איפה זינק המחיר הממוצע לדירה ביותר ממיליון שקל: הסיפורים הגדולים מאחורי דוחות חברות הנדל"ן

בשבוע שעבר התפרסמו הדוחות האחרונים של החברות הציבוריות, ובהם דוחות חברות הנדל"ן. צלילה לדוחות של החברות בענף מעלה כי העלייה בריבית בנק ישראל מורגשת היטב, ובדוחות לרבעון השלישי של 2022 של החברות הנסחרות כבר ניתן לזהות שינויים באסטרטגיית הפעילות של חלקן כמו ויתור על כניסה לתחומי פעילות חדשים.

● דוחות הנדל"ן המניב: איך משפיעה הריבית ומה קורה לביקוש למשרדים? | כתבה שנייה בסדרה
● פרויקט 40 הצעירים המבטיחים של גלובס: ההרשמה נפתחת
● פרויקט ענק בשכונת פלורנטין בתל אביב יוצא לדרך, ואף בנק לא בתמונה
● הערים שבהן התשואות על השקעות נדל"ן הכי גבוהות, ואיפה כדאי להיזהר | בדיקת גלובס

נתוני מכירת הדירות החלו לרדת מספטמבר, אולם זה עדיין לא מתבטא בדוחות החברות. אפשר שאת הירידות הרציניות, כפי שהתבטאו בהיקף המשכנתאות שחולקו באוקטובר, נראה רק בדוחות הבאים. אולם גם העלייה במחירי הדירות ניכרת לא רק בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - קצב עלייה שנתי של 19.8% נכון לספטמבר האחרון - אלא גם בשטח. נתוני החברות המדווחות מספקים "שכבה" נוספת של נתונים הממחישים את ההתייקרות המהירה.

גלובס צולל לעומק הדוחות של חברות הנדל"ן ומנתח את השינויים שהן עוברות.

ממוצע המחירים שובר שיאים חדשים

דוגמה אחת מגיעה מדוח ישראל קנדה  לרבעון השלישי של 2022, שבו היא מציגה בין היתר את נתוני המכירות מתחילת השנה, קרי לאורך תשעה חודשים - בין ינואר לספטמבר. בתקופה זו מכרה החברה 372 דירות, תמורת 1.8 מיליארד שקל, קרי 4.838 מיליון שקל לדירה בממוצע . בתקופה המקבילה אשתקד ממוצע הדירות שנמכרו היה 3.558 מיליון שקל, כך שמדובר בעלייה של 1.28 מיליון שקל בממוצע לכל דירה, בהפרש של שנה בלבד.

נתוני החברה לגבי פרויקט פארק צפון שהיא מקימה בנווה גן ברמת השרון באמצעות החברה־הבת ICR מחדדים עוד את התמונה: אם ב־2021 נחתמו חוזים עבור 180 דירות, במחיר ממוצע של 42,861 שקל למ"ר, ברבעון השלישי נמכרו 30 דירות במחיר ממוצע של 46,232 שקל למ"ר.

בתקופה שלאחר חתימת הדוח מכרה החברה עוד שלוש דירות, מספר שאומנם אינו מייצג ומציג סטיית תקן גדולה יותר - אך אי־אפשר להתעלם מהמחיר הממוצע למ"ר בדירות אלו: 51,194 שקל, המבטאים עלייה של 19.4% לעומת 2021, מספר דומה מאוד לקצב העלייה במחירי הדירות.

מגמה דומה נראית גם בנתונים שמציגה בדוח קבוצת חנן מור : בין היתר מפרטת החברה לגבי הפרויקט שלה בשדה דב שבצפון תל אביב, שם היא מתעתדת לבנות 381 יחידות דיור (ועוד 77 דירות להשכרה ארוכת־טווח, שעליהן פירטנו קודם). על־פי הדוח, ההכנסות הצפויות של החברה ממכירת הדירות יסתכמו בכ־3.13 מיליארד שקל, כלומר החברה צופה שתמכור כל דירה בפרויקט במחיר ממוצע של 8.223 מיליון שקל.

בסוף 2021 העריכה החברה שתמכור את הדירות בפרויקט בסכום ממוצע של כ־6.9 מיליון שקל, אם כי יש לציין שאז כללה בתחשיב גם את הדירות להשכרה. החברה מעריכה שהרווח הגולמי בפרויקט יהיה 21% (כ־652 מיליון שקל), לעומת הערכה של 25% רווח גולמי שפרסמה בדוח בסוף 2021, ככל הנראה בעיקר כתוצאה מהעלייה בהוצאות המימון.

דיור להשכרה לטווח ארוך: העלייה בריבית משמעותית

חוק עידוד השקעות הון, אשר נועד בין היתר לעודד חברות להיכנס לתחום השכירות ארוכת־הטווח, מציע כמה וכמה הטבות ליזמים שיקדמו פרויקטים במסלול זה, ובעיקר הקטנת מס החברות, עד 5% לאחר 20 שנות שכירות. אלא שנראה כי השינויים בשוק, ובעיקר עליית הריבית במשק, הופכים את ההטבות הללו לכדאיות פחות - משום שגם לפני עלייתה התחום העניק ליזמים שיעור רווח קטן יחסית. במציאות של ריבית עולה, הרווח הזה הופך כמעט לאפסי .

אחת החברות שכבר נקטה צעד בכיוון היא חברת עמרם אברהם, שהצהירה כי לא תיכנס לתחום באמצעות חוק עידוד השקעות הון, אף שכבר בחנה זאת ברצינות ואף הקפיאה שיווק של 186 דירות בטירת הכרמל ובפרדס חנה־כרכור, בדיוק למטרה זו. בדוח האחרון היא מעדכנת על שינוי כיוון, ומודיעה כי "לקראת סוף הרבעון השלישי לשנת 2022 החליטה החברה לשווק את הדירות האמורות למכירה, והשפעת החלטה זו תתבטא במכירות החל מהרבעון הרביעי לשנת 2022 ואילך". הרקע הוא "שינויים בסביבה הכלכלית", כפי שנמסר לגלובס, ובמילים אחרות - העלייה המשמעותית בריבית.

 פרויקט רובע הברון בפרדס חנה. חברת עמרם אברהם לא תציע בשכונה שכירות לטווח הארוך / הדמיה: 3division

אל מול זה מעניין לבחון את הנתונים שמציגה קבוצת חנן מור, שלה שני פרויקטים מתוכננים להשכרה - שניהם במרכז אזורי הביקוש: 77 דירות בפרויקט שדה דב שהוזכר קודם, ו־300 דירות בפרויקט ברמת גן. החברה לא מזכירה כוונה כלשהי לוותר על הדירות המיועדות לשכירות ארוכת־טווח. לא מן הנמנע כי הסיבה לכך היא הלוקיישן, שכן באזורי הביקוש הפרויקטים הללו עדיין רווחיים במידה מסוימת. החברה אף משתפת בצפי ההכנסות שלה מהפרויקטים: 7.1 מיליון שקל בשנה בפרויקט שדה דב, ו־28.15 מיליון שקל בשנה בפרויקט ברמת גן, עדכון לתחזית שניתנה לפרויקט בעיר בסוף 2021, אז הצפי היה להכנסות של 26.25 מיליון שקל.