עליות המחירים דחפו כלפי מעלה גם את הדירות היקרות, אבל החגיגה נגמרה

מקבץ העסקאות שפקד את תל אביב בתקופה האחרונה עלול להוביל למסקנה ששוק היוקרה המקומי נמצא בפריחה: הפנטהאוז האחרון במגדל ארלוזורוב 17 של דן ייזום, שנמצא בקומה ה־29 של הבניין ופונה צפונה, נמכר ב־58 מיליון שקל; שרי אריסון מכרה לפני כחצי שנה את דירת הטריפלקס שלה במגדל השופטים ב־90 מיליון שקל; משפחת אירני רכשה לפני כחודשיים את הפנטהאוז במגדל שלום ב־145 מיליון שקל; דירת 438 מ"ר בקומה 24 במגדלי טיילת דוד ברחוב הירקון 55 נמכרה ב־88 מיליון שקל, ואילו במגדל רוטשילד 1 נמכרה דירת 336 מ"ר בקומה ה־14 בתמורה ל־45 מיליון שקל.

● הזוג שהבטיח תשואות ענק והותיר שובל של משקיעים מרוששים
● מכרזי ענק ביבנה ובהרצליה ותוכנית המריבה בפתח תקווה: מה צפוי השבוע בנדל"ן | השבוע בנדל"ן 
● התקרית המביכה במסעדה הניו יורקית שבעקבותיה נולד כרטיס האשראי הראשון בעולם  | תרבות

אלא שהנתונים מראים כי שוק היוקרה של 2022 צפוי להתכווץ במחצית לעומת השיא של 2021. לפי המצב כעת, 2023 צפויה להוריד את השוק הזה עוד יותר.

שורת העסקאות הגדולות בשוק אולי מעוררת עניין רב, אך אינה משקפת את כלל השוק. עד כה ב־2022 נרשמו ברשות המסים 224 עסקאות בסכומים של 10 מיליון שקל ויותר, אולם רק שמונה מהן היו גבוהות מ־30 מיליון שקל. לכן, משקלן מכלל השוק שולי ביותר.

בכך 2022 תקטע חמש שנים ברציפות של עלייה במספר העסקאות של דירות במחירים של 10 מיליון שקל ומעלה. אחת מהסיבות לגידול במספר העסקאות הוא עליות המחירים - חלק משמעותי מדירות המגה־יוקרה שנרכשו - לא קיבלו בעבר תג מחיר של יותר מ־10 מיליון שקל. העליות הללו הקפיצו גם את מחיריהן אל מעל לרף הזה.

  

סיבה אחרת היא הצמיחה הכלכלית, שאיפשרה ליותר אנשים לבצע עסקאות כאלה. ניתן לראות זאת בנתוני המשכנתאות שמפרסם בנק ישראל. הם אומנם לא מבודדים את העסקאות של דירות מגה־יוקרתיות, שנכללות במסגרת המשכנתאות שנלקחות על דירות במחירים של יותר מ־5 מיליון שקל, אולם הם משקפים את המגמה הכללית: אם עד 2016 שיעור המשכנתאות שנלקחו על ידי רוכשי הדירות של 5 מיליון שקל ומעלה הגיע ל־4% מכלל המשכנתאות שנלקחו, ב־2020 הוא הגיע לכ־5%, בסוף 2021 הוא חצה את רף ה־6%, ומיולי 2022 הוא מהווה כבר כ־10% מכלל המשכנתאות שנלקחות. חלק מזה מביא לידי ביטוי את כמות המשכנתאות הגדולות שנלקחו על ידי רוכשי הדירות הללו, וחלק אחר את הירידה בהיקפי המשכנתאות בקרב רוכשי דירות במחירים נמוכים יותר.

שוק היוקרה ירד עוד לפני עליית הריבית

לא פלא, לפיכך, שרוכשי דירות היוקרה חושבים פעמיים בימים הללו, האם לקחת משכנתאות בתקופה של ריביות עולות. חלק מהם, במיוחד אנשי ההייטק, נקלעו לתקופה לא פשוטה גם כך, והמוטיבציה כמו גם היכולת לרכוש דירות בעשרות מיליוני שקלים - נפגעו בצורה ממשית.

התוצאה- אם היקף כלל שוק הדירות יירד בשיעור מוערך של כ־30%, היקף שוק היוקרה ייפול ב־50%, אולי אפילו ביותר ב־2022.

ואולם הנתונים מספרים שהיקף שוק היוקרה קטן עוד לפני העלאות הריבית. קו פרשת המים בשוק הזה היה העלאת מס רכישה על משקיעים שבוצעה בסוף נובמבר 2021. עד אז בוצעו בממוצע 48 עסקאות בחודש ביותר מ־10 מיליון שקל; לאחר מכן הכמות ירדה בכ־10%, ואז החלו הריביות לעלות ובחודשים האחרונים מספר העסקאות היוקרתיות מגיע לממוצע של כ־10 בחודש, אם כי יש להדגיש כי רשות המסים נוהגת לעדכן מאוחר יותר את הנתונים. גם אז לא נראה שהכמות תחזור למה שהייתה בשנה שעברה.

  

בתוך השוק המתכווץ הזה ניתן לראות השתנות בהתפלגויות עסקאות היוקרה: אם במחצית הראשונה של השנה 40% מעסקאות היוקרה היו בתל אביב, 22% בהרצליה, 20% בירושלים ו־11% ברמת השרון, בחודשים האחרונים גבר משקלה של תל אביב ו־47% מכלל עסקאות היוקרה בוצעו בה, לעומת 18% בהרצליה, 15% בירושלים ו־5% ברמת השרון. מבחינה זו נראה כי כנראה השוק התל אביבי של דירות ב־10 מיליון שקל ויותר הוא החזק ביותר בארץ, ממצא שכנראה לא צריך להפתיע בעיר, שמחיר עסקה ממוצעת בה מגיע ל־4.1 מיליון שקל (עפ"י הלמ"ס).

פלח שמזנק במהירות אבל גם יורד במהירות

מניסיון העבר, שוק היוקרה הוא שוק שמזנק במהירות, כפי שראינו ב־2020־2021, אבל גם כזה שדועך במהירות. ההתכווצות המהירה של 2022 אינה מקרית, והיא מזכירה את משבר הנדל"ן שפקד את המדינה בעשור הראשון של שנות האלפיים. דובר אז על ירידה גדולה מאוד במספר העסקאות, שלוותה בירידות מחירים, לעתים חריפות.

2023 צפויה להביא לידי ביטוי בעיקר את הירידה במספר העסקאות. ירידות המחירים יגיעו מאוחר יותר - תלוי במשך המשבר שצפוי לפקוד את הנדל"ן ב־2023 ובעוצמתו.