שיווק דירות רק לחרדים והקלות מימון: איך ישפיעו דרישות יהדות התורה על שוק הדיור

במשא ומתן הקואליציוני בין יהדות התורה לליכוד עלו שורת דרישות לתוכנית דיור לחברה החרדית ועוררו סערה ציבורית. מפלגתו של שר השיכון המיועד, יצחק גולדקנופף שלפני זמן קצר צוטט אומר כי הוא "לא מכיר משבר בענף הדיור", הגישה רשימת דרישות מפורטת ומרחיקות לכת שנועדו לתת מענה למגזר החרדי בתחום המגורים.

אבל לדרישות של יהדות התורה, אם יתקבלו ויממושמו, עשויות להיות השפעה על שוק הדיור כולו. בין היתר דורשים במפלגה להוביל החלטת ממשלה לתכנון ושיווק לחרדים הכוללת: תכנון 15 אלף יח"ד בכל שנה למגזר ושיווק של לא פחות מעשרת אלפים יח"ד. חריגה תהיה שנת 2023 שבה, כדי לתת מענה ל"מחסור החריף", ישווקו לא פחות מ־15 אלף דירות. עוד במסגרת החלטת הממשלה המיועדת, בכל יישוב שבו יתוכננו או ישווקו 1,500 יח"ד ומעלה, 15% לפחות ייועדו לציבור החרדי.

בנוסף, אחד הסעיפים בתוכנית כולל את הקביעה לפיה במקרה של אי עמידה ביעדי התכנון או השיווק המצוינים לעיל, תעביר הממשלה לקרן להתחדשות עירונית 100 אלף שקל על כל יחידת דיור שלא שווקה או תוכננה בסופו של דבר.

"דרישות החרדים הן למעשה עוד מאותו דבר, ואולי אפילו רע יותר", אומרת פרופ' נורית אלפסי, גאוגרפית עירונית וראש המגמה לתכנון ערים באוניברסיטת בן גוריון בנגב "עוד מאותה 'תרופה' שלא עוזרת לנו - על סטרואידים. אפשר להניח שהדרישות הללו יכולות להועיל במשהו מבחינה מגזרית, אבל רובן בסך הכול פלסטר, ובטווח הארוך זה לא עוזר, לא לאוכלוסייה החרדית ובטח שלא למערכת העירונית הכללית בישראל".

"המשמעות של המהלכים האלה היא הליכה דרמטית אחורה", טוען שר הבינוי והשיכון בממשלה היוצאת, זאב אלקין. לדבריו, הדרישה הזו תלחץ את מחירי הדיור למעלה. "ראשי עיר פשוט לא יסכימו לשווק מכרזים כשישנה התניה ל־15% דירות לחברה החרדית, וכשראש עיר מתנגד - אי אפשר להוציא מכרז לפועל", הוא אומר. "כתוצאה מכך לציבור הכללי יהיו הרבה פחות דירות, בצורה דרמטית, עליית המחירים שהייתה אמורה להיבלם תימשך, או שיהיה 'סיבוב' נוסף של עליות מחירים - ואני גם לא כל כך בטוח שכל זה יעזור לחרדים, כי עלייה כללית של המחירים תפגע גם בהם.

"מניתוח של המספרים אפשר להבין שהם כבר היום שואפים לשיווק של 50 אלף דירות בלבד בשנה, לעומת 100 אלף שאנחנו שיווקנו בשנה הנוכחית ובשנה שעברה. זה אומר חזרה לימי ליצמן, בדיוק אל אותה הטעות שנעשתה אחרי ימי כחלון - והסיבה העיקרית לעליית המחירים המטורפת שראינו השנה".

תוספת תקציב על דיור לחרדים?

במסגרת רשימת הדרישות, מבקשים ביהדות התורה כי שר הבינוי והשיכון ייבחן את שיטת מכרזי המקרקעין שבה ישווקו יחידות הדיור, לרבות שיווק מוזל לחסרי דיור והמשך תוכנית מחיר למשתכן כפי שנהגה בתקופת הממשלה ה־34. עוד ברשימה סעיף הקובע כי כדי להגדיל את פתרונות הדיור לציבור החרדי בערים מעורבות בשכונות נפרדות, הממשלה "תפצה" את הרשות בתוספת תקציב לכל יח"ד למגזר החרדי ועד 30 אלף שקל ליחידת דיור. כדי להתגבר על התנגדות רשויות מקומיות בהן פחות מ־15% מהאוכלוסייה חרדית ושלא ירצו לבנות למגזר החרדי, דורשים במפלגה כי שר הפנים יהיה רשאי להעביר סמכויות מהוועדה המקומית לידי הוועדה המחוזית, וזאת באישור הייעוץ המשפטי.

מומחים: בידול עירוני יחזיר אותנו לאחור

ביהדות התורה מבקשים גם להגדיר מתחמים וערים מסוימות כחרדיות. המפלגה דורשת לבטל את החלטת הממשלה היוצאת ולשנות חזרה את הייעוד של מתחמי שפיר קרית גת מערב - לחרדים ולא לציבור הכללי. במפלגה גם נוטים לבטל את ייעוד העיר כסיף בנגב לעיר חרדית. אזור ייעודי נוסף לבנייה למגזר יהיה בהר יונה, הרחבת היישוב החרדי קרית יערים וכן הקמת יישוב חדש "מצפה יהודה" בגוש עציון למגזר החרדי.

אבל מומחים רבים טוענים כי הדרישה להפרדה בנוף האורבני עלולה ליצור עוד ועוד שכונות חדשות שאינן מתוכננות בתכנון מודרני - כזה אשר חותר לעירוניות משולבת, משוכללת, שבה השכונות הקיימות מתחדשות ומתעבות. בישראל הצפיפות העירונית נמוכה, ודווקא ציפוף של המרחב הקיים יכול לשפר באופן משמעותי את המרחב הציבורי, מהלך שקריית גת, למשל, נואשת לו. "קריית גת משוועת להתחדשות ולעיבוי", אומרת פרופ' אלפסי, "ובמקום לעבות ולשכלל את השכונות החדשות, מה שהיה הופך את העיר למוצלחת הרבה יותר, דורשים להקים את האזור הזה ממערב לעיר הקיימת. זה פשע עבור העיר".

לכן אותה התבדלות שמבקשים החרדים יכולה ליצור נזק לא רק למגזר החרדי עצמו, אלא לערים כולן - בייחוד ערים דרומיות נוספות כמו דימונה, ירוחם ואופקים - שההתחדשות העירונית אינה מתבצעת בהן בשל ערכי הקרקע הנמוכים. כך, מזהירים מומחים, הדרישות של נציגי החברה החרדית ממשיכות את מגמת התכנון אשר נהגה כאן מאז שנות ה־90 והעלייה הגדולה מברית המועצות, במקום לפנות לנתיבים חדשניים יותר ולתכנון מקורי ובריא יותר עבור העיר.

הדרישה: ריבית קבועה של 2% על משכנתה

בנוסף ביהדות התורה מבקשים מהממשלה להקים קרן התחדשות עירונית לטובת מימון מתחמי התחדשות עירונית שאינם בעלי היתכנות כלכלית בשל מחירי הקרקע או בשל אופי המרקם העירוני. בנושא המשכנתאות מבקשים ביהדות התורה לקדם הצעת חוק לפיה בעלי תעודת זכאות יקבלו הלוואה בריבית קבועה לא צמודה של עד 2%, או בשיעור ריבית העומד על 2% פחות מהריבית הממוצעת הנוהגת בבנקים (לפי הנמוך מביניהם). סכום ההלוואה לזכאי, יעמוד על 200 אלף־300 אלף שקלים ויחושב על ידי הבנקים כהון עצמי של הרוכשים. לצד הסעיף הזה מבקשים לקדם גם הקלות בירוקרטיות בקבלת הלוואות לדיור ולתקן את הוראות בנק ישראל באופן שתאושר הלוואה לכל מטרה כנגד שיעבוד נכס בשיעור מימון של 70%.

דרישה נוספת שפורסמה בימים האחרונים ועוררה הדים היא סבסוד ב־100 אלף שקל של רכישת דירה בעסקאות יד שנייה - תוכנית שקיימת כבר היום, ותתרחב משמעותית אם תיכנס להסכמים הקואליציוניים. על כך אומרת פרופ' אלפסי: "מדובר בשוד של הקופה הציבורית, והמשמעות של מהלך כזה נוראית. אם זה ייועד לחרדים בלבד, מי ירצה למכור לחילונים? נוסף על כך, הרווח יתגלגל בסופו של דבר גם לכיס של המוכרים, שיעשו יד אחת עם הקונה הזכאי לסבסוד, ויתחלקו ברווח. זה יכול ליצור נזק עצום למשק".

בסעיף אחר דורשים החרדים כי לצורך סיוע בשכר דירה יותאמו מבחני ההכנסה כך שתינתן הכרה בהורה לומד במוסד המפוקח ע"י משרד החינוך (כלומר בני הישיבות). בנוסף, דרשו ביהדות התורה הקמת קרן אשר תסייע בקידום הדיור להשכרה באמצעות בחירת עמותות, חברות לתועלת הציבור וכדומה על ידי משרד השיכון שיעמידו הלוואות של עד מיליון שקל ליזמים בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח. כנגד אותו הסכום תעמיד המדינה סיוע זהה משלה.