השוק מתקרר? הנתונים האלו מראים שרוכשי הדירות לא מאמינים שהמחירים יירדו בקרוב

האם מחירי הדירות בדרך לרדת? לא לפי שוק המשכנתאות. מנתונים שפרסם בנק ישראל השבוע על היקפי ההלוואות ניכר אמנם צמצום משמעותי במספר המשכנתאות שנלקחות, ואולם זה רק חצי מהסיפור. אלה שמחליטים לרכוש דירות - לא מתחשבים בריביות העולות, ולוקחים משכנתאות שוברות שיאים, כנראה משום שאינם מאמינים שירידות מחירים צפויות בקרוב. שיאני המשכנתאות הם רוכשי מחיר למשתכן, שהמשכנתה הממוצעת שלהם בחודש שעבר הגיעה ל־1.09 מיליון שקל.

● המשכנתאות בישראל אומנם ירדו מהשיא, אך השוק טרם התקרר 
● אפקט הריבית: היקפי המשכנתאות באוקטובר הגיעו לשפל של יותר משנתיים
● 24 שנים בממוצע: המשכנתה לא רק גדלה, היא גם התארכה
● ריבית הפריים קופצת ל-4.75%: בכמה תתייקר המשכנתה שלכם?

חודש אוקטובר האחרון היה החלש ביותר זה 4 שנים מבחינת מספר הלווים שלקחו בו משכנתה; היקף המשכנתאות שנלקחו - 6.1 מיליארד שקל - היה הנמוך ביותר מאז יוני 2020. הסיבה להתרחקות רוכשים רבים משוק המשכנתאות ברורה, והיא העלאות הריבית שהחלו בחודש אפריל האחרון וככל הנראה טרם הסתיימו.

ואולם דווקא משום שהנתונים בחודש זה היו נמוכים מאלה שהורגלנו להם בשנים האחרונות, ניתן לאבחן בו מגמה ברורה אחת: אכן יש ירידה בכמות הלווים ובהיקפי ההלוואות, אבל הירידה בהלוואות קטנה יותר מהירידה במספר הלווים, כך שהמשכנתה הממוצעת גבוהה מבעבר.

באוגוסט ובספטמבר ראינו ירידה של המשכנתה הממוצעת, ואולם נתוני אוקטובר הם ריבאונד בוטה למה שהסתמן כתחילתה של תופעה: המשכנתה הממוצעת הגולמית הגיעה לרמה של 1.05 מיליון שקל - שיא חודשי; משכנתה שלקחו משקיעים הגיעה למיליון שקל בממוצע, ואף זה שיא. ולגבי המשקיעים ניתן לציין עוד כי מספר הלווים שלקחו משכנתאות באוקטובר היה הנמוך ביותר מאז אוקטובר 2016. עדיין, מי שנשארו בשוק - שברו שיאים במשכנתאות שלקחו.

הדילמה של זוכי מחיר למשתכן

שיאי המשכנתה נשברו דווקא על ידי רוכשי הדירות המוזלות במסגרת "מחיר למשתכן". 1.09 מיליון השקלים בממוצע שלקחו 654 הלווים, מגלמים את הדילמה הקשה שבפניה עומדים הזוכים בתוכנית הממשלתית: מצד אחד הם זוכים בהנחות, שבעת ההגרלות, (שבוצעו ברוב המקרים הללו בשנים 2018-2020) הגיעו לכ־20% משווי הדירות. כיום ההנחות הוכפלו ויותר, לנוכח עליות המחירים שחלו מאז; מצד שני, הריביות עלו וגם הצורך לקחת משכנתאות גבוהות יותר. אותם זוכים שהחליטו לממש את זכיותיהם ולקחת את המשכנתאות הגבוהות אומרים בהחלטתם, כי הם מוכנים להסתכן עם הלוואות גבוהות, בגלל ההנחות הגדולות וכי לא נראה תרחיש שבו מחירי הדירות ממש קורסים.

ההלוואות הגבוהות העלו גם את מדדי הסיכון. הראשון הוא זה שמודד את ההחזר החודשי עבור המשכנתה, בהתייחס להכנסה. 47% מהמשכנתאות שנלקחו באוקטובר היו בהחזר של 30% ומעלה מההכנסה החודשית; מדד אחר, שבודק את גובה המשכנתה ביחס לשווי הדירה שנרכשה העלה, כי 46% מהמשכנתאות היו בשיעורים שגבוהים מ־60% משווי הנכסים. מדובר בשני שיאים נוספים.

האם אוקטובר האחרון מעיד על מגמה, או שמדובר בחודש חגים, שלא משקף את מה שנראה בעתיד הקרוב בשוק? זו שאלה כבדה, שתיענה מן הסתם בחודשים הקרובים, שיכללו גם את העלאת הריבית האחרונה.