רשות המסים בעקבות בעלי דירות שמתחמקים מתשלום מס על שכירות. מה היא יכולה לעשות?

בשבוע שעבר פורסם כי ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה־הכהן, נחקר על־ידי רשות המסים, יחד עם רעייתו ועם נחקרים נוספים, בחשד לעבירות מס הקשורות לנדל"ן בבעלותו ובבעלות בני משפחתו. לגלובס נודע כי בין היתר הוא ורעייתו חשודים בהעלמת הכנסות משכירות בגין נכסים בבעלותם, בהיקף של כ־1.2 מיליון שקל.

● "הפסדתי עשרות אלפי שקלים": מה עושים כששוכר לא משלם ולא מתפנה 
● רשות המסים בעקבות הכספים מעבר לים: שלחה מכתבי אזהרה ל-220 ישראלים עם חשבונות לא מדווחים בחו"ל 
● כך רימה תושב חברון את רשות המסים הישראלית ב-20 מיליון שקל 
● תקרת הפטור ממס על שכר דירה צפויה לזנק בינואר. מה יקרה למחירים? 

החשדות נגד שאמה־הכהן מציבות בקדמת הבמה את השאלות ששואלים את עצמם בעלי דירות רבים המשכירים את הנכסים שלהם: מתי אני צריך לדווח לרשות המסים על השכרת דירה בבעלותי? כמה מס צריך לשלם? איך המדינה ורשות המסים יידעו בכלל אם אני מדווח על הכנסות משכר דירה או לא, ומה יקרה אם אחליט לא לדווח ויתפסו אותי? גלובס עושה סדר.

הבעיה: אין למדינה מאגר דירות מושכרות

לפי החוק, אדם שמשכיר דירה תמורת יותר מ־5,196 שקל לחודש מחויב לדווח עליה לרשות המסים ולשלם מס, באחד משני מסלולים: מס מופחת של 10% על ההכנסות, או לכלול את ההכנסות במסגרת סך הכנסותיו ממקורות נוספים, ולשלם את המס השולי הנובע מכולן, שיכול להגיע ל־50%. ברשות המסים מסרו לגלובס כי בשנת 2020 היו 69,626 ישראלים ששילמו במסלול 10%, והסך הכולל היה 983 מיליון שקל.

348,717 ישראלים החזיקו בסוף 2021 שתי דירות ומעלה בישראל. מתוכם 267,768 היו בעלי שתי דירות, 55,315 בעלי שלוש דירות, ו־23,613 בעלי ארבע דירות ויותר. כמה מתוכם נהנו מהכנסות משכירות? השאלה הזאת נותרת לאורך השנים כאחת החידות הגדולות של שוק הנדל"ן בישראל.

החקיקה בתחום ברורה, ואולם לא כל בעלי הדירות דיווחו על הכנסותיהם לרשות המסים, ובמצטבר ככל הנראה נגרעים מקופת המדינה סכומי עתק. הבעיה בשוק הנדל"ן מתחילה בכך שלממשלת ישראל אין בסיס מידע מהימן על שוק השכירות, ורשות המסים מתקשה לדעת כמה משכירי דירות חייבים במס, כמה משכירי דירות יש בכלל בארץ, וכמה מהם משלמים את המס הנדרש. לכן, שוק השכירויות הפך לכר פורה להעלמת הכנסות.

בחוק ההסדרים האחרון ניסו רשות המסים ומשרד האוצר לסגור את הפירצה הזאת ולהעביר חקיקה שתחייב משקיעים לדווח על הכנסות שהם מקבלים מדמי השכירות, גם אם אלה נמוכות מרף המינימלי. המטרה הייתה לקבל פלטפורמת נתונים אמיתית על מה שמתחולל בשוק, אך היוזמה טורפדה על־ידי שר המשפטים גדעון סער, שהסביר כי לא צריך "לטרטר" את בעלי הדירות עם דרישות מיותרות. גם שר השיכון זאב אלקין התנגד, בטענה כי הדרישה תגרום נזק לשוק השכירות ותוביל לעליית מחירים, כיוון שמשכירי הדירות "יברחו" מהשוק.

המאבק של רשות המסים במעלימי המס

אז מה כן עשתה רשות המסים כדי לאתר את מעלימי המס בשוק הנדל"ן? חיפשה "מחטים" בערימת שחת. באמצעות הצלבת נתוני מכר דירות עם נתוני הכנסות ונתונים נוספים שיש בידי הרשות, התחילה הרשות לרקום את רשת משכירי הדירות בישראל ולנסות ללכוד בתוכה כמה שיותר בעלי דירות שלא מדווחים על הכנסותיהם.

ב־2014 נשלחו יותר מ־100 אלף מכתבים לאזרחים, ובהם דרישה לדווח על כלל מקורות ההכנסה שלהם, כחלק מפעילות מחלקת המודיעין במס הכנסה. המכתבים נשלחו לאנשים שאין להם תיקים ברשות המסים, אולם בהתאם להצלבות מידע שבוצעו וסימנים מחשידים אחרים, עלה כי על פניו יש להם הכנסות שאינן מדווחות.

כחלק מפעולות אכיפת הדיווח נחקרו בשלב הראשון עשרות אזרחים מכל הארץ, שקיבלו את דרישות הדיווח ולא הגישו דוחות. רבים מאותם אזרחים היו בעלי נכסים מושכרים. גל מכתבים נוסף שנחשף בגלובס נשלח לבעלי שתי דירות בלבד באזורי ביקוש, אשר בהם הסבירות כי דמי השכירות על הדירה השנייה - באם זו מושכרת - עולים על סכום הפטור הקבוע בחוק.

אזרחים שנתפסים כמעלימי הכנסות משכירות חשופים לסנקציות בשלושה מסלולים: פלילי, מינהלי ואזרחי. חלק מבעלי הדירות שנלכדו - ועוד יילכדו - ברשת "יזכו" לעבור את כל המסלולים.

המסלול הפלילי: חקירה, מעצר ועונשי מאסר

בהמשך למכתבים ששוגרו, רשות המסים החלה לבצע גלי מעצרים של משכירי דירות שאינם מדווחים על הכנסותיהם מהשכרת הדירות, ונעצרו עשרות בעלי דירות שהושכרו. בין היתר נעצרו אישה בת 68 שהעלימה לפי החשד הכנסות משש דירות בבעלותה; תושב חוץ החשוד בהעלמת הכנסות בגובה של כ־1.5 מיליון שקל שקיבל מהשכרת ארבע דירות שבבעלותו; בני זוג שכירים מיהוד שנחשדו בהעלמת הכנסות מהשכרת 15 דירות שבבעלותם בגובה של כ־3 מיליון שקל; ועוד.

בהמשך למעצרים, הוגשו כתבי אישום נגד בעלי דירות שהואשמו בהעלמת הכנסות, בהם תושב תל אביב שהפעיל עסק להשכרת עשרות דירות והסתיר הכנסות בסך של כ־4.6 מיליון שקל; תושב נתניה, בעלים של דירות מגורים, אולמות ייצור ומחסנים בנתניה, אשר הסב את חלקם ל־53 דירות קטנות ולא דיווח על הכנסות בסך כ־2.7 מיליון שקל; ועוד.

המקרים שהגיעו לכתבי אישום מלמדים אילו מעלימי מס מטופלים במסלול הפלילי: אותם בעלי דירות ש"מצפצפים" על החוק בצורה בוטה לתפיסת הרשות, מבצעים פעולות הסתרה מכוונות של הכנסותיהם, מעלימים הכנסות גבוהות ועוד. אלה חשופים למעצר, לחקירות, לכתבי אישום ואולי אפילו לעונשי מאסר.

מסלול הכופר: תשלום תמורת ביטול האישום

בין העצורים היו גם אזרחים "נורמטיביים" שלא דיווחו על הכנסות. עבורם נפתח מסלול שגם אם החל בחקירה פלילית יכול להסתיים ללא כתב אישום וללא תיק פלילי - מסלול הכופר.

לפי חוקי המס, אחת הדרכים לסיום תיקי חקירה בחשד לעבירות מס הוא הליך הכופר, כחלופה להליך הפלילי. סכום הכופר מוטל בנוסף לדרישת תשלום המס, המשולם במסגרת ההליך אזרחי, ובתמורה התיק הפלילי נסגר.

העלמות המס שמתאימות לפרופיל זה מתחילות בכמה מאות אלפי שקלים ומגיעות לכמה מיליונים בודדים. החשדות נגד שאמה־הכהן הם דוגמה למקרים שיכולים להיחשב מתאימים למסלול הזה, כאשר החשד בעניין העלמת הכנסות משכירות נגדו עומד על כ־2.1 מיליון שקל. זאת כל עוד לא יתברר בחקירה כי עשה פעולות בעלות אופי תרמיתי במטרה להעלים מס.

לכן, לא מפתיע שהתיקים נגדם נסגרים פעמים רבות בכופר. בשנים האחרונות הם היו "כוכבי" דוחות הכופר של רשות המסים. בקובץ החלטות ועדות הכופר האחרון שפורסם לשנת 2019, 83 מתוך 191 החלטות היו בתיקי מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, ורובן מתייחסות לבעלי דירות להשכרה שלא דיווחו על הכנסות.

המסלול האזרחי: פותחים "תיק" במס הכנסה

ה"סנקציה" הכי פחות "מטלטלת" עבור בעלי הדירות שלא דיווחו על הכנסות משכירות היא הכנסתם למאגר המדווחים לרשות המסים. מדובר במסלול אזרחי לטיפול בתיקים בהם התברר כי לא הייתה כוונה להעלים הכנסות, הסכומים שהתקבלו מהשכרת הדירה היו אומנם מעל סף הדיווח ותשלום המס אך היו קרובים לסף ונמוכים במצטבר, עבירת העלמת ההכנסות לא נמשכה לאורך שנים, בעלי הדירה שיתפו פעולה עם הרשות ודיווחו באופן מלא ברגע שנדרשו לכך או שנודע להם כי הם חייבים, וכדומה.

במקרים כאלה רשות המסים פותחת לבעל הנכס "תיק" אזרחי במס הכנסה, והוא נדרש לדווח, גם רטרואקטיבית וגם מכאן והלאה, על הכנסותיו משכירות ולשלם את המס הנדרש.

*** כרמל שאמה־הכהן הוא בגדר חשוד, לא הורשע בעבירות המיוחסות לו, ועומדת לו חזקת החפות.