מספר עסקאות הנדל"ן בתל אביב בירידה תלולה. האם גם המחירים יירדו?

לפני כעשרה ימים נרשמה היסטוריה קטנה במכון G CITY למחקר הנדל"ן של אוניברסיטת רייכמן: המדד הרבעוני של מחירי הדירות שעורך המכון בשיטת "העסקאות החוזרות" (שממנה נגזר גם המדד האמריקאי קייס־שילר) - לא כלל את העיר תל אביב.

● בזמן ששרת התחבורה בוחנת את כדאיות המטרו, נציגים מענף הבנייה עתרו לבג"ץ לבטל את מס הבניה בקרבת התחנות 
● איילת שקד כבר לא שרת הפנים, אבל החלופה שלה לתמ"א 38 מתקרבת לאישור | ניתוח
● בכפ"ס תוחלת החיים היא הגבוהה ביותר, ואיזו עיר מדורגת ראשונה באיכות החיים? 

מנהלת המכון, ד"ר אפרת טולקובסקי, הסבירה כי במאגר של המכון נאסף מספר קטן מדי של עסקאות, שלא איפשר את קיום המדד לתל אביב לרבעון השלישי. טולקובסקי עשויה להרגיש את הקיפאון באופן אישי, משום שהיא גם יו"ר משותף בחברת אקו סיטי אס.אל יזמות ובנייה ודירקטורית בקרן אזורים ליבינג. כך או כך, בשבועות האחרונים גוברים דיווחים מאנשי נדל"ן הפועלים בעיר, כי השוק נמצא ביובש.

  

המחירים מרחיקים את הרוכשים

על שוק הנדל"ן בכלל ובתל אביב בפרט, עוברים ימים מוזרים. הם באים לידי ביטוי בנפחי עסקאות שמחזירים את השוק שנים לאחור. למעשה, מאז פקיעת בועת ההייטק לפני כעשרים שנה, לא נראתה ירידה כזו. אולם כפי שנכתב בשבוע שעבר בגלובס, עוצמת הירידה בכמות העסקאות היא כזו שהמשבר נמצא רק בראשיתו ולא ברור עד היכן יגיע.

תל אביב היא העיר המבוקשת במדינה, אבל המחירים הגבוהים והמצב הכלכלי מרחיקים יותר ויותר רוכשים פוטנציאליים ממנה, והתוצאה - ירידה חדה במספר העסקאות שמבוצעות בה, גם בהשוואה לירידה הכוללת בשוק הנדל"ן כולו. יותר מזה: נתוני הלמ"ס והאוצר מורים כי מגמת הירידה החלה כבר בשנה שעברה, עוד לפני העלאות הריבית, והיא גוברת בחודשים האחרונים. השיא הגיע בספטמבר־אוקטובר האחרונים, שבהם נרשמה ירידה של כ־56% במספר העסקאות שבוצעה בעיר, לעומת ספטמבר־אוקטובר 2021.

 ד''ר אפרת טולקובסקי, מנכ''לית מכון G City לחקר הנדל''ן / צילום: שלומי יוסף

"אנחנו מרגישים בירידה גדולה במספר העסקאות בפרויקטים של הקבלנים שאותם אנו מלווים. לעתים יש עצירה מוחלטת בפרויקטים", מספר השמאי אריה קמיל.
משיחות שהוא מנהל מול רוכשים ויזמים עולה, שהקונים בתקופה הזו יושבים בחלקם על הגדר, ובחלקם - משקיעים - שוקלים להסב את הרכישות שלהם לאפיקים אחרים מנדל"ן. "עלות הכסף עלתה, והם בוחנים בימים האלה אלטרנטיבות אחרות להשקיע את כספם. התשואה השנתי שאתה מקבל על דירה היא 2% וקצת יותר, ועליית מחירי הדירות הגיעו לשיא בשנה האחרונה, אז למה להסתכן? מכשירים פיננסיים נושאים את אותה תשואה".

  

המשקיעים קנו רק 79 דירות באוקטובר

ואכן, משקיעים בימים אלה מחפשים אפיקים אחרים מאשר דירות בתל אביב. שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בעיר נע בסביבות 30% לאורך כל השנים, וגם בתקופה האחרונה, אבל מספרם פוחת והולך, ובאוקטובר האחרון הם רכשו רק 79 דירות.

קמיל אומר כי עיקר הרוכשים היום הם משפרי דיור והורים שרוכשים דירות לילדים שלהם. "כל יתר הרוכשים נמצאים בהמתנה, כולל עובדי ההייטק, שלפני שנה היו רוכשים כאן דירות במחירים גבוהים. התקופה קשה, אנשים הולכים הביתה, או מרגישים שהם בסכנה, ועבודה בהיי טק אינה עבודה עם קביעות, כמו בעירייה. ואין להם שום סיבה לקנות דירה דווקא עכשיו".

 אריה קמיל, שמאי מקרקעין / צילום: שלומי יוסף

עיון בעסקאות שבוצעו בתל אביב ובמדינה מורה כי הירידה בשיעור הדירות שנרכשות בתל אביב יחסית לכלל השוק בישראל, החלה כבר במחצית השנייה של שנה שעברה. עד אז משקל השוק התל אביב הגיע ל־5.5%־6% מכלל שוק הנדל"ן הישראלי (למעט חריג בחודש יוני); ברבעון השלישי של השנה הוא ירד לסביבות ה־5%, וברבעון האחרון נרשמה עלייה חריגה ומלאכותית באוקטובר־נובמבר, שנוצרה כתוצאה מהעלאת מס הרכישה למשקיעים, שגררה לאחר מכן ירידה חדה בדצמבר. במשך רוב חודשי 2022 שיעור העסקאות בתל אביב נמוך מ־5%, ובאוקטובר הוא ירד מ־4%.

ההאטה התחילה הרבה לפני העלאות הריבית

יש כמה מסקנות שיכולות להילמד מהנתונים הללו: הראשונה, שהשוק התל אביבי רושם בימים אלה האטה הרבה יותר גדולה מאשר ההאטה הפוקדת את כלל השוק בישראל; השנייה, שההאטה החלה הרבה לפני העלאות הריבית שהחלו רק באפריל שנה 2022. ניתן להעריך כי יש כמה סיבות להאטת היתר הזו בתל אביב: הראשונה והפשוטה ביותר היא עליות המחירים החריגות שהיו בעיר במהלך 2021 עד לחודשים האחרונים. על פי הלמ"ס, דירות בתל אביב נרכשו ברבעון האחרון של 2021 במחיר ממוצע של 3.6 מיליון שקל, ואילו ברבעון השלישי של 2022 הן נרכשו ב־4.1 מיליון שקל בממוצע. ללא ספק שעלייה כזו הורידה רוכשים פוטנציאליים רבים.

סיבה שנייה היא כאמור העלאת מס הרכישה על משקיעים, מה שהביא אותו לשקול לתשואה של כמעט ארבע שנים מהשכרת הדירות. עד לאחרונה משקיעים יכלו לוותר על השנים הללו, משום שנהנו מעליית מחירי הדירות, אך כפי שאמר קמיל - הימים הללו מאחוריהם.

הסיבה השלישית היא העלאת הריביות, הניכרת בנתונים: ברבעון הראשון של 2022 נמכרו בכל חודש יותר מ־550 דירות בתל אביב; מאפריל העסקאות נעות סביב ה־450, ומאוגוסט הן אפילו לא מגיעות ל־400 בחודש.

גם נתוני הלמ"ס על רכישת דירות חדשות מורים על ירידה גדולה מאוד בכוחה של בירת הנדל"ן בישראל: בין אוגוסט לאוקטובר נרכשו בעיר 270 דירות חדשות, והיא הגיעה רק למקום החמישי במכירות, אחרי ירושלים, קרית גת, נתניה ואשקלון. רק להשוואה - יחסית לשלושת החודשים מאי־יולי 2022, שאף הם לא היו טובים, נרשמה ירידה של יותר מ־50%, שרק חלק ממנה יכול להיות מוסבר בחגי תשרי שנפלו באוקטובר.

השאלה הטבעית לנוכח הממצאים הללו היא האם הירידה בביקושים כוללת גם ירידה במחירים. "הירידה לא מלווה נכון לעכשיו בירידת מחירים", אומר קמיל. "אנחנו רואים מבצעים של היזמים, אבל עדיין המחירים נותרים כפי שהיו לפני שלושה־ארבעה חודשים. אתה רואה דירות יד שנייה שנמצאות זמן רב בשוק, ואולי בימים האלה אנשים התחילו להתפשר ולהוריד מחיר, אבל אין לנו מידע על זה".

הגורמים לירידות בהיקפי השוק התל אביב עדיין כאן, וכל אחד מהם לוחץ לכיוון המשך המגמה: המחירים הגבוהים, המיסוי הגבוה על משקיעים והריביות - לא הולכים לשום מקום. לכן יש לצפות להמשך ההאטה בתקופה הקרובה.
אבל מבין השלושה, עניין המחירים נראה כגורם החלש ביותר, והשאלה מתי הם יתחילו לרדת נראית יותר כעניין של זמן.