האם המפקח על הבתים המשותפים יכול להתערב בסכסוך על רעש ממזגנים

הכותב הוא שותף בכיר במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין  המתמחה במקרקעין ובתים משותפים

באחד המקרים שנדונו באחרונה על־ידי המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקווה, מאיר פורת, נדונה שאלת סמכותו של המפקח על בתים משותפים לדון בתביעה מסוג צו עשה, שיחייב את השוכרים של דירת מגורים בבית משותף לטפל במטרדי רעש ממנוע המזגן המתוקן בדירה. כלומר, השאלה שעלתה לדיון הייתה האם כלל יש למפקח סמכות עניינית לדון בתביעה.

עובדות המקרה: הבעלים של דירה בבית משותף בפתח תקווה הגיש תביעה נגד שוכרים דירה בבניין שחייב אותם בצו עשה להימנע להפעיל את המזגנים. לטענתו, אלה הותקנו באופן רשלני ומהווים מטרד מתמשך לתובע ומשפחתו, וכל ניסיונותיו לפתור את הסכסוך ומניעת המטרד לא צלחו. התובע פנה גם לבעלת הדירה, אך פתרון למטרד - אין.

השוכרים הכחישו בכתב הגנה מטעמם את טענות התובע ואף הגישו בקשה לפטור אותם מהתייצבות לדיון, מהטעם שהם שוכרים בדירה ולא בעלים. בבקשה זו הם טענו כי המזגן הוא רכושה של בעלת הדירה, והותקן על דעתה בלבד. בעלת הדירה לא הגיבה כלל.

המפקח על בתים משותפים הורה לתובע להבהיר בהודעה בכתב את מקור הסמכות של המפקח על רישום מקרקעין לדון בתביעה זו. התובע השיב כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין מעוגנת בסעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט־1969, גם כלפי מי שמחזיק בדירה, הוא צד לסכסוך שבין התובע לבעליה מכוח הסכם השכירות, ולכן נטען כי בסמכות המפקח על רישום המקרקעין לדון בהליך.

ההחלטה: המפקח בחן את טיעוני התובע ופסק כי התביעה שהוגשה לפניו הוגשה בניגוד לכללי הסמכות העניינית, ולכן הוא החליט להעבירה לבית משפט השלום.

המפקח קבע כי אכן סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע את סמכויות המפקח על רישום המקרקעין לדון בתביעה שלפניו, וסעיף 73 לחוק המקרקעין קובע מי מהצדדים זכאים להביא סכסוך להכרעת המפקח, והם כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כפי שקובע סעיף 72 לחוק וכן נציגות הבית המשותף.

המפקח על רישום מקרקעין דחה כאמור את התביעה וקבע כי על הבית חלות הוראות התקנון המצוי, וכי לא מדובר במקרה זה בשינויים או תיקונים הפוגעים במבנה פיזי בגוף הדירה, ולכן מקרה התביעה אינו נכלל בסעיף הרלוונטי לתקנון המצוי.

בפסק דין מנחה שניתן בד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי נקבע: "ייחוד סעיף 2 לתקנון המצוי על כוונה לשמור על המצב הקיים, רק מצב המבנה הוא סטטי, ואילו דרכי השימוש הן מרובות ומשתנות". כך שהמפקח על רישום מקרקעין ציין בהחלטתו כי ייתכן שלתובע יש עילת תביעה מכוח עוולת מטרד, אך זו אינה בסמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין.

אשר לתנאי הנוסף, זהות הצדדים - בניגוד לטענת התובע, הנתבעים, שוכרי הדירה, אינם בגדר "מחזיק" לפי הגדרת חוק המקרקעין. בפסק דין בע"א 1730/99 צ.ה.ר קבעה השופטת אסתר חיות: "התקנון או סעיפי החוק המנויים בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין אינם מקימים לנציגות הבית המשותף או לבעלי הדירות האחרות, עילת תביעה נגד שוכר או נגד בר־רשות המחזיק בדירה".

משכך, נקבע כי לא התקיימו התנאים המצטברים שנקבעו בסעיף 72 לחוק המקרקעין הן בדבר מהות הסכסוך וזהות הצדדים, והתביעה הועברה לבית משפט השלום בפתח תקווה.

לסיכום: לא כל סכסוך בין שכנים מקנה סמכות למפקח/ת על הבתים המשותפים, ומוטב לקבל ייעוץ משפטי מתאים בנושא זה. בנושא מטרדים רצוי לבחון גם חלופות נוספות הנוגעות לדין החל לגבי עוצמות רעש מותרות ופנייה לגופי האכיפה המתאימים, וליישב את הסכסוך.

399/22