המכרז המסקרן ברמת גן והתוכנית השנויה במחלוקת שחוזרת לשולחן: מה צפוי השבוע בנדל"ן

השבוע שעבר היה עמוס בסטטיסטיקות סותרות לכאורה. רוב הנתונים מורים על כך ששוק הנדל"ן עומד בפני מיתון; ומצד שני מחירי הדירות עולים בקצב מהיר, וביום חמישי בערב התבשרנו על כך, שקצב העלייה השנתית של מחירי הדירות שבר את השיא הקודם מ-2009, כשהגיע לשיעור של 20.3%. זוהי למעשה קבלת הפנים של השוק לממשלה המיועדת, שכרגע לא נראה שמגלה עניין כלשהו בנושא.

העלאות הריבית עד כה היכו קשה את השוק, שמתאפיין בחודשים האחרונים בירידה גדולה בכמות העסקאות שמתבצעות בו, במיוחד בדירות חדשות. נתוני המשכנתאות שנלקחו בחודש שעבר מבשרים שהמגמה נמשכת, והעובדה שהעלאות הריבית אמורות להימשך בתקופה הקרובה מחייבת את יזמי הנדל"ן כבר עכשיו לעשות את החושבים שלהם לגבי השנה הבאה.

מנתוני השבוע החולף עולה ש-2022 עומדת להסתיים עם מספרים מרשימים ביותר של בנייה, עם היצע דירות לא מכורות שעלה ב-12% בתוך חצי שנה, ועם מספר עסקאות שנמצא בנפילה כמעט חופשית. במצב כזה לא ניתן לצפות מיזמי הנדל"ן שימשיכו לבנות בכל הכוח, אלא להיפך - שישתדלו להיפטר קודם כל מהמלאי שיש להם, ולאחר מכן לבחון את צעדיהם לעתיד. זו אחת הסיבות למבצעים הרבים שישנם כיום על דירות חדשות.

האם הם משקפים ירידות אמיתיות במחירים? אף אחד עוד לא עשה בדיקה אמיתית בעניין, אבל זה בהחלט אפשרי. אם עד לחודשים האחרונים היזמים היו מאוד סבלניים וידעו שהמחירים יעלו - עכשיו הם מרגישים שהשוק בוער תחת רגליהם.

● הזינוק במחירי הדירות: אי האמון של הציבור ניצח את העלאות הריבית | פרשנות
● צניחה ברכישת הדירות החדשות: איזו עיר מובילה בעסקאות ולאיזה מקום נפלה תל אביב? 

יום ראשון (18.12)
1. התוכנית השנויה במחלוקת שוב מגיעה לשולחן הדיונים

ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים צפויה לדון היום בתוכנית רכס לבן בירושלים, שנמצא בדרום-מערב העיר. מדובר בתוכנית שמפורסמת במחלוקות שהיא יצרה וממשיכה לייצר, והיא מייעדת את השטח לבניית 5,250 יחידות דיור. 95 התנגדויות הוגשו לתוכנית, בהן אפילו התנגדות עצמית של רמ"י ומשרד השיכון שהגישו את התוכנית.

לא לדאוג, הגופים הללו לא שינו את עמדתם, וההתנגדויות הן טכניות בעיקרן, ומיועדות להסיר תנאים שונים שמתקיימים בתוכנית לפיתוח התשתיות, ולהוצאת היתרי בנייה והיתרי איכלוס. לדעת שני הגופים מדובר בתנאים שצריכים להיקבע בעיקר במגעים בין היזמים לבין עיריית ירושלים, ולא במסגרת תקנון התוכנית.

מטה המאבק לתכנון שפוי הגיש התנגדות מפורטת מטעמו, שבה התריע על חיסול השטח המיוער שכולל הרכס, שאותו הם מכנים "אתר בעל ערכי טבע מהגבוהים בארץ" ופגיעה במערכת האקולוגית. כמו כן כותבים אנשי המטה כי התוכנית מנוגדת למגמות התכנון העירוני העכשוויות, שהן לחזק את מרכזי הערים.

● קרקעות הפטריארכיה בירושלים: קק"ל בדרך להארכת תקופת החכירה  
● לשחרר תוכניות: הפסיקה שיכולה לקצר תכנון על קרקעות מרובות בעלים

יום שני (19.12)
2. כמה הצעות יוגשו למכרז ברמת גן?

ביום שני אמור להינעל מכרז של רמ"י ודירה להשכיר ל-209 יחידות דיור, מהן מחצית מיועדות להשכרה בפיקוח במתחם תל השומר דרום ברמת גן. מדובר במכרז מסקרן, במיוחד לנוכח התקופה המורכבת שבה אנו מצויים. מחיר המינימום על הקרקע מגיע ל-105.4 מיליון שקל, להם יש להוסיף מע"מ; עלויות הפיתוח לעומת זאת יגיעו ל-28.8 מיליון שקל כולל מע"מ.

מה צפוי? כמות השאלות והבקשות שהופנו למארגני המכרז מורות על רמת עניין גבוהה מאוד, ואנו מעריכים שהמכרז יסתיים עם לא מעט הצעות, הרבה מעל למחיר המינימום.

● 35 קומות באבא הלל ופי 2 תושבים: כך תיראה רמת גן בעוד 30 שנה 

3. יהפוך למכרז ללא הצעות?

באותו יום יסתיים מכרז צנוע בהרבה, ל-54 דירות במצפה רמון במה שמכונה "מתחם הגמל", שנמצא בדרום-מערב היישוב. כאן מחיר המינימום יעמוד על 968 אלף שקל ללא מע"מ ואילו הוצאות הפיתוח יגיעו ל-8.6 מיליון שקל כולל מע"מ.

התוכנית מדברת על הקמת שורה של מבנים מדורגים בני 2-3 קומות שכל אחד יכלול 6-12 דירות.

מה צפוי? להערכתנו, אם תוגש הצעה בודדת שתזכה - ניתן יהיה להכריז על המכרז הזה כעל הצלחה.

● קפיצה של 40% ב-8 חודשים: הזינוק במחירי הדירות בתוכניות הממשלתיות | בדיקת גלובס

שלישי (20.12)
4. התחדשות עירונית במתחם אנסקי בפתח תקווה

ביום ג' תתקיים ישיבת ותמ"ל על תוכנית התחדשות עירונית במתחם אנסקי בפתח תקווה, שנמצא בין הרחובות אנסקי, אמסטרדם וקפלן, צפונית לקריית חינוך ולחווה החקלאית.

התוכנית המתגבשת מדברת על פינוי והריסת 12 מבני מגורים, הכוללים 256 יחידות דיור במצב פיזי ירוד, ומבנה ציבורי קטן נוסף, לטובת בניית 822 דירות במה שמתואר "עם תמהיל מגוון", ב-7 מבני מגורים, כולל מגדל אחד של 37 קומות.

ואולם יש בעיה: עקב מגבלות שמטיל מנחת המסוקים של בית חולים בילינסון על הסביבה, לא ניתן לצופף את המתחם ולתכנן בו יותר דירות, וכרגע מה שמכונה "המכפיל" (שזה היחס בין מספר הדירות החדשות לישנות) עומד על 3.2. מדובר במכפיל נמוך מידי, שמצביע על כך שהתוכנית המקודמת מחוסרת בהיתכנות כלכלית. מה עושים? מחפשים קרקע משלימה במקום אחר בעיר, על מנת שניתן יהיה להקים בה 130-150 דירות שיהפכו את הפרויקט לכלכלי. ואם לא תימצא קרקע כזו - יחפשו פתרון כלכלי אחר. למשל לתת כסף ליזם, כפי שהציע בזמנו מנכ"ל רמ"י ינקי קווינט.

● הבניין עובר תמ"א 38? כך נראים החיים של מי שמייצגים את הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית | פרויקט מיוחד 

5. מה קרה לקצב הבנייה?

הלמ"ס צפויה לפרסם את הסקירה הרבעונית שלה על נתוני הבנייה בישראל ברבעון השלישי של השנה. האם היזמים כבר החלו לאפסן את הדחפורים והמנופים? זה לא יקרה כל כך מהר. עדיין יש הרבה דירות שנמצאות באמצע בנייה, ויש גם יזמים רבים שמחויבים להקים פרויקטים חדשים, בגלל מכירות פרי סייל שביצעו, למשל, והתחייבויות אחרות (למשל לקדם דירות במסגרת "דירה בהנחה").

מה צפוי? ההערכה שלנו היא שנתוני הבנייה ימשיכו להורות על מצב טוב ועל קצב בנייה יפה. הבעיות שעליהן הצבענו מקודם יבואו לידי ביטוי במהלך השנה הקרובה.

● באר יעקב מול רמלה: מה קורה למחירי הדירות בשכונות החדשות?