בכמה עלו מחירי השכירות? החישוב שהטעה את ועדת הכספים ואותנו

הדוח שהציג השבוע מרכז המחקר והמידע של הכנסת (ממ"מ) בפני ועדת הכספים בנושא שוק הדיור הניב נתון יוצא דופן במיוחד - מחיר השכירות של חוזים חדשים עלה בין אפריל לאוקטובר 2022 ב־44.5%. לכאורה, מדובר בנתון בעל משמעות אדירה - קצב התייקרות שנתי שכמעט מוכפל בשנה. אם זה הכיוון ששוק השכירות הולך אליו, אנחנו בצרות גדולות.

● ההחמצה של פתח תקווה: 80 מיליון שקל יוצאים בחודש מחוץ לעיר

אך למעשה, מדובר בשגיאה בקריאת הסטטיסטיקה, שמייצרת תוצאה רחוקה מהמציאות.

אחת + אחת = שלוש

מדד שכר הדירה בישראל מחושב בכל חודש ביחס לחודש הקודם. רובם הגדול (87%) של החוזים הם חוזים מתמשכים. כלומר, אותו חוזה בדיוק על אותה דירה כמו בחודש הקודם. מכיוון שנהוג להעלות מחירים רק במועד חתימת או חידוש חוזה, כל אלו נספרים כשינוי של 0% לעומת החודש הקודם. מכיוון שכך, כשיש עליות מחירים מדד שכר הדירה מוטה כלפי מטה ביחס למצב האמיתי.

 למעלה: הגרף המקורי (והשגוי), למטה הגרף החדש (והמתוקן)

לכן, בחצי השנה האחרונה הלמ"ס מפרסמים בנפרד כמה השתנו החוזים המתחדשים (עם אותם שוכרים באותה דירה), שמחיריהם כן עולים, וכמה השתנו החוזים עם שוכרים חדשים, שמתייקרים עוד יותר.

כשהממ"מ רצו לחשב את העלייה המצטברת בחוזים החדשים, הם חיברו את העלייה של החוזים החדשים בכל חודש, והגיעו למסקנה המרעישה כי החוזים החדשים עלו במצטבר ב־44.5% בחצי שנה. בנתונים מסוג אחר, זה היה חישוב נכון: בכל חודש יש עלייה, ויחד זו העלייה המצטברת. אך כאן מדובר בניתוח שגוי - מדובר בכל פעם באנשים אחרים שחידשו חוזה או חתמו על חוזה חדש. העלייה של 6.2% בין ספטמבר לאוקטובר אינה מצטברת עם העלייה של 8% מאוגוסט לספטמבר, אלא להיפך - מדובר בהאטה בקצב עליית מחירי השכירות.

לאחר הפרסום שלנו בדקנו איך ייתכן ששכר הדירה לשוכרים חדשים עולה בקצב כל כך גבוה, בזמן שכלל החוזים ממשיך לדשדש סביב 3.1%? בדיקות נוספות ופנייה ללמ"ס הראו שאכן נפלה טעות במצגת הממ"מ לוועדת הכספים - טעות שעלולה להביא את חברי הכנסת למסקנות שגויות על שוק השכירות בישראל. לאחר הפנייה שלנו וברגע שהממ"מ הבינו שקרתה שגיאה, הם שינו את המצגת ועדכנו אותה לכדי הצגה מדויקת יותר של הנתונים. הנתון השגוי הצליח להטעות גם אותנו ופורסם ביום שני בבוקר לזמן קצר באתר גלובס. בהמשך הורדנו את הידיעה והחזרנו אותה לאוויר מתוקנת ועם גילוי מלא בהתאם לנהלי גלובס.

אין דרך פשוטה להסתכל על מדד שכר הדירה, ויש צורך להתבונן בו זמנית על כל המדדים: מדד שכר הדירה הכללי שאותו כן אפשר לחבר בצורה מצטברת לאורך זמן (ועלה ב־3.1% בין אפריל לאוקטובר) כתיאור של המצב הקיים, ועל העלייה הממוצעת בחודשים האחרונים בחוזים החדשים והמתחדשים כמייצגת את הכיוון אליו הולך שוק השכירות.

לאורך זמן, החוזים החדשים והמתחדשים יצטרפו לקיימים, והמדד הכללי המצטבר ייצג את העלייה בפועל. לכן, ההצגה המחודשת של הממ"מ מאפשרת הבנה של המידע החשוב והרלוונטי בלי הצגה שגויה של מדד שכר הדירה לשוכרים חדשים.

בעוד שמחירי השכירות לא עלו בשיעור האדיר שהופיע במצגת המקורית, גם עלייה של 3.1% בכלל החוזים תוך חצי שנה, כולל עלייה של 3.7% בחודש בחוזים המתחדשים ו-6.2% בחדשים, היא שינוי ניכר. מחירי הדיור הגבוהים מתחילים לחלחל למחירי השכירות, שנכללים במדד המחירים לצרכן. זה, לדברי הממ"מ, נובע מירידה בביקושים לרכישת דירה והעלייה הפתאומית מרוסיה ואוקראינה, ששניהם מביאים לעלייה בביקוש לשכירת דירות.

"מצרים על הטעות"

תגובת מרכז המחקר והמידע של הכנסת: "במסמך שנכתב נכללו נתונים על השינויים במחירי שכר הדירה לפי קבוצות שוכרים שונות.

"כיוון שנתונים אלו נכללים בבסיס הנתונים המשמשים בין היתר לחישוב מרכיבי מחירי הדיור במדד המחירים לצרכן, הוצגו הנתונים גם בצורה מצטברת כמקובל במדדי מחירים. נציין כי הפרסום של נתונים אלו החל בחודשים האחרונים ולראשונה נעשה בהם שימוש במסמכי הממ"מ.

"לאחר פרסום הנתונים קיבלנו השגות לגבי אופן הצגת נתונים אלו, ולאחר בחינה מחודשת בין היתר לאור ההבדלים בין נתונים אלו לנתונים אחרים המשמשים לחישוב מדדי מחירי הדיור, הבנו כי אכן אופן ההצגה של הנתונים לא היה נכון, והנתונים במסמך שפורסם באתר הממ"מ עודכנו בהתאם. אנו מצרים על שגגה זו".