צניחה ברכישת הדירות החדשות: איזו עיר מובילה בעסקאות ולאיזה מקום נפלה תל אביב?

מתחזקת הירידה ברכישת הדירות החדשות. ניתוח הלמ"ס את מגמת מספר העסקאות על דירות חדשות מורה, כי מחודש אוגוסט 2021 נרשמה ירידה בכמות העסקאות של כ-5% בחודש. מדובר בקצב צניחה שלא זכור כמותו בשוק בעשורים האחרונים. נכון לעכשיו קו המגמה של המכירות החודשיות של דירות חדשות חזר 4 שנים לאחור, לסוף 2018, ואולם לא מן הנמנע, שהנפילה בשוק עוד תגבר, שכן כאמור, הקצב של הנפילה מתחזק בחודשים האחרונים. קריית גת זינקה למקום השני במכירת דירות חדשות, עקב מבצע "חבר" גדול שעורכות שם חברות בנייה.

● שוק הנדל"ן מתכווץ: צניחה של 31% בהיקף המשכנתאות בנובמבר
● אחרי יותר מ-70 שנה זה סוף־סוף קרה: פרויקט כיכר המדינה קיבל היתר בנייה 
● כמה עולה לגור בשכונות הטובות ביותר בישראל | ניתוח

בחודש אוקטובר האחרון, שבו חלו רוב חגי תשרי, נרכשו 1,819 דירות חדשות בלבד. מדובר בירידה של 35% לעומת מספר הדירות שנרכשו בחודש ספטמבר, ושל 68% לעומת מספר הדירות שנרכשו באוקטובר 2021. חלק מהירידות החדות מוסבר כאמור במספר ימי החופשה הרבים שחלו בחודש אוקטובר האחרון, אבל העובדה, שגם בהשוואה לחגי תשרי שחלו בחודש ספטמבר בשנה שעברה, הירידה הייתה חדה מאוד והסתכמה בכ-32%, כך שקיימת סיבה עמוקה יותר למספר הנמוך.

  

מנתוני הלמ"ס עולה, כי העלאת הריבית רק תרמה לירידה בכמות הדירות שנרכשת, שכן זו החלה כבר בספטמבר 2021. מגמה זו קיבלה חיזוק משמעותי בהעלאת מס הרכישה למשקיעים בנובמבר 2021, ובסדרת העלאות הריבית שהחלה באפריל השנה.

בשנים האחרונות זכורים שני מקרים בולטים של ירידות בהיקפי רכישת דירות חדשות: הראשון חל מסוף 2010 ועד לרבעון האחרון של 2011, וזאת עקב המחאה החברתית והעלאת הריביות באותה תקופה; השני היה ממושך יותר והוא החל במחצית השנייה של 2015 ונמשך עד לסוף 2018. בתקופה זו "מחיר למשתכן" הייתה בשיא הפופולריות והעוצמה שלה, והיא משכה זוגות צעירים משוק הדירות אל ההגרלות, וגרמה לירידה במספר העסקאות; ואולם כשהפרויקטים של מחיר למשתכן החלו להבשיל, החל מסוף 2018, נחתמו עסקאות רבות בין הזוכים ליזמים, מה שתרם להגדלה ברכישת הדירות.

עם זאת, קצב ירידת העסקאות בשני המקרים הללו היה נמוך בהרבה מהקצב הנוכחי, שכאמור הוא תלול במידה שאינה זכורה מהעשורים האחרונים., ונראה כי במצב שבו מחירי הדירות נמצאים בשיא, העלאת הריבית פוגעת בצורה אפקטיבית יותר ביכולת לרכוש דירות.

בדיקת הלמ"ס את רכישת הדירות לפי ערים העלתה, כי ירושלים הובילה את הרכישות בין החודשים אוגוסט לאוקטובר, כשנמכרו בה 457 דירות; קריית גת הגיעה במפתיע למקום השני, כשנמכרו בה 450 דירות. מספר זה נעוץ במצבע מכירות שעורכת חברת אפיק הירדן לפרויקט שלה בשכונת כרמי גת, לחברי מועדון חבר; בנתניה נמכרו באותם חודשים 387 דירות, באשקלון 355 דירות ובתל אביב נמכרו 270 דירות חדשות, והיא הגיעה למקום החמישי.

כיצד זה תל אביב אינה נמנית עוד על צמרת המכירות בישראל? מדובר במגמת ירידה חדה שהחלה לפני כשנה. מחירי הדירות בעיר גבוהים מאוד ומאפשרים למעטים בלבד לרכוש בה דירות. אנשי הייטק שצבאו עליה בשנים שעברו כשרכשו בה דירות רבות, נתונים בימים אלה למשבר הענפי שלהם ועוסקים פחות ברכישות והתוצאה היא שהעיר נמצאת בשפל.

המצב גרוע עד כדי כך, שמכון ג'י סיטי שעורך את המדד שלו למחירי דירות בשיטת העסקאות החוזרות (מתודה שדומה למדד קייס-שילר האמריקאי) נאלץ להסיר את הסקירה הרבעונית שלו על תל אביב במסגרת הסיכום שערך לרבעון השלישי של השנה. אגב קצב עליית המחירים הארצית שגילה המכון, הייתה דומה לקצב השנתי של הלמ"ס, והגיעה ל-20% בשנה.