מצמידים למדד בכל מחיר: הנתונים שמלמדים עד כמה אנחנו לא מבינים בכסף

החיים בעידן לא מוכר של ריבית ואינפלציה חושפים אותנו מדי יום לחוסר ההבנה הפיננסית של הציבור, לא מעט באשמת התקשורת שנכשלת בתווך המציאות המשתנה. בין אם זה בפאניקה המוגזמת כשבנק ישראל מעלה ריבית, או בחוסר ההבנה שללא פגיעה ברוכשי הדירות ובנוטלי המשכנתאות של אתמול, לא נוכל לעולם לצנן את הביקוש והמחירים לרוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות של מחר.

● המהמורה האחרונה של נתניהו בדרך להקמת ממשלה: "האיש שאין לו מה להפסיד" | טור סופ"ש
● "מחירי הדיור הם כישלון של שר האוצר": משה גפני חוזר לתפקיד השריף הכלכלי של הכנסת | ראיון 

בוחרים מסלולי הלוואה בניגוד להיגיון

חוסר ההבנה המסוכן בולט במיוחד בתמהיל המשכנתאות שלנו. לפי נתוני בנק ישראל, 29% מהמשכנתאות שנטלו ישראלים באוקטובר היו צמודים למדד המחירים - השיעור הגבוה ביותר מאז מאי 2021 - למרות שהאינפלציה הרימה ראש ואף אחד לא יודע איפה היא תיעצר. מנגד, דווקא המסלול הלא צמוד, הלוואה בריבית קבועה שמבטיחה שלכל הפחות נישן בשקט כשאנחנו יודעים כמה נשלם בעוד חודש, שנה, ועשור, ירד משמעותית בחודשים האחרונים והגיע באוקטובר ל־28%. במקביל, שיעור המשכנתאות הצמודות לריבית הפריים, זו שעלתה השבוע בעוד חצי אחוז והגיעה ל־4.75% (1.5% מעל ריבית בנק ישראל), טיפס באוקטובר ל־38%.

למה אנחנו רצים לצמודי המדד והפריים? בעיקר כי הם מציעים את הריבית הכי זולה, גם אם זה לא באמת מחזיק מים. לפי בנק ישראל, ריבית המשכנתה הממוצעת למסלול הצמוד עמדה באוקטובר על 3.3%, לעומת 2.2% במרץ. הריבית הממוצעת למסלול הלא צמוד והקבוע עמדה על 4.7%, לעומת 3.3% במרץ - פער של 1.4%. כל עוד האינפלציה עומדת על יותר מ־1.5%-2%, מה שכנראה ילווה אותנו תקופה ארוכה, ברור שהמסלול "הזול" הוא בעצם היקר, אלא אם האינפלציה תרד פתאום בעשרות אחוזים. העיוות הזה לא קורה רק כי הישראלים לא מבינים בעניינים פיננסיים, אלא בגלל שהם מנסים לכווץ כמה שניתן את ההחזר החודשי הראשון. למה? כי כך הבנק מודד אותם בדרך לאישור המשכנתה, בין השאר באשמת הרגולטור שלא מאפשר לתת משכנתה מעל 40% מההכנסה הנמדדת לפי החודש הראשון של ההלוואה.

  

יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, מזהיר מאותה אנומליה, ששולחת ישראלים לצמודי מדד בתקופה של אינפלציה גואה. לדבריו, "אנחנו רואים עלייה משמעותית במסלולים הצמודים, גם כשהלקוחות יודעים שישלמו עליה יותר, הרבה יותר". הוא מדגיש כי לא פעם הלקוחות אינם "בוחרים" במסלולים הצמודים, אלא "נאלצים" לקחת אותם, בגלל מגבלות הבנק והרגולטור. מגבלות, ואולי מניפולציות, שמאפשרות לפזר לנו הלוואות בהתעלמות מפיל האינפלציה. בבנק ישראל גם נזכרו להיבהל מכך. בסקירה שפרסם בימים האחרונים, נכתב כי "המעבר למסלולים בעלי ריבית ראשונית נמוכה (פריים וצמודה למדד) עלול להצביע על כך שהלווים לא מפנימים את מלוא משמעות הסיכון הגלום בעליות ריביות ועלייה בסביבת האינפלציה".

כש־74% מתיק המשכנתאות הכולל של הציבור הישראלי חשוף לעליות הריבית והאינפלציה, וכשהמשכנתה הממוצעת בישראל כבר הגיעה באוקטובר לשיא של 1.05 מיליון שקל, בהחלט יש סיבה להיות מוטרדים.

אולי זו גם הסיבה לצניחת הנדל"ן המניב

ואגב, החיבה שלנו להלוואות צמודות מדד היא מאפיין בולט וייחודי בשוק הישראלי, ולא רק בקרב משקי הבית. כך למשל, 89% מהחוב של קבוצת עזריאלי ו־85% מהחוב של קבוצת מליסרון הוא צמוד מדד. למעשה, רוב החברות הישראליות לוות כסף בהלוואות צמודות מדד, גם כי האינפלציה היא איום עתידי ומעט אמורפי שכנראה קל להדחיק, וגם כי זה עוזר לייפות את הדוחות הכספיים. איך? בזכות נפלאות החשבונאות המאפשרת למשל להציג הוצאות ללא הצמדה לאותה אינפלציה (מדובר בנוהל מאוד מקובל למשל אצל חברות הנדל"ן המניב, שהתרגלו לטעון שהפרשי ההצמדה אינם ארוכי טווח, ולכן ניתן לנטרל אותם בפרסומים ובמצגות נתונים "לפי גישת ההנהלה"). ואולי הירידות החדות בימים האחרונים במניות הנדל"ן המניב, מעידות שלפחות המשקיעים בבורסה מתחילים להפנים את הסיכון הגדול שמתחבא כאן.

כוכבי השבוע

בלתי מספיק: מבקר המדינה הפך לעוד פוליטיקאי

דוחות מבקר המדינה מציעים לנו בדרך כלל איטריות קרות. עוד ביקורת על משבר הדיור, על עיכובים ברכבת הקלה וכן הלאה. דוחות צפויים, שעולים למשלמי המיסים כ־400 מיליון שקל בשנה. ועם זאת, השבוע נראה שאפילו מבקר המדינה התעלה על עצמו, עם המלצה להרחיב את הפטור ממס על ייבוא מוצרים מעבר לתקרת הפטור של 75 דולר. המבקר, מתניהו אנגלמן, ציין כי "לנוכח גל עליות המחירים במשק והעלייה ביוקר המחיה בישראל, מומלץ שמשרד הכלכלה ומשרד האוצר, המובילים את המאבק ביוקר המחיה, בהתייעצות עם רשות התחרות, ייבחנו את השימוש בפטור ממסים בייבוא האישי ככלי נוסף במאבק". הכל טוב ויפה, ואפשר להתווכח ימים על כובד המס ועל תחרות הוגנת מול בעלי עסקים בארץ, אבל לא ברור מה בין זה לבין תפקיד מבקר המדינה. רוצה לשנות מדיניות? לך לפוליטיקה.

מצוין: בשורה טובה בשבוע הקשה שעברה ירושלים 

ההכרזה על עוד 2 מגדלים בני 40 קומות שיקומו בכניסה לירושלים, ליד כמה בניינים נמוכים יותר לידם, הגיעה השבוע לבירת ישראל בדיוק בזמן. נכון, הייתה רק הצעה אחת בתיבת המכרזים, וגם היא נקבה במחיר הגבוה רק ב־7 מיליון שקל מעל מחיר המינימום (ובסה"כ 120 מיליון שקל), ועדיין, הבשורה על כנה עומדת. קרן JTLV, חברת ב.ס.ר וחברת יהודה רחמים, התבשרו על רכישת הקרקע באותו יום שבו אירעו שני פיגועים בעיר, ושבו (להבדיל כמובן) דיווחה הלמ"ס כי הדירוג הסוציואקונומי של ירושלים ירד שוב ל־2 מתוך 10.

כשאחד מכל עשרה ישראלים גר בירושלים, ההתקדמות התכנונית והעסקית של רובע הכניסה לעיר - שיכלול 650 אלף מ"ר תעסוקה, 200 אלף מ"ר מלונאות, 170 אלף מ"ר מגורים (שכירות ורכישה), 72 אלף מ"ר מסחרי ועוד - היא בשורה חשובה לכולנו.