משקיעים פודים כסף מקרנות נדל"ן מסחרי - וגורמים להפעלת לחץ על ערך הנכסים

משקיעים גדולים וקטנים עומדים בתור למשוך כספים מקרנות נדל"ן, וזה הסימן האחרון לכך שהעלייה בשיעורי הריבית מאיימת לפגוע בשוק הנדל"ן המסחרי.

ענקית ההשקעות בלקסטון הודיעה בשבוע שעבר שתגביל את כמות הכסף שמשקיעים יכולים למשוך מקרן הדגל שלה בנכסי מקרקעין, בשווי 69 מיליארד דולר, לאחר עלייה בבקשות המשיכה. 

● איפה זינק המחיר הממוצע לדירה ביותר ממיליון שקל: הסיפורים הגדולים מאחורי דוחות חברות הנדל"ן | ניתוח
● הערים שבהן התשואות על השקעות נדל"ן הכי גבוהות, ואיפה כדאי להיזהר | בדיקת גלובס

ב-Starwood Capital Group (סטארווד) הודיעו למשקיעים זמן קצר אחר כך שגם שם מגבילים את המשיכה, מקרן בשווי 14.6 מיליארד דולר, כך אמר אדם המכיר את הנושא.

בלקסטון ו-Starwood הן שתי קרנות ההשקעה בנכסי מקרקעין הגדולות ביותר שאינן נסחרות בבורסה, המהוות צורת השקעה פופולרית בקרב משקיעים אמידים.

קרנות נדל"ן פרטיות אחרות בבריטניה, העוסקות במוסדות המנוהלים על ידי חברות, כולל בלאקרוק ו-CBRE Investment Management, נקטו לאחרונה צעדים דומים לצמצום משיכות הכספים, כך נמסר מהן. כמה מקרנות הפנסיה בארה"ב מתחילות גם הן למשוך כסף מקרנות נדל"ן, לפי כמה מהיועצים למשקיעים המוסדיים הגדולים האלה.

ביקוש חלש למשרדים והאטה בדמי השכירות

העלייה בבקשות למשיכת הכסף מגיעה במקביל לכך שיותר משקיעים וחברות פיננסיות מפנים גבם לתחום המקרקעין. העלייה בשיעורי הריבית מאיימת להוריד את ערך הנכסים בתעשייה מוכת-החוב הזו. בינתיים, החששות גוברים על רקע ביקוש חלש לחללים משרדיים והאטה בגידול דמי השכירות בתחום המגורים.

ערכי הנדל"ן המסחרי "צריכים לרדת" אמר ג'ו גורין, מנהל רכישות נדל"ן בארה"ב בחברה הפיננסית Barings, בהתייחס במיוחד לבנייני משרדים. "השאלה היא בכמה".

מדד FTSE NAREIT All Equity REITs, העוקב אחר חברות בעלות בתים הנסחרות בבורסה, ירד ביותר מ-20% השנה, וחברות משרדים חוו ירידות חדות יותר. לדברי ברוקרים, בנקים מנפיקים פחות משכנתאות מסחריות בהשוואה לשנה שעברה ונפח מכירות הבניינים ירד, בעת שמוכרים נרתעים ממחירים שכבר לא תואמים את התחזית הרעה יותר לכלכלה.

העלייה בבקשות המשיכה עדיין קטנה יחסית, וייתכן שתתגלה כקצרת-ימים. בשיא המגפה ב-2020, כמה קרנות פנסיה ביקשו למשוך את כספן ממכשירי השקעה, אבל רבות שינו את דעתן כשהתחזית לשוק המקרקעין השתפרה שנה אחר כך.

יותר קרנות פנסיה מבקשות למשוך כסף

בכל זאת, אם מספר המשקיעים המבקשים למשוך את כספם ימשיך לגדול, זו כנראה תהיה בעיה לשוק המקרקעין. זאת משום שלעיתים קרובות האפשרות היחידה של קרנות הצריכות לגייס כספים כדי לשלם חזרה למשקיעים, היא למכור בניינים.

"זה מפעיל על המחירים לחץ", אמר נאט קלוג, נשיא וראש חיפוש מנהלים בחברת ייעוץ ההשקעות Marquette Associates. לדבריו, נתח גובר מקרנות הפנסיות ומענקי האוניברסיטאות שהחברה שלו מייעצת לגביהם מבקשות למשוך כסף מקרנות מקרקעין.

שלא כמו ב-2020, גם משקיעים פרטיים ממהרים הפעם לצאת. קרנות מקרקעין לא נסחרות שילמו 3.7 מיליארד דולר בכספי פדיון ברבעון השלישי. אומנם הקרנות המשיכו לגייס ממשקיעים יותר כספים חדשים ממה שהפסידו ממשיכות, אך עדיין היה מדובר בנתון המשיכות הגבוה ביותר זה שנים, ובעלייה של פי 12 לעומת כמות הכסף שנמשכה מקרנות כאלה ברבעון השלישי ב-2021, לפי Robert A. Stanger & Co, חברת השקעות ובנקאות העוקבת אחר השוק.

הקרנות האלה מאפשרות למשקיעים למשוך כסף כל חודש או כל רבעון, אבל רק עד מגבלה מסוימת. הקרן של בלקסטון, בשווי 69 מיליארד דולר, ששמה Blackstone Real Estate Income Trust, או BREIT, קבעה מגבלת פדיון של 5% מהנכסים נטו בקרן. בשבוע שעבר הודיעה בלקסטון שבקשות הפדיון עברו את התקרה הזו, כלומר שישנם משקיעים שלא יוכלו למשוך את כספם לפני השנה הבאה.

מניות בלקסטון ירדו ב-7% ביום שבו הכריזה על מגבלות הפדיון. קרן המקרקעין הלא נסחרת של Starwood קבעה מגבלות דומות, כך אמר אדם המכיר את הנושא.

משקיעים פרטיים מושכים את כספם בין היתר בגלל שהם צופים הפסדים עתידיים, אמרה נורי ליץ, מרצה בכירה בביה"ס לעסקים בהארוורד, שייעצה לקרנות פנסיה על השקעות בנכסי מקרקעין. קרנות נדל"ן לרוב מבססות את ההערכות שלהן על שמאות שעלולה להגיב לשינויים בתנאי השוק באיטיות. זה הותיר את הערכות הקרנות גבוהות אפילו לאחר ששוק המקרקעין כבר נפגע. אבל בסופו של דבר, גם השמאים יכירו במציאות.

"ההערכות מסתכלות לאחור, והשווקים צופים לעתיד, ואנשים מנסים לעשות ארביטראז' ולהוציא את כספם לפני שמחיקת הערך קורית", אמרה ליץ.

קרנות פנסיה קובעות יעד לשיעור הנכסים שלהן שצריכים להיות מוחזקים במקרקעין. בגלל שההערכות של קרנות מקרקעין נותרו גבוהות בזמן שמניות ושווקים אחרים ירדו, החלק של נדל"ן פרטי בנכסי קרנות הפנסיה גדל בהשוואה למניות. הדבר יוצר לחץ למכור מתוך ההחזקות בקרנות נדל"ן כדי להחזיר את האיזון, אמר קלוג.

זה היה המקרה בדירקטוריון ההשקעות של מדינת וושינגטון, אמר ג'יימס אייבר, מנהל יחסים מוסדיים בדירקטוריון. קרן הפנסיה במדינה דיווחה שמקרקעין מרכיבים 22.4% מתיק ההשקעות נכון ל-30 בספטמבר, אבל היעד שלה היה 18%.

המוסדיים מעדיפים לחכות לעסקאות

משקיעים מוסדיים גדולים עוברים במקום זה לאסטרטגיה בסיכון נמוך של מתן הלוואות, או פשוט אגירת כסף לעסקאות שבסופו של דבר יהיו חייבות לצוץ כשתהיה ירידה בכלכלה.

בבריטניה, קרנות מקרקעין עם נכסים ביותר מ-15 מיליארד ליש"ט (כ-18.3 מיליארד דולר), חסמו בקשות פדיון של מוסדות בסתיו האחרון, וציינו סיבות כמו שימור מזומנים והימנעות ממכירות כפויות. מנהלי הקרנות האלה - כולל בלאקרוק, M&G Group, שרודרס, CBRE Investment Management ו-Legal & General - אישרו כולם שנקטו צעדי הגבלה כאלה.

קרנות מקרקעין עדיין מגייסות כסף אבל פחות מפעם. קרנות נדל"ן הממוקדות בארה"ב גייסו 15.6 מיליארד דולר ברבעון השלישי, על פי Preqin - הנתון הרבעוני הנמוך ביותר מאז 2020.

ריביות גבוהות הפכו גם קרנות מקרקעין לא נסחרות לאטרקטיביות פחות מבחינת משקיעים חדשים. כשהריביות היו נמוכות, קרנות לא נסחרות היו אטרקטיביות בגלל שהציעו תשואה הרבה יותר גבוהה מאיגרות חוב.

אבל כעת איגרות החוב נותנות תשואה הרבה יותר גבוהה והן יותר נזילות ופחות מסוכנות בהשוואה לקרנות מקרקעין לא נסחרות, כך אומרים יועצים.

קלי נילסון, מייסדת Brava Financial, חברת תכנון פיננסי מסן דייגו, שאלה למה למשקיעים לנעול את כספם בקרן מקרקעין שמציעה תשואה רק מעט יותר גבוהה מחלק מאיגרות החוב של הממשלה, המשלמות 4.5% או 5%. "זה לא קח־ותן הוגן", אמרה.