חוק המגרשים הריקים: מתי המדינה עוברת את הגבול ולא יכולה להשתלט על שטח

הכותבים ממשרד עו"ד צבי שוב, מומחים לנדל"ן לתכנון ובנייה

במרכז תל אביב עומד מגרש מיותם ומוזנח אשר קוצים ודרדרים עלו בו. במגרש הושלכה פסולת רבה, והוא מהווה מוקד משיכה לפעילות בלתי חוקית, לפלישות וכו'. בעלי המגרש, מסיבותיהם, אינם מקדמים כל בנייה במתחם.

דמיינו לעצמכם: אזור יוקרתי בתל אביב הומה חנויות, מסעדות ומגדלי מגורים הנישאים אל על, ובתווך מגרש אחד מוזנח, בזמן שהאזור כולו סובל מהיעדר שטחים ירוקים ומהיעדר פתרונות חניה. 

האם ישנה דרך שבה הרשות המקומית יכולה לעשות משהו בנדון?

● עיריית תל אביב מציעה דיור מוזל לתושבים. מה בכל זאת לא בסדר בסיפור הזה?
● גרירת הרגליים בעיריית תל אביב: 150 דירות מוזלות עמדו ריקות במשך חודשים
● סיוע משמעותי בשכר דירה ודיור בר־השגה: תל אביב חושפת תוכנית חדשה
● המחירים עלו? תל אביב בדרישה חדשה מיזמים: להקצות 15% דירות לדיור בר־השגה

חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), תשמ"ז־1987 (להלן: "חוק המגרשים הריקים") מסדיר את יכולתה של הרשות המקומית להורות על פעולות גינון במגרש או לצוות על שימוש זמני במגרש כחניון ציבורי. חוק המגרשים הריקים קובע בעניין כמה תנאים מצטברים: המגרש צריך להיות ריק לחלוטין, בתחומה של אותה רשות מקומית ובאזור מאוכלס ודרוש לציבור. הפסיקה הוסיפה תנאי נוסף והוא עריכת שימוע.

עם התקיימות התנאים המצטברים, רשאית הרשות המקומית, כאמור, לצוות על פעולות לגינון זמני של המגרש (להלן: "צו גינון") או לצוות על שימוש זמני כמגרש חניה ציבורי (להלן: "צו חניה"). בכל מקרה, הצו שניתן לא יעלה על 5 שנים, אך ניתן להאריכו באמצעות צו חדש.

פסק דין פנורמה שניתן לאחרונה (עת"מ 20952-09-22 ריטרסקי) מציג את אותם מקרי קיצון שבהם בית המשפט לא אפשר למדינה להשתלט על החלקה הפנויה. פסק דין זה מציג מקרה חריג, שבו המדינה היא בעלת רוב הזכויות במתחם בשטח של 53 דונם הידוע כמתחם פנורמה, ועיריית תל אביב היא בעלת חלק גדול נוסף במתחם.

העירייה, שרוצה להעביר את חלק מפעילות התחנה המרכזית בתל אביב לאותו מתחם, פעלה והוציאה צו חניה בהתאם לחוק המגרשים הריקים. בעתירה שהוגשה נקבע כי הבעייתיות היא כפולה ומכופלת, כאשר המדינה התחייבה לקדם את ביצוע הנדרש לצורך הקמת מסוף לתחבורה ציבורית ("מסוף פנורמה").

בית המשפט הוסיף כי המדינה והעירייה מגלות את דעתן שלא מדובר בצו לחמש שנים בלבד, אלא זהו שלב ביניים בדרך לבקשה להיתר לשימוש חורג, וזאת לאחר שנקבעו עובדות בשטח בדמות חניון ציבורי שפעיל זה שנים במתחם. בית המשפט אף ציטט את דברי ההסבר להצעת חוק המגרשים הריקים, שם נאמר כי "מטרת החוק היא לשמור על שלמות המגרש ולמנוע מטרדים, ומעבר לצו גינון ניתן לתת גם צו חניה לשימוש זמני במגרש ריק כבמגרש חניה כדי להקטין את מצוקת החניה הקיימת באזורים המאוכלסים בצפיפות".

יוער כי במקרה אחר (ע"א 13777-06-18 אלירז) היה מקרה נוסף שבו העירייה רצתה להשתמש בחוק המגרשים הריקים על־מנת לצוות על שימוש זמני במגרש כחניון לתחבורה ציבורית. אומנם שם ניתן פסק דין בהסכמה, אך זאת גם לאחר שבית המשפט העלה סימני שאלה בדבר חוקיות הצו שניתן על־מנת שהמגרש ישמש כחניון לתחבורה ציבורית.

נוסף לכך נפלו בצו פגמים נוספים, כגון כוונה לבצע עבודות ללא היתר בנייה מכוח הסתמכות על חוק המגרשים הריקים וכן שרטוט חלק מהמגרש בצו החניה, שכן על המגרש שכנו מבנים אחדים.

בית המשפט הבהיר כי חוק המגרשים הריקים איננו חוק ספציפי הגובר על חוק התכנון והבנייה, ומשכך לא ניתן לבצע עבודות הדורשות היתר לצורך הכשרת הקרקע לחניון תחבורה ציבורית. בית המשפט גם קבע בפסיקות קודמות כי יש לראות את המגרש כולו כמגרש אחד בלי אפשרות לחלקו לתתי מגרשים. לאור כל האמור, קבע בית המשפט כי הוא מקבל את העתירה ומבטל את צו החניה אשר פגמים רבים נפלו בהוצאתו.

לסיכום, חוק המגרשים הריקים מאפשר להפקיע את רכושו של הפרט, גם אם באופן זמני, כאשר מדובר במטרה ראויה. יתרה מכך, החוק הוא בבחינת זה נהנה וזה לא חסר, שכן בעל המגרש הריק יכול בכל הזדמנות להודיע כי הוא מעוניין להפעיל את החניה (בתמורה) או להגיש בקשה להיתר בנייה.

הבעייתיות בחוק היא בשעה שרשות מקומית חזקה משתמשת בחוק על־מנת לבנות מסוף לתחבורה ציבורית ללא שימוע, על מגרש לא ריק, תוך ניסיון לעקיפת חוקי התכנון והבנייה וביניהם הזכות להתנגדות בבקשה להיתר בנייה או בבקשה לשימוש חורג ותוך פגיעה משמעותית בקניינו של היחיד. 

עת"מ 20952־09־22 ריטרסקי