באילו מצבים ניתן לבטל זיכרון דברים שהוכח כתקף בעסקת מקרקעין?

הכותבת ממשרד גינדי כספי ושות'. המאמר נכתב בסיועו של יוסף מינץ

זיכרון דברים במקרקעין הוא מסמך טרום חוזי שמטרתו לסכם משא ומתן ראשוני בנוגע לעסקה הנרקמת בין הצדדים. זיכרון דברים יכול בנסיבות מסוימות להיות הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ובנסיבות אחרות הוא עשוי לשמש בסך הכול "חומר גולמי" במשא ומתן לקראת כריתת חוזה.

● קרקעות הפטריארכיה בירושלים: קק"ל בדרך להארכת תקופת החכירה 
● האם מחירי הדירות מתחילים לרדת? השבוע נקבל את התשובה 

נסיבות המקרה: הצדדים חתמו על זיכרון דברים למכירת מקרקעין, במסגרתו שולמה מקדמה במעמד החתימה עליו, ופורטו עיקרי העסקה, לרבות מועדי התשלום ותנאיו. הצדדים סיכמו כי הסכם מכר מלא של המקרקעין ייחתם מאוחר יותר באמצעות עורכי הדין. ימים ספורים לאחר מכן חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו "הצהרת כוונות", שבמסגרתו נאמר כי בכוונת הצדדים להתקשר בהסכם מכר מלא, וכי זיכרון הדברים עליו חתמו אינו מהווה הסכם, אלא הצהרת כוונות בלבד. בין הצדדים הוחלפו כמה טיוטות של הסכם המכר המלא, שלא נחתמו עד היום. המחלוקת בין הצדדים היא בשאלת פקיעתו של זיכרון הדברים לאור הסכמות הצדדים המאוחרות לו.

המחלוקת: לטענת הרוכש, החברה והנציג מטעמה דחקו בו לחתום על זיכרון הדברים ולשלם מקדמה במועד החתימה. לטעמו, זיכרון הדברים שנחתם הוא הסכם מחייב אשר מתבקשת אכיפתו, שכן הוא נחתם מתוך גמירות דעת ומסוימות, וזאת בין היתר בגלל המקדמה ותשלום נוסף ששילם.

לטענתו, הוא חתם על מסמך הצהרת הכוונות, מבלי שזה יבטל את זיכרון הדברים המחייב את הצדדים. הרוכש הוסיף לטעון כי במועד החתימה על מסמך הצהרת הכוונות, הבהירה לו עו"ד של המוכרים כי בתוך שבועיים יועברו הזכויות במקרקעין על שמו, וכי העיכוב שנוצר בהעברתן נבע מכך שהמקרקעין שוכנים בשטחי יהודה ושומרון. כל אלה ועוד שכנעו אותו כי העסקה מתקדמת כדבעי.

לטענת המוכרים, הרוכש ידע על המורכבות והייחודיות של המקרקעין, והוא ביקש לרכוש את המקרקעין בידיעתו על הקשיים הכרוכים ברישום הזכויות על הנכס. עוד טענו המוכרים כי הרוכש נפגש עם נציג החברה, שלא בנוכחות עו"ד של המוכרים, ותוך מרמה והטעיה החתים אותו על פיסת נייר, בידיעתם כי מדובר בעקרונות כלליים המקדימים חתימה על מסמך ברור.

ההחלטה: בית המשפט המחוזי הקדים לפסוק כי זיכרון הדברים אינו בתוקף עוד, ולפיכך אין להורות על אכיפתו. בית המשפט ציין כי זיכרון דברים יכול בנסיבות מסוימות להיות הסכם מחייב בפני עצמו. אולם לצורך קביעה זו, יש לבחון את גמירות דעתם של הצדדים והאם הוא עמד בדרישות המסוימות. בית המשפט קבע כי אומנם זיכרון הדברים נחתם בגמירות דעת תוך קיום דרישת המסוימות, שכן שולמה מקדמה במעמד החתימה, והוא היה מפורט ומסוים דיו לביצוע עסקת המקרקעין, אולם מסמך "הצהרת הכוונות" שנחתם ימים ספורים לאחר מועד זיכרון הדברים, שינה את פני הדברים.

בית המשפט נימק את פסיקתו בכך שחוק החוזים קובע כי יש לפרש חוזה בהתאם לאומד דעתם של הצדדים. ומאחר שלשון מסמך הצהרת הכוונות היא ברורה, לא ניתן לקבל את טענת הרוכש כי בין הצדדים ישנו חוזה שריר וקיים בזיכרון הדברים שנעשה ביניהם.

ת״א 23725-09-20 נפתלי נ' רונן ואח'