דלק נכסים נחשפת לקראת הנפקת האג"ח

שנה לאחר שביטלו הנפקה מתוכננת של דלק ישראל, פועלים בעלי השליטה בחברה - להב אל.אר  ושותפה אורי מנצור - לגייס חוב בבורסה בת"א באמצעות החברה האחות דלק נכסים.

לקראת הנפקת האג"ח דירגה S&P מעלות את דלק נכסים בדירוג מקדים של A מינוס, ואת האג"ח הלא מובטחות שבכוונתה להנפיק, בהיקף של עד 500 מיליון שקל, בדירוג מקדים של A.

דלק נכסים היא חברה פרטית שעוסקת ברכישה, הקמה, השבחה והשכרה של נדל"ן מניב בישראל, ובעיקר תחנות דלק ומתחמים מסחריים. החברה פוצלה באפריל 2021 מהחברה האחות דלק ישראל. לפי דירוג מעלות, בסוף הרבעון השלישי של 2022 כלל תיק הנכסים המניבים של דלק נכסים 61 נכסים (שניים מהם בשלבי רכישה מתקדמים) בשווי של כ-1.3 מיליארד שקל (חלק החברה).

לפי כלכלני S&P מעלות, "הפרופיל העסקי של החברה נתמך בתיק נכסים יציב עם שיעור תפוסה גבוה ופיזור גיאוגרפי ברחבי ישראל, שמרבית הנכסים בו ממוקמים על עורקי תחבורה מרכזיים. מנגד, הפרופיל העסקי מוגבל בשלב זה בשל גודל וריכוזיות תיק הנכסים, והעובדה שהרוב המוחלט של הנכסים הוא בתחום מתחמי התדלוק, המושכרים לחברה האחות דלק ישראל".

לדבריהם, ברוב הנכסים שבהקמה היעד הוא הכנסת שוכרים נוספים, מה שיפחית את התלות בשוכר עיקרי; כיום למרות שיש לחברה יותר מ-80 שוכרים, החברה האחות אחראית על 80%-85% מהכנסות דלק נכסים. אופי הנכסים שהביקוש להם יציב גם בתקופות של האטה כלכלית, ממתן חלק מסיכוני הריכוזיות. ב-S&P מעלות מעריכים שב-2023-2024, לאחר הנפקת האג"ח - המיועדות לפירעון חוב בנקאי קיים, יחס ה-EBITDA להוצאות המימון יהיה כ-1.4-1.8 בהתחשב בציפיות האינפלציה והציפיות לעלייה בריבית, ויחס החוב לחוב והון עצמי יהיה 50%-60%.

תוכנית לשינוי ייעוד חלק מהנכסים למגורים

הדירוג מציין את אסטרטגיית הצמיחה של החברה, המתבססת בעיקר על המשך פיתוח והשבחת נכסים קיימים, ורכישת נכסים חדשים שניתנים להשבחה. לפי החברה, בהשבחת מתחמי התדלוק יש פוטנציאל הרחבה של כ-30 אלף מ"ר ב-5-6 השנים הקרובות. נוסף על כך יש לחברה תוכנית שינוי ייעוד של חלק מהנכסים למגורים, בשיתוף עם חברת אזורים, ולתעסוקה.

כלכלני S&P מעלות מציינים שהפרופיל העסקי והדירוג של החברה מוגבלים בשל היקף ופיזור תיק נכסים נמוכים יחסית לחברות בדירוגים גבוהים יותר, ובשל התלות בחברה האחות.

תרחיש הדירוג הבסיסי מתבסס על מספר הנחות, בהן צפי לאינפלציה של כ-3.5% ב-2023 ושל כ-2% ב-2024, שיעור תפוסה ממוצע של 95%, וגידול בהכנסות וב-EBITDA (רווח בנטרול ריבית, מס, פחת והפחתות) כשלהערכתם ה-EBITDA המתואם השנתי יהיה כ-55-65 מיליון שקל בשנתיים הקרובות. הם מעריכים שהיקף ההשקעות בשנתיים הבאות יהיה 100-150 מיליון שקל, כולל פיתוח נכסים קיימים ורכישת נכסים חדשים.

בעלי השליטה יותר מהכפילו את ההשקעה

דלק ישראל, המפעילה מאות תחנות דלק וחנויות נוחות ברחבי הארץ, נמצאת מאז שלהי 2020 בשליטת להב אל.אר ואיש העסקים אורי מנצור, שרכשו אותה מידי קבוצת דלק של יצחק תשובה במחיר רכישה ששיקף שווי חברה של 750 מיליון שקל.

מאז הובילו בעלי השליטה החדשים מהלך לפיצול הנדל"ן המניב של דלק ישראל לחברה אחות דלק נכסים, חילקו דיבידנד גדול, ועל פי ההערכות יותר מהכפילו את שווי השקעתם בחברה. להב אל.אר, הנמצאת בשליטת אבי לוי (לשעבר מנכ"ל מליסרון), אלי להב ואיליק רוז'נסקי, מחזיקה ב-40% ממניות דלק ישראל ודלק נכסים, מנצור ב-35% וקבוצת דלק ב-25%.

בפברואר אשתקד התפרסמה טיוטת תשקיף ראשונה לקראת הנפקתה של דלק ישראל בת"א לפי שווי שהוערך בכ-1.2 מיליארד שקל לחברה (לפני הכסף). אלא שכחודש וחצי לאחר מכן, הגישו בעלי החברה הצעה לדירקטוריון שופרסל שנועד להפוך אותם לבעלי המניות הגדולים ברשת (עד 20% מהמניות).

כשבוע לאחר הגשת הצעת המיזוג, לה התנגדו חלק מבעלי המניות הגדולים בשופרסל, דחה אותה דירקטוריון שופרסל, בטענה שהיא לא תואמת את האסטרטגיה של שופרסל ובעלי מניותיה. בהמשך בוטלה ההנפקה המתוכננת של דלק ישראל, שבמחיר המבוקש לא עוררה התלהבות בשוק.

עוד הנפקת מניות שבוטלה אשתקד היא של סונול נדל"ן, זרוע הנכסים של חברת תחנות הדלק סונול, שאת השליטה בה רכש דודי ויסמן ב-2016 מקבוצת עזריאלי. זאת לאחר שהחברה כבר הגישה תשקיף לגיוס של 188 מיליון שקל לפי שווי של 750 מיליון שקל (לפני הכסף). עיקר תמורת ההנפקה יועד לפירעון הלוואה מהחברה האם סונול.

תעודת זהות | דלק נכסים

תחום עיסוק: הקמת והשבחת נדל"ן מניב, בעיקר תחנות דלק
היסטוריה: חברה פרטית שפוצלה ב־2021 מדלק ישראל, מוחזקת על־ידי להב אל.אר, אורי מנצור וקבוצת דלק. הלקוחה המרכזית שלה היא החברה האחות דלק ישראל|
נתונים: מחזיקה ב־61 נכסים בשווי 1.3 מיליארד שקל