מחירי הדירות 4 ו-5 חדרים שנרכשו ברבעון השלישי של השנה ירדו ב-10%-15% לעומת הרבעון השני, והיו הנמוכים ביותר בשנה האחרונה. אם בכל זאת המחיר הממוצע של דירה תל אביבית עלה ברבעון הזה, היה זה בעיקר הודות לעליות מחירים גבוהות מאוד שנרשמו בדירות ה-3 חדרים. אלו הדגמות חדות לכך שגם כשמדד מחירי הדיור רשם עלייה חודשית גדולה של 1.1%, המציאות הכלכלית המורכבת מכתיבה תנודות עומק בתוך השוק הזה.
ב-6 מתוך 16 הערים הגדולות, מחירי דירות 4 חדרים שנרכשו ברבעון השלישי ירדו, לעומת הרבעון השני. תל אביב עומדת בראש גם בשיעור הירידה (10%), אבל גם בירושלים, באר שבע, נתניה ראשון לציון ובית שמש נרשמו ירידות מחירים בסוג זה של הדירות, שהוא הנפוץ ביותר בשוק. ועדיין מחיר דירה ממוצעת שנרכשה בישראל ברבעון השלישי מתחיל להתקרב לרף ה-2 מיליון שקל, וזה לא מובן מאליו. עד לפני שנים לא רבות, 2 מיליון שקל נחשבה לדירה הרבה יותר מכובדת מאשר "סתם" דירה במחיר ממוצע.
וכאן בדיוק ההבדל בין בדיקת מדד מחירי הדירות, שנותן פרטים מופשטים יחסית באמצעות נקודות ואחוזים, לבין הנתון של מחירי הדירות, שזורק את המחיר בשפה שכל אחד יכול להבין - בשקלים. אבל המדדים היו ברורים לאורך כל הדרך: מחירי הדירות בישראל עולים בקנה מידה היסטורי - בכמעט 20% בשנה האחרונה וב-33% מאז סגר הקורונה הראשון, באפריל 20'. לאור הנתונים הללו, הממוצע החדש מפתיע פחות, אבל עדיין קשה להבין איך נראה שוק, שמצליח להגיע לרמות מחירים כאלה.
הזוגות הצעירים יידחקו מהשוק בקרוב?
האם שוק הדירות יכול להמשיך להיות מובל על ידי זוגות צעירים? כנראה שלא במצבו הנוכחי. "מחיר למשתכן" דועכת, והיכולת לרכוש דירה נפגעת יותר ויותר כמעט מדי חודש. כדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל, דרושות 154 משכורות ממוצעות (בחישוב גס של הון עצמי בלבד).
● דיור לעשירים בלבד: מחיר דירה ממוצעת בישראל נושק לראשונה ל-2 מיליון שקל | פרשנות
אבל יש גם סיבות לאופטימיות. הירידות במחירי העסקאות, שנרשמו בתל אביב ובמקומות אחרים, מורות שגם כשלאנשים יש יכולת - ובשוק ניכרת בתקופה זו השתתפות של אנשים אמידים יחסית - הם לא מוכנים לשלם כל מחיר, אפילו כשמדובר בתל אביב. מספר הרכישות של דירות גדולות בעיר הגדולה פחת בשיעור נמוך יחסית, אבל אחרי שנה בה המחיר הממוצע ששולם על דירות 6 חדרים עלה על 5 מיליון שקל - הגיע הרבעון האחרון שבו המחיר ניצב על 4.9 מיליון שקל "בלבד".
לפיכך, אנו צפויים להמשך ירידה ברכישות של "דירות קיצון", וגם לירידת מחירי העסקאות שלהן. עליות המחירים - ואנו צפויים לעוד כמה כאלה - יגיעו כנראה מה"לחם והחמאה" של השוק - דירות 3-4 חדרים.
"נייר הלקמוס" של השוק צפוי להיות מדד הדירות החדשות. ברבעון השלישי השנה המדד הזה סיכם עלייה של 8.3%, כמעט פי 2 ממדד מחירי הדירות כולו. עניין זה מעיד על מוטיבציה רבה מאוד בקרב רוכשי דירות מסוימים, ועל מוכנות לשלם מחירים גבוהים - אפילו בימים האלה. הקצב הזה של עליית מדד הדירות החדשות הוא בלתי סביר, וכל עוד אינו מתמתן בצורה משמעותית - נראה שהשוק עדיין ממשיך עם מוטיבציה גבוהה מאוד להעלות מחירים. לכל זה יהיה סוף, אבל לא נראה שזה יקרה בחודשים הקרובים.
העלאות הריבית הצליחו לצנן את העסקאות
אין עדיין את מלוא הנתונים על הרבעון השלישי של 2022 בשוק הדירות, אבל התרחיש שמסתמן עד כה - גרוע דיו. על אף עליות המחירים המהירות, פלח השוק שהכי מתקשה לנטוש את השוק הוא הזוגות הצעירים.
על פי הכלכלנית הראשית באוצר, מאז החלו העלאות הריבית, מספר העסקאות על דירות החל לרדת, ובחודשים האחרונים מדובר בירידות של 20%-30% בכל חודש, לעומת החודש המקביל אשתקד. טרם נמסרו פרטים על ספטמבר האחרון, וההערכה היא שהירידה בו תהיה קטנה יותר, שכן בספטמבר 21' חלו חגי תשרי, בעוד שבספטמבר הנוכחי חל רק ראש השנה.
אבל הירידה במספר הדירות משקפת בעיקר התרחקות של המשקיעים. השוואה של מספר העסקאות החודשי שביצעו בתקופה המקבילה בשנה שעברה מעלה, כי המשקיעים קיצצו את השתתפותם בשוק בכ־50%. העלאת מס הרכישה לפני שנה והעלאות הריבית, היפנו אותם לאפיקי השקעה אחרים; גם משפרי הדיור הקטינו את כמות העסקאות שלהם ביותר משליש, וזאת משתי סיבות: הראשונה - כמובן שגם הם מרגישים את העלאות הריבית, עליית האינפלציה ושוק העבודה שבמקומות מסוימים הופך לרגיש יותר מבעבר, ואילו השנייה - הם מתקשים למכור את הדירות שלהם, בטח שבמחירים שעליהם חשבו.
ומה עם הצעירים רוכשי הדירה הראשונה? גם הם הפחיתו את הרכישות שלהם, אבל בשיעור חודשי ממוצע נמוך יותר, של 20%. 4,300 עסקאות של רוכשי דירה ראשונה זה מספר גבוה מאוד, שרק מיעוט ממנו נעוץ ברכישות במסגרת "מחיר למשתכן" (ב־2022 מספר הדירות שנמכרות במסגרת התוכנית צנח). הרוב המוחלט של הזוגות הצעירים רוכשים דירות במסגרת השוק החופשי. בדיקות שנעשו בעבר על ידי הכלכלנית הראשית העלו, כי חלק ניכר מהעסקאות הללו מבוצעות בפריפריה על דירות זולות, אבל גם מחירי הדירות בפריפריה עלו מאוד.
כשמדובר בעסקאות של מחיר למשתכן, הראו נתוני בנק ישראל, כי הצעירים הרוכשים לקחו ברבעון השלישי משכנתאות שהתקרבו למיליון שקל. ההטבות המפליגות שקיבלו על מחירי הדירות, עלולות להתברר בסוף כמלכודת דבש.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
