באר יעקב מול רמלה: מה קורה למחירי הדירות בשכונות החדשות?

הכותב הוא  אנליסט בכיר במדלן

ותק:

צמרות המושבה היא שכונה חדשה יחסית במערב באר יעקב. בניית השכונה החלה ב־2011, ואכלוסה התחיל ב־2015. בשכונה מתוכננות כ־3,500 דירות, בעיקר במגדלי מגורים של 15־24 קומות. נאות שמיר במערב רמלה החלה להיבנות ב־2018 ואכלוסה התחיל ב־2020. בשכונה מתוכננות כ־3,700 דירות, בעיקר במגדלי מגורים בני 6־40 קומות.

● עסקת הענק של אבו דאבי והפניקס: המספרים, המכשולים והמרוויחים הגדולים | ניתוח 
● הריבית עלתה, המניה נפלה, ועסקת שיכון ובינוי של סיידוף חלומית פחות | ניתוח 
● שתי דירות זהות, שתי הגרלות ופער של 40% במחיר | בדיקת גלובס

המחירים:

לרמלה יש תדמית פחות טובה משל באר יעקב והיא מדורגת באשכול 5 של הלמ"ס, לעומת באר יעקב המדורגת 7, אולם המחירים בשכונת נאות שמיר דומים לאלו של באר יעקב ואף גבוהים יותר כשמדובר בדירות 4 חדרים.

התכנון:

בבאר יעקב יש שטחים נרחבים בין המגדלים שכוללים חניונים ופארקים שרובם עוד לא פותחו, כך שההליכה בתוך השכונה אינה נוחה, ובשכונה לא מתוכנן מסחר משמעותי או מקומות בילוי, מה שמעמיק את התלות ברכב הפרטי. ברמלה, הקמת מבני הציבור והפארקים אינה תואמת את קצב הקמת המגורים בשכונה. בקומת הכניסה למגדלים במרכז השכונה מתוכננת חזית מסחרית, כך שהתושבים ייהנו מגישה למגוון חנויות ומקומות בילוי.

חניה:

בבאר יעקב לרוב המשפחות יש לפחות שני כלי רכב, ובשכונה יש כבר מצוקת חניה ועומסי תנועה. לתושבי דרום השכונה יש גישה לתחנת רכבת ממנה יוצאת רכבת כל חצי שעה לרמלה, לוד, ותחנות תל אביב. בנאות שמיר ישנה כבר היום מצוקת חניה, וכלי רכב רבים חונים במגרשים פנויים שצפויים להפוך לפארקים ולמבני ציבור בעתיד.

בנייה עתידית:

בשתי השכונות צפויה בעשור הבא בנייה של אלפי דירות חדשות.

תחבורה ציבורית:

נאות שמיר צפויה להיות נגישה תחבורתית, עם תחנות של הקו החום - קו אוטובוסים מהירים שצפוי לפעול ב־2025 ברחוב הזית, ובעתיד הרחוק גם תחנת מטרו שתשרת את צפון השכונה. בנוסף, כביש 200 החדש מחבר את השכונה לכביש 431, ויוארך בעתיד עד לכביש ירושלים־תל אביב.

  

בשורה התחתונה:

טל קופל, מנכ"ל מדלן: "החלטנו להשוות בין צמרות המושבה לנאות שמיר, שנמצאות במרחק לא רב זו מזו, מאחר שהן דומות באופיין - שתי שכונות מגדלים שהן חלק מההתחדשות של רמלה ושל באר יעקב, ומכוונות לאותו קהל יעד. צמרות המושבה כבר נחשבת להצלחה מוכחת מבחינת ביקושים ומכירות, ומעניין לראות אם גם נאות שמיר תתקבל באותה אהדה".