לא רק השכנה של אשדוד: כדי לחזק את מעמדה, אשקלון תשקיע במרכזי מסחר

מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף, ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

אשקלון צומחת בקצב מהיר מאוד, וצפויה להכפיל את אוכלוסייתה: העיר חתמה עם המדינה על הסכמי גג שיאפשרו תוספת של יותר מ־40 אלף משקי בית, והתחייבה לגדול בכ־2,000 יחידות דיור בשנה. בנוסף, היא מקימה פארק הייטק. למעשה, היא מבקשת להיות "שחקן מנצח" בדרום מישור החוף, גם על חשבון המתחרה העיקרית אשדוד.

● מייקרות, אבל לא הכול: המוצרים שרשתות השיווק הגדולות לא מעיזות לגעת בהם
● הלוואות בריבית של 12% ויותר: המציאות החדשה בענף המימון החוץ בנקאי | בדיקת גלובס
● כבר לא עיר הקניונים: מה עובר על ראשון לציון? | ניתוח

עד היום, חלק משמעותי מכוח הקנייה שבעיר דלף אל מרכזי המסחר באשדוד ולצומת ביל"ו. הגידול המשמעותי בגודל כוח הקנייה החודשי בעיר בעשור הקרוב נאמד בעד 140 מיליון שקל, ויאפשר את פיתוחם של 75־100 אלף מ"ר בעיר. אלו יפותחו במזרח העיר, יפעלו בימי שבתון וייהנו מיתרון תחרותי מובהק.

חשוב לציין שבאשקלון ובאשדוד, שיעור האוכלוסייה שהצביע בבחירות האחרונות למפלגות החרדיות ולימין הוא יותר מ־60%. עולה התהייה, האם הממשלה תאפשר לאוכלוסייה שאינה דתית ו/או כזו שנדרשת למרכזי מסחר הפועלים בימי שבתון, לקנות ולבלות בהם בימים אלה?

כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של מערכת המסחר באשקלון, על רקע האפשרי בה ומול המתחרה העיקרית שלה - אשדוד.

אזור עדיפות לאומית

בהתאם לדוחות הכספיים של אשקלון משנת 2020, העיר השקיעה בתושב 4,285 שקל נטו בשנה (אשדוד: 4,630 שקל), גבוה במעט מהממוצע בישראל (כ־4,210 שקל) - מקום 39 מבין ערי ישראל (אשדוד: 31).

בעיר קיימים 13 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, אשר משלם ארנונה שנתית ממוצעת של כ־1,700 שקל לתושב. על פי החלטת ממשלה לפיתוח כלכלי־חברתי של אשקלון, אזורי התעשייה המרחביים של העיר מוגדרים כאזור פיתוח א'. העיר נחשבת לבעלת עדיפות לאומית, אך מעמד זה אינו מעניק לה יתרון תחרותי על פני שכנתה אשדוד, שנהנית ממעמד זהה.

אוכלוסיית העיר מונה כיום כ־152 אלף תושבים, בכ־51 אלף משקי בית. תוכנית המתאר מבקשת להגדיל את האוכלוסייה ב־70 אלף איש ובכ־25 אלף משקי בית, תוספת של 40%. בנוסף, מתוכננת תוספת של 2.2 מיליון מ"ר ברוטו לנדל"ן מניב.

הסכם גג א' שנחתם בשנת 2015, כולל תוספת של כ־18 אלף יחידות דיור. מתוכן, שווקו עד כה כ־11.5 אלף יחידות דיור. הסכם גג שלב ב', המוצע כיום, כולל שיווק של כ־24 אלף יחידות דיור נוספות.

חיים בכלכלה הישנה

כיום אשקלון אינה מהווה שחקנית מרכזית בשוק המשרדים הארצי והאזורי, וקיימים בה רק 116 אלף מ"ר משרדים. בממוצע, בחמש השנים האחרונות נבנו בכל שנה 5,200 מ"ר של שטחי משרדים בלבד.

ההיצע הקיים מרוכז בשלושה מוקדים עיקריים: אזור התעשייה הצפוני, מרכז העסקים הישן ומרכז נפתי. אשקלון מתחרה באשדוד שכנתה, ובשאר ערי הנפה. הבנייה המתוכננת בעיר תתבצע בפארק ההיי־טק Tera-Park בשטח של כ־250 דונם, וזכויות הבינוי הן ל־750 אלף מ"ר.

  

סך שטחי המסחר בעיר עומד על כ־190 אלף מ"ר ברוטו, כאשר מתוכם כ־77 אלף מ"ר מצויים במרכזי מסחר. כ־34% מהיצע השטחים מאוכלסים על ידי חנויות מזון וסופרמרקטים, מה שמעיד על תמהיל שטחי מסחר של הכלכלה הישנה. עוד 9% הם לשטחי הסעדה, וכ־42% שטחי חנויות לממכר מוצרים שאינם מזון.

בעיר פועלים ארבעה מרכזי מסחר מרכזיים, כולם קטנים יחסית, מהדור הישן, ואינם פועלים בימי שבתון - קניון גירון, קניון חוצות, לב אשקלון ונצבא סילבר (בשטח של כ־23 אלף מ"ר, והיחיד שמשרת גם כוח קנייה מחוץ לעיר).

לעומתם, באשדוד פועלים ביג פאשן בשטח של 32 אלף מ"ר, וסטאר ארנה שמתפרס על יותר מ־50 אלף מ"ר ועובר התרחבות.

סגורים בשבת

היום שוק המסחר באשקלון מאוזן. כלומר, כוח הקנייה החודשי הקיים מקבל מענה מלא ואינו נדרש להיצע נוסף, מלבד מרכז כדוגמת "ביג פאשן אשקלון" שנדרש במזרח העיר.

כוח הקנייה החודשי המצוי באשקלון נאמד בכ־230 מיליון שקל, וב־2027 צפויה תוספת של כ־75 מיליון שקל לכל הפחות, כאשר המשך שיווק יחידות המגורים שבהסכם הגג יוביל לתוספת של כ־140 מיליון שקל. בסך הכול, ב־2032 יעמוד כוח הקנייה החודשי בעיר על 300־400 מיליון שקל. מבחינת ההתנהגות הצרכנית, צפויה דליפה לאונליין ולרכישות בחו"ל בשיעור של 25%־20% לפחות מכוח הקנייה.

הביקוש שתחולל תוספת האוכלוסייה בשנת 2032 ברף העליון (בהנחת פדיון חודשי ממוצע של 1,500 שקל למ"ר) יאפשר תוספת של עד 75 אלף מ"ר של שטחי מסחר. המשך השיווק בקצב של 2,000 יחידות דיור בשנה יוביל לתוספת ביקוש של עד 100 אלף מ"ר ברף העליון (מותנה גם בסוגי המרכזים שיפותחו, פריסתם וניהולם).

חשוב לציין כי למעט מרכז "מרינה מול", כיום כל מרכזי המסחר באשקלון סגורים בשבת. בבחירות האחרונות, אחוז ההצבעה לליכוד עמד על כ־40%, לציונות הדתית על כ־13% ולש"ס על כ־12%. גם באשדוד שיעורים דומים, ולכך עשויה להיות השפעה על צביון המסחר בערים אלו, וכתוצאה מכך על פתיחתם וזמינותם של המרכזים בימי שבתון.

אתגר הפיתוח

כוח הקנייה החודשי באשקלון יגדל בצורה דרמטית בשנים הקרובות. ברם, אצל המתחרה המרכזית אשדוד קיים כיום היצע מנצח של מרכזי מסחר, אשר מושך כוח קנייה חודשי גם מאשקלון.

באשדוד ייבנו בשנים הקרובות המרכז האזורי והנושאי להלבשת הבית רי־דייזין, חנויות דגל ארציות, כדוגמת איקאה, קרפור, ג'מבו היוונית ואחרות. כדי לחזק את מעמדה האזורי ולמנוע את דליפת כוח הקנייה מתחומה, אשקלון נדרשת לפתח מרכז מסחרי גדול ומודרני על גבולה המזרחי אשר בהכרח יפעל בימי שבתון, לשדרג ולהגדיל את השוק ומרכז העיר.

בנוסף, עליה לפתח שטחי מסחר ובילוי, ועוד שטחים "מיוחדים" על חוף הים שיצליחו כלכלית (בשונה מההיצע הקיים שאינו מתפקד כמצופה) - וכמובן, לפתח מרכזים שכונתיים מצליחים בשכונותיה החדשות.

בכתיבת הטור לקחה חלק דבורה רוקין.