חברת אזורים כמשל: הגרף שמתאר את הסחרור בנדל"ן

בשבועות האחרונים מהמרים רבים מחזאי שוק ההון ובכיריו כי מחירי הדיור צפויים סוף סוף להתחיל לרדת בשנה הקרובה, על רקע העלאות הריבית החדות שביצע בנק ישראל בחודשים האחרונים.

● שנה חדשה ויקרה: עליות המחירים של תחילת 2023
● "אם אתם מחפשים דירה למגורים אל תחכו שהמחירים יירדו": מה צופים ארבעה מומחי נדל"ן ל-2023?
● עליות המחירים דחפו כלפי מעלה גם את הדירות היקרות, אבל החגיגה נגמרה   

בינתיים, נתונים שמפרסמות חברות הנדל"ן על ביצועיהן מלמדים על הטירוף שהתחולל בשנה האחרונה במחירי הדיור, שזינקו בכ-20%. כך, גרף רב-שנתי המופיע במצגת שפרסמה חברת הבנייה למגורים אזורים , מלמד כי בחודשים ינואר-נובמבר 2022 מכרה החברה שבשליטת הרשי פרידמן 441 יחידות דיור, שהניבו לה הכנסות של 1.1 מיליארד שקל (לפני מע"מ).

זאת כאשר בשנת 2018 מכרה אזורים מספר זהה של דירות, שההכנסות בגינן הסתכמו ב-858 מיליון שקל (לפני מע"מ). כלומר, בגין אותו מספר דירות שמכרה, רשמה אזורים תוספת הכנסות של 240 מיליון שקל ב-2022. מדובר בזינוק של 28% בהכנסה הממוצעת מדירה, שעמדה אשתקד על 2.5 מיליון שקל כמעט לעומת כ-1.9 מיליון שקל ב-2018.

נתוני הגרף שפרסמה אזורים מעידים על מגמה נוספת שמאפיינת את שוק הדיור בשנה האחרונה: ירידה משמעותית בהיקף המכירות ביחס למספר הדירות שמכרה בשנת 2021, שאולי תיזכר כשיא עבור ענף הנדל"ן הישראלי.

מדובר בשנה שבה הריבית עדיין הייתה אפסית, תעשיית ההייטק המקומית זכתה לפריחה חסרת תקדים וייצרה עשרות אלפי מיליונרים חדשים ואת הביקוש לדירות כמעט ולא ניתן היה להשביע. באותה שנה מכרה אזורים 1,164 דירות, כשהיא רושמת בגינן הכנסות של 2.48 מיליארד שקל.

"צומת עלית לא דומה לרחובות או לנהריה"

מנכ"ל אזורים, רון אבידן, מדגיש בהקשר של הנתונים הללו, כי "הם מושפעים מתמהיל הפרויקטים שיש באותו הזמן. אין ספק שמחירי הדיור עלו.

"אבל אם לוקחים את המכירות בפרויקט בצומת עלית ברמת גן, שם אנחנו מקימים את מגדל Exchange היוקרתי, זה לא דומה לפרויקטים ברחובות החדשה או בנהריה".

אבידן מודה כי "מחירי הדירות לא עולים בחודשים האחרונים, אבל גם לא יורדים. אנחנו מתכנסים מדי חודש לאחר פרסום המדדים ודנים בנוגע לתמחור. בחודשים האחרונים, בעקבות העובדה שמדד תשומות הבנייה לא עלה, גם המחירים לא עלו בשיעור ריאלי".

לדבריו, "שנת 2021 היתה שנת שיא, שנה של טירוף". למרות ההאטה הנוכחית במכירות, לדבריו, "בחודשים האחרונים, בארבעת הפרויקטים שהתחלנו (בנתניה, חיפה, חולון ונהריה), בכל פרויקט פגשנו ביקושים. אבל באופן כללי, יותר קשה כרגע למכור. זה רק טבעי והגיוני, שכשהריבית על משכנתאות עולה, אז לקונים יותר קשה".

הערכות: המחירים יירגעו, ויחזרו לעלות בסוף 2023

בענף הבנייה למגורים, בדומה להערכות שנשמעו לאחרונה מצד מנהלי בתי ההשקעות, גוברות ההערכות כי כנראה שתהיה התמתנות במחירי הדיור בהמשך השנה.

עם זאת, חלק מהשחקנים הפועלים בבנייה למגורים, סבורים כי המחירים יחזרו לעלות ככל שנתקרב לסוף 2023 ותחילת 2024. לדברי אותם גורמים, הבנקים נהיים יותר סלקטיביים במתן אשראי להקמת פרויקטי בנייה למגורים והירידה בהתחלות הבנייה כתוצאה מכך היא בשורה לא סימפטית לציבור הרוכשים.

בהקשר של אזורים, אבידן מציין כי בחברה מעריכים ש"לאחר שתי החלטות הריבית הבאות של בנק ישראל, נגיע לרמת ריבית פריים במשק של 5.5%. זה לא תענוג לקונים וזה יקשה עליהם. אנחנו תלויים במשתנים מקרו-כלכליים שהם מעבר לעולם הנדל"ן, כמו סביבת הריבית, גובה האינפלציה וכו'".

הוא מוסיף, כי "מצד שני חשוב לזכור את הווקטור המנוגד: הפסיכולוגיה שמובילה לחשש מהמשך עליית מחירים כתוצאה מחוסר יכולת של ההיצע להדביק את הביקוש. לצערי לא קרה בתחום הזה כלום. אנחנו סובלים ממשך זמן הולך וגדל להוצאות היתרי בנייה ואישורי תב"ע (תוכנית בניין עיר)".

הדוחות הכספיים של אזורים מלמדים כי בתשעת החודשים הראשונים של 2022 עמד מחיר דירה ממוצעת שמכרה אזורים על 2.45 מיליון שקל. זהו זינוק של כ-16% ביחס למחיר הממוצע בשנה שקדמה לה, שעומד בהלימה עם הנתונים על העלייה הכללית במחירי הדיור בישראל.

מחירי הדירות הממוצעות מהדוחות הכספיים של אזורים שופכים אור על תמונת המקרו של תחום הדיור למגורים. מחירה של דירה ממוצעת שמכרה אזורים עמד ב-2018 על 1.9 מיליון שקל, דשדש ואף ירד קלות ב-2019 ל-1.7 מיליון שקל, ובשנת הקורונה שוב התאושש וחזר לאותה רמה. הנסיקה החלה ב-2021, אז קפץ מחיר דירה ממוצעת ל-2.1 מיליון שקל, ומשם המשיך לטפס.

לשם השוואה, בשנת 2011, שבה השתלט פרידמן על אזורים, עמד המחיר הממוצע של דירה שמכרה החברה על 1.1 מיליון שקל בלבד - פחות ממחצית המחיר בשנה החולפת.

פרידמן מחזיק ב-66% ממניות אזורים בשווי של כ-1.6 מיליארד שקל, לאחר שבשנת 2011 השתלט על החברה תמורת 300 מיליון שקל בלבד, לאחר שבעל השליטה הקודם, שעיה בוימלגרין, נקלע לתסבוכת פיננסית והמניות הוצעו למכירה על ידי נושהו, בנק מזרחי טפחות.

בשנים הראשונות נפלה מניית אזורים, וכשנתיים לאחר הרכישה איבדה 65% מערכה. פרידמן לא אמר נואש, הזרים לחברה כספים ונכסים פרטיים, ובסופו של דבר זה השתלם לו כשאזורים התאוששה והגיעה בזמן הנכון (בועת מחירי הדיור של השנים האחרונות) עם המוצר הנכון בידיה - דירות מגורים.

לחברה ישנן כיום 29.3 אלף דירות בצבר הפרויקטים שלה, בשלבי ביצוע, תכנון ובעתודות. הכנסות החברה ירדו ב-32% בתשעת החודשים הראשונים של 2022 ביחס לתקופה המקבילה ב-2021, בעוד שהרווח הנקי ירד בשיעור מתון יותר של 20%, והסתכם ב-159 מיליון שקל. זאת הודות לעלייה בשווי ההוגן ומימוש נכסים, לצד קיטון בהוצאות המכירה.

"תחום הדיור להשכרה לטווח ארוך ילך ויגדל"

שווי השוק הנוכחי של אזורים עומד על כ-2.4 מיליארד שקל, לאחר שמניית החברה עלתה ב-183% בחמש השנים האחרונות. עם זאת, מהשיא שאליו הגיעה המניה בינואר אשתקד היא איבדה 37%, בדומה לתשואת מדד ת"א בנייה, שירד ב-34% באותה תקופה.

לחברה יש חוב סחיר שממנו נותרו לפדיון כ-1.2 מיליארד שקל.

התשואה לפדיון של סדרה 14 עומדת על 5.5%, במח"מ של 3.9 שנים. בתחילת חודש ינואר אשתקד עמדה התשואה לפדיון של אותה איגרת על פחות מ-1.9%.

אבידן סבור כי התחום שבו המדינה צריכה להשקיע את מאמציה הוא שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך: "ברמה האסטרטגית, אין לי ספק שתחום הדיור להשכרה (לטווח ארוך, ח' ש') ילך ויגדל. זה הפתרון המתבקש למצוקה ההולכת וגדלה של מי שרוצים לרכוש דירות ואין להם הון עצמי.

"אנחנו נותנים ודאות לשוכרים ומשכירים דירות לתקופה של עשר שנים. זה לא קיים בתחום הדיור להשכרה בסקטור הפרטי. אצלנו לא מפנים את הדייר בגלל שהנכדה חזרה מלונדון או שבעל הדירה רוצה למכור אותה. אם לא ימשיכו ויפתחו את התחום הזה, אנחנו מפספסים אמצעי שאני חושב שהמדינה צריכה להעמיד לטובת הציבור".