מספר התחלות הבנייה עומד על 70 אלף לשנה: איזו עיר נמצאת בראש וכמה זמן לוקח להשלים בניין?

אם ענף הנדל"ן חשב, או קיווה, שמספר התחלות הבנייה ימשיך לעלות בדרך לשיא היסטורי, לאחר שעמד על 72,540 דירות בין סוף יולי 2021 לסוף יוני 2022, הנתונים העדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצננים מעט את ההתלהבות. בין החודשים אוקטובר 2021 לספטמבר 2022 נרשמה עדיין רמה גבוהה של יותר מ־70 אלף יחידות דיור, אך לעומת אותו שיא שנרשם לאחרונה, מדובר על ירידה של 3.1%.

● החל מהחודש הבא: תקרת הפטור ממס על השכרת דירה עולה
● אחרי שנת השיא ב-2022: האם יש סיכוי שמחירי הדיור באמת ייעצרו? | ניתוח
● התקוות האחרונות לשנה כלכלית רכה יותר ב-2023 ממשיכות לדעוך על רקע תחזיות המומחים

הנתונים מראים כי בתקופה המדוברת, בין סוף אוקטובר 2021 לסוף ספטמבר 2022, החלה בנייתן של כ-70,250 דירות. מדובר על מספר גבוה, שכן על פי ההערכות מדי שנה מתווסף ביקוש לכ-60 אלף דירות חדשות - כך שמדובר על כעשרת אלפים דירות מעל לביקוש השנתי הממוצע, שיכולות לסייע בסגירת הפערים הגדולים משנים קודמות. בנוסף,המספרים הללו גבוהים ב־15.6% מהמספרים בתקופה המקבילה אשתקד (אוקטובר 2020 עד ספטמבר 2021).

"המצטיינים" מבחינת התחלות הבנייה הם תל אביב־יפו, עם 5,484 דירות בין אוקטובר 2021 לספטמבר 2022 - עלייה של 75.2% אחוז לעומת התקופה המקבילה אשתקד; ירושלים, עם 4,000 דירות - עלייה של 50.9%; בית שמש עם 3,287 דירות; בת ים עם 2,870 דירות ונתניה עם 2,755 דירות. שיעור העלייה הגבוה ביותר היה בהוד השרון, שעלתה ב-419.2% (810 דירות בין סוף אוקטובר 2021 לסוף ספטמבר 2022, לעומת 156 דירות בתקופה המקבילה אשתקד); ואופקים, עם עלייה של 369.9% (921 דירות בתקופה המסוקרת לעומת 196 בתקופה המקבילה).

נתון חשוב ששמר על רמתו גם בהשוואה לנתונים הגבוהים בעדכון הקודם של הלמ"ס הוא מספר היתרי הבנייה שהופקו: מספר ההיתרים עומד על 80,260 דירות בין אוקטובר 2021 לספטמבר 2022, עלייה של כ-25.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ונמוך רק בכ־400 דירות מנתוני יולי 2021 עד יוני 2022. למספרים אלו חשיבות רבה בפני עצמם, שכן הם מצביעים על הכיוון של מספר התחלות הבנייה בעתיד הקרוב.

נתוני התחלות הבנייה בערים בישראל. מקור: הלמ"ס

משך הבנייה התארך ביותר מחצי שנה בתוך עשור

נתוני גמר הבנייה ממשיכים "לגרד מלמטה" את רף 50 אלף הדירות: בחודשים אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022 הסתיימה בנייתן של כ-49,830 דירות, עלייה של 3.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (אוקטובר 2020 - ספטמבר 2021). בחודשים יולי 2021-יוני 2022 הסתיימה בנייתן של כ־49,650 דירות.

את ההסברים לפער שבין התחלות הבנייה לגמר הבנייה אפשר למצוא בשני נתונים: אחד - מספר הדירות בבנייה פעילה, שעמד בין אוקטובר 2021 לספטמבר 2022 על כ־164,550 דירות. מספר זה הולך ועולה, שכן בסוף בסוף יוני 2022 הוא עמד על כ-164,300 דירות, ובסוף מרץ 2022 עמד על כ־159,900 דירות.

לכאורה, הנתון הזה אמור לנסוך אופטימיות בקרב הגורמים השונים בענף, שכן "מאגר" גדול כל כך של דירות בבנייה פעילה, שנמצא במספרים גבוהים למדי, יתורגם בהמשך למספר גדול של דירות שהושלמו. עם זאת, אפשר להניח שישנו קשר בין מספר זה לבין נתון אחר, מדאיג למדי: משך הבנייה של בניין בפועל.

על פי נתוני הלמ"ס, קצב בניית בניין חדש עמד בחודשים אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022 על 32.1 חודשים. אומנם מדובר על ירידה מינורית בהשוואה לתקופה שבין החודשים יולי 2021 ויוני 2022 (אז עמד משך הבנייה על 32.2 חודשים), אך בתקופה המקבילה אשתקד משך הבנייה היה קצר בחודש. מבט לאחור מראה הבדלים משמעותיים עוד יותר: ב־1995 משך הבנייה עמד על 21.4 חודשים, וב־2012, לפני עשור בלבד, הוא היה 25.4 חודשים.

מקום לאופטימיות זהירה: ההתחדשות העירונית והדיור להשכרה

סקטור ההתחדשות העירונית ממשיך לספק את הנתונים האופטימיים ביותר, אולי, בנוגע להתחלות הבנייה: 18% מסך הדירות שהחלו להיבנות בין אוקטובר 2021 לספטמבר 2022 הן דירות במסגרת התחדשות עירונית. בתקופה זו החלה בנייתן של כ-11,590 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, עלייה של כמעט 40% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כ-4,868 דירות החלו להיבנות כתוספות בנייה לבניינים קיימים - עלייה של כ־30% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

גם סקטור הדיור להשכרה מציג עלייה יפה: כ־2,860 דירות המיועדות להשכרה החלו להיבנות בתקופה שבין אוקטובר 2021 לספטמבר 2022, והיוו כ-4.1% מסך התחלות הבנייה. אומנם מדובר בשיעור נמוך מאוד מכלל התחלות הבנייה, אך מדובר בעלייה גם במספרים המוחלטים וגם בשיעור מתוך סך התחלות הבנייה.

בתקופה שבין אפריל 2021 למרץ 2022, אז פרסמה הלמ"ס לראשונה את נתוני התחלות הבנייה של דירות להשכרה, שיעורן מסך התחלות הבנייה עמד על כ-3.3%, ומספרן עמד על כ-2,280. בפרסום שלאחר מכן, לתקופה שבין יולי 2021 ליוני 2022, שיעור זה עמד על 3.5%, ומספר התחלות הבנייה של דירות להשכרה עמד על 2,550.