תוכנית מחיר למשתכן הופכת להימור פיננסי: ההנחות גדולות אך גם המשכנתאות

הסיכונים הפיננסיים שזוכי הדירות המוזלות במחיר למשתכן לוקחים על עצמם הולכים וגדלים, והמשכנתאות שהם לוקחים הולכות ותופחות. משכנתה ממוצעת שלקחו רוכשי הדירות הללו בחודש שעבר הגיעה ל-1.25 מיליון שקל - שיא כל הזמנים, מצד כל סוגי הרוכשים. לא משקיעים ולא רוכשי דירות בשוק החופשי הגיעו אי-פעם למשכנתה ממוצעת בגובה הזה - כך חושף בנק ישראל בסקירת המשכנתאות שלו לחודש נובמבר 2022.

● הפתרונות המעשיים למשבר הדיור הוקדשו רק לציבור החרדי | פרשנות
● עליות המחירים דחפו כלפי מעלה גם את הדירות היקרות, אבל החגיגה נגמרה 
● מכרזי ענק ביבנה ובהרצליה ותוכנית המריבה בפתח תקווה: מה צפוי השבוע בנדל"ן

שוק המשכנתאות מתכווץ והולך, ואין זה מפתיע, לאור נתוני העסקאות שמתפרסמים על-ידי הלמ"ס והכלכלנית הראשית באוצר. מספר המשכנתאות שנלקח בנובמבר 2022 אופייני לשנים 2017-2018, שברובן הייתה האטה מסוימת בשוק. ב-2018 מחירי הדירות אף ירדו במעט, עקב תוכנית מחיר למשתכן שהייתה אז בשיא עוצמתה.

ואולם להבדיל מאותן שנים, המשכנתה הממוצעת שנלקחת היום גבוהה בכ-40%, ואם בוחנים את החודשים האחרונים, רואים כי קצב ירידת המשכנתאות הממוצעות איטי בהרבה מקצב הירידה בלקיחת משכנתה. כך, מספר המשכנתאות שנלקחו בנובמבר היה נמוך ב-38% מזה שנלקח בנובמבר 2021, ואילו היקפי ההלוואות (בשקלים) שנלקחו היו נמוכים רק ב-32%. דבר זה מעיד על כך שאלה שנותרים בשוק הזה, מוכנים לקחת משכנתאות גבוהות יותר מבעבר ולשלם מחירים גבוהים על הדירות שהם רוכשים (וכמובן שגם על ההלוואות). 

הנחות של 40% ומעלה ממחירי השוק 

ואולם דווקא הסקטור שלוקח את המשכנתאות הגבוהות ביותר, משלם מחירים נמוכים מאוד על הדירות שהוא רוכש. הדירות שנמכרות בימים אלה בשוק הן בעיקר תוצר של הגרלות מ-2019-2020, ולכן ההנחות שגלומות בהן יכולות להגיע לרמות של 40% ומעלה ממחירי השוק.

עניין זה גורם לכך שחלק מזוכי ההגרלות מעדיף לקחת משכנתאות מאוד גבוהות, כדי לזכות בהנחות הללו, שנראות כמו "עסקת חיים". ואולם במקביל יכול מאוד להיות שלקיחת המשכנתאות הללו, שרמתן הממוצעת היא הגבוהה שנלקחה בישראל מעולם, תתברר גם כ"סיכון חיים".

הסקטור שמפנים בצורה הברורה יותר את צוק העתים הוא זה של רוכשי דירות בשוק החופשי, שאינם משקיעים. משכנתה ממוצעת שהם לקחו בנובמבר הגיעה ל-983 אלף שקל, כ-8% פחות ממה שלקחו באוקטובר. גם מספר הלווים ירד והגיע לרמה של לפני כשנתיים.

יותר ויותר משקיעים מבינים שבעת הזו אין להם מה לחפש בשוק הנדל"ן. 868 משקיעים בלבד נטלו משכנתאות ברמה ממוצעת של 953 אלף שקל. זו נותרה עדיין גבוהה, ואולם כמות הלווים הזו היא הנמוכה ביותר מאז היציאה מסגר הקורונה ב-2020 (לא כולל חודשי חגים).