איך משפיעה הריבית ומה קורה לביקוש למשרדים: הסיפורים מאחורי דוחות חברות הנדל"ן המניב

עליית הריבית החדה משפיעה על חברות הנדל"ן בכמה כיוונים, כך עולה מדוחות חברות הנדל"ן לתשעת החודשים הראשונים של השנה. צלילה לתוך הדוחות מעלה כי עליית הריבית לצד העלייה המתמשכת במדד המחירים לצרכן, משפיעה על המימון.

גלובס צולל לעומק הדוחות של חברות הנדל"ן ומנתח את השינויים שהן עוברות.

● איפה זינק המחיר הממוצע לדירה ביותר ממיליון שקל | כתבה ראשונה בסדרה
● מי סובל ומי מרוויח מהדפסת הכסף והאינפלציה? | חנן שטיינהרט, פרשנות
● מאחורי מחיקת הענק בשופרסל: "מגיע מנהל חדש וקודם כל מגדיל הפסדים" | ניתוח

החברות מתחילות להרגיש את השינוי בכיס

חברת רני צים , למשל, הציגה תחת פרק "תוצאות הפעילות של החברה" הוצאות מימון נטו של כ־46.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לעומת כ־26.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב־2021, קרי עלייה של 20 מיליון שקל . כך, אף שהיא מציגה נתונים טובים יותר מהשנה שעברה בתחומים רבים, ועלייה בהכנסות משכירות ומניהול הנדל"ן להשקעה, עליית ערך הנדל"ן להשקעה ועוד - היא עדיין מציגה רווח כללי נקי שעלה ב־62 אלף שקל בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2021, בעיקר בגלל העלייה בהוצאות המימון.

"לחברה חשיפה למדד המחירים לצרכן, שכן חלק מהמימון שנוטלת הקבוצה צמוד לעלייה במדד", נכתב בדוח החברה בפרק המתייחס לנושא. "מאידך, הנדל"ן המניב של הקבוצה מושכר בהסכמי שכירות צמודים למדד המחירים לצרכן, והחברה רואה בכך הקטנת החשיפה בטווח הארוך. כפועל יוצא, העלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות החברה מנדל"ן מניב ובהתאם לעלייה בשווי ההוגן של נכסים אלו. עם זאת, לחברה חשיפה שעיקרה מאזנית לאור רישום הוצאות ההצמדה למדד כהוצאות מימון שוטפות, דבר הפוגע משמעותית בתוצאותיה. לפיכך, עלייה במדד המחירים לצרכן משפיעה ישירות הן על תוצאותיה העסקיות של החברה והן על גובה החזר ההלוואות/איגרות החוב של החברה".

גם קבוצת חנן מור  מתייחסת לנושא, ומציגה התחייבויות לזמן קצר בהיקף של כ־2.6 מיליארד שקל, ועוד התחייבויות של כ־817 מיליון שקל לטווח הארוך. "מכיוון שהחברה בתנופת פעילות וצמיחה מהירה בהיקף הפרויקטים, מימון הזכייה במכרזי מחיר למשתכן וכן מימון הזכייה בפרויקט שדה דב, במכרז דירה להשכיר ברמת גן וכן במכרז טבנקין גבעתיים, הביא בשלוש השנים האחרונות לגידול משמעותי בהיקף החוב המוצג במאזן החברה", כך נכתב בדוח שלה לרבעון השלישי. "גידול זה, רובו ככולו, מהווה אשראי בנקאי למימון רכישת הקרקעות וכן ליווי להקמת הפרויקטים כנגד שעבוד הקרקעות והעודפים מהפרויקטים".

החברה אף מפלחת את החוב לסוגי מימון: כ־12% ממנו - אשראי בנקאי בגין פרויקטים בליווי; כ־54% ממנו - חוב למימון קרקע טרום בנייה; כ־14% הם כנגד שיעבוד של נכסים מניבים; כ־17% מהחוב, כנגד שיעבוד עודפי פרויקטים; רק כ־2% מהחוב הוא ללא שיעבוד כלל. לצד זה מציינת החברה כי ב־18 החודשים הבאים אמורים להיווצר לה עודפים בסך של כ־374 מיליון שקל מפרויקטים שונים, ועוד 50 מיליון שקל כעודפים מנכסי המסחר באותם פרויקטים, ואלו "צפויים לשמש להקטנת היקף החוב וכתוצאה מכך להביא לקיטון בהיקף המאזן".

שיכון ובינוי  מתרגמת בדוח שלה למספרים את השלכות העליות במדד המחירים לצרכן: "עליית מדד המחירים לצרכן הביאה לעלייה בהוצאות המימון של החברה בסך של כ־146 מיליון שקל ו־40 מיליון שקל, בתשעת החודשים הראשונים וברבעון השלישי של שנת 2022, בהתאמה, ביחס לתקופה המקבילה (מדובר על הוצאות מימון כוללות של 345 מיליון שקל מתחילת 2022 - י.נ). אם עודף ההתחייבויות על נכסים הצמודים למדד המחירים לצרכן יישאר ללא שינוי, עלייה של 1% במדד המחירים לצרכן תביא לעלייה בהוצאות המימון בטווח שנע בין 50 ל־60 מיליון שקל".

פיטורים בהייטק, ביקוש למשרדים

הקשיים שאיתם מתמודד לאחרונה ענף ההייטק מעלים שוב ושוב את החשש מפני האטה בשוק המשרדים. ההאטה הזו כבר משתקפת בנתונים מסוימים, כדוגמת אלו שפרסם השמאי הראשי של בנק לאומי, המצביעים על ירידה של 8% במחירי השכירות במגדלים היוקרתיים של תל אביב. אבל זה לא אומר שהעסקאות נעצרות, והדוחות מציגים זאת לעומק.

חברת הכשרת הישוב , לדוגמה, עדכנה כי במגדל שבעת הכוכבים שבמתחם BBC בבני ברק נחתמו הסכמי שכירות מחייבים לכ־53% מהשטחים שבבעלותה המיועדים להשכרה (כ־27.5 אלף מ"ר), מהם 14.5 קומות, כ־17.6 אלף מ"ר, למשרד ממשלתי. לגלובס נודע כי מדובר במשרד הביטחון. עבודות הקמת המגדל הסתיימו, וטופס האכלוס מעיריית בני ברק התקבל לפני ימים ספורים.

מגדל נוסף של החברה - יעקב נמרודי - שמוקם על חורבות בית מעריב, התקדם שלב נוסף בדרך לתחילת העבודות, לאחר שאושרה תוכנית העיצוב שלו. המגדל בן 42 הקומות צפוי להפוך עם הקמתו לנכס המניב המרכזי של החברה, עם NOI של עד 84 מיליון שקל בשנה.

גם חברת ויתניה  הודיעה לאחרונה על עסקה משמעותית, בפרויקט "ויתניה תל אביב" שברחוב לה גווארדיה, שם מכרה כ־5,900 מ"ר במגדל בן 42 הקומות בשלב ג' של הפרויקט, תמורת כ־144 מיליון שקל. הפרויקט כולל את שלב א', שבו כ־29 אלף מ"ר של מרתפי חניה ואולמות תצוגה, את שלב ב' הכולל מגדל משרדים בן 32 קומות, ואת שלב ג' - היחיד שטרם הושלם - ובו שני מגדלים, אחד למשרדים ואחד למשרדים ולמגורים, בשטח כולל של 100 אלף מ"ר. מגדל המשרדים כבר נמכר לבנק הפועלים, וכך גם 6,000 מ"ר במגדל השני. העסקה האחרונה שדווחה היא במגדל זה, ולאחריה נותרו בו עוד 5,000 מ"ר שטחי משרדים שלא שווקו, ועוד 130 יחידות דיור.

 מגדל ויתניה.5,900 מ''ר ב־144 מיליון שקל / צילום: איל יצהר

האינפלציה בגוש האירו: קצב של יותר מ־10%

חברת MLP היא חברה־בת של הכשרת הישוב, אשר מניותיה נסחרות בבורסה בוורשה, פולין, ועיקר פעילותה הוא בייזום, השכרה וניהול של פארקים לוגיסטיים בגוש האירו, ובעיקר בפולין. "הלחימה באוקראינה חיזקה מגמה שהחלה בתקופת משבר הקורונה, של התחזקות מסחר מקוון והגברת הביקוש לשטחי נדל"ן להשכרה בסקטור התעשייה והלוגיסטיקה", נכתב בדוח של החברה . לכך היא מוסיפה גם את עליית האינפלציה בגוש האירו, עד לקצב של 10.6% נכון למועד כתיבת הדוח, ולהתחזקות מטבע האירו ביחס לזלוטי הפולני. אלו, לדבריה, "חיזקו את השפעת העלייה בדמי השכירות למ"ר, והביאו לעלייה משמעותית בשווי ההוגן של הפארקים הלוגיסטיים של MLP".

 נכסים לוגיסטיים של חברת MLP בפולין / צילום: הכשרת הישוב

בהתאם לכך, ההכנסות מהשכרת נכסים בחו"ל הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של 2022 בסכום של 149 מיליון שקל, לעומת כ־123 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. עליית ערך הנכסים גדולה עוד יותר: כ־482 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022, לעומת כ־182 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב־2021.