כדי להגדיל את ההיצע: הרפורמה שמתכננת רשות המסים במיסוי מקרקעין

הממשלה החדשה מביאה איתה צעדים חדשים, לא רק מצד הפוליטיקאים אלא גם מהדרג המקצועי והרגולטורים. לגלובס נודע כי כחלק מצעדים אלו מתכננת רשות המסים מספר שינויים מול שר האוצר החדש, בצלאל סמוטריץ'. מה הם המהלכים המתגבשים וכיצד הם ישפיעו על חיינו?

● אותו מספר דירות, רבע מיליארד שקל יותר: הגרף שמתאר את הסחרור בנדל"ן | ניתוח
● בהרצליה, בחיפה ובראשון לציון: היזמים הפנימו את הכיוון אליו צועד שוק הנדל"ן | בדיקת גלובס

השלמת חקיקת תיקון 100 לחוק מיסוי מקרקעין

אחד הצעדים המרכזיים, כך נראה, הוא המשך קידומו של תיקון 100 לחוק מיסוי מקרקעין, שהציבור נחשף אליו עוד באמצע הקדנציה של הממשלה הקודמת: מדובר ברפורמת המיסוי שאותה ביקש לקדם שר האוצר היוצא אביגדור ליברמן, שעל אודותיה פרסמנו כאן לראשונה במרץ שעבר. לדברי שי אהרונוביץ', סמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המיסים, מדובר בתיקון "שבהחלט יכול לתרום להגדלת היצע הדירות בשוק" - מטרה מרכזית של הרשות בעתיד הקרוב, במישור זה. "הרפורמה אושרה על ידי הממשלה הקודמת, אך לא התקדמה לשלב החקיקה ולאישור רשמי", הוא מזכיר.

מדובר ברפורמה בת שבעה סעיפים, אשר כוללת צעדים כמו שינוי מדרגות מס הרכישה בעת רכישת דירה יחידה; ביטול הטבות לבעלי דירות שאינם תושבי ישראל; קיצור "תקופת השחלוף" - התקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה; ביטול הטבת החישוב הלינארי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים, כשזו נבנתה על קרקע שהייתה פנויה בעת הרכישה, ונמצאה בבעלות המוכרים לפני שנת 2014; הכללת ההכנסות משבח ממכירת דירת מגורים בבסיס המס על הכנסות גבוהות; קביעה כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס כדירת מגורים; והפחתה בשיעור מס השבח על קרקעות פרטיות שנרכשו לפני 7 בנובמבר 2001, כל עוד נבנו עליהן דירות מגורים בתוך תשע שנים.

הטבות בפינוי־בינוי - גם בתמ"א 38

חוק ההסדרים שאושר בנובמבר 2021 במסגרת אישור תקציב המדינה האחרון כלל לא מעט רפורמות בהתחדשות עירונית - בדגש על פינוי־בינוי. כעת נראה כי רשות המסים מתכוונת להפנות תשומת לב מסוימת גם לתמ"א 38.

שני שינויים שהוכנסו לחוק הפינוי־בינוי במסגרת חוק ההסדרים האחרון, וכעת נבחנת האפשרות להחילם גם בתמ"א 38 הם שינויים בעלי משמעות רבה: האחד - פטור ממס שבח גם למי שמחזיק ביותר מדירה אחת בפרויקט, ועל כל דירה שבבעלותו; השני - יישום הטבות לקשישים בפרויקטים, שכיום לא ניתנות כלל בפרויקטי תמ"א 38, לדיירים בני 70 ויותר. הרשות אף בוחנת להפחית את רף הגיל, הן בפינוי־בינוי והן בתמ"א 38, ל־65 כפי שממליצים גורמים רבים.

לצד זה, שואפת הרשות לשים סוף לבעיה שנוצרה עם כניסתה של שנת 2022 - ביטול הטבות המס בתמ"א 38, לאחר שהוראת השעה פגה בסוף שנת 2021. הרשות הציעה אז פתרון זמני, וניסתה לקדם בכנסת הקודמת את חקיקתו של חוק שיאפשר את חידוש ההטבות, אך ללא הצלחה. כעת ינסו אנשי מיסוי מקרקעין לגרום לזה לקרות, שכן נכון לעכשיו השוק שרוי בחוסר ודאות מבחינה זו.

"המיסים לא צריכים להכתיב את מהלך הדברים"

הצעדים שבוחנת הרשות הוצגו אתמול (ב') על ידי אהרונוביץ' בפני אנשי ארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז באירוע שכותרתו "עדכונים וחידושים במיסוי מקרקעין". אהרונוביץ' הדגיש כי הצעדים המדוברים "עדיין בחיתולים" וכי מדובר במהלכים שעליהם צפויה הרשות להמליץ, ובכל מקרה יידרשו בחינה ואישור של השר סמוטריץ', כמובן. "מונה שר חדש. אנחנו צריכים לבוא אליו עם הרעיונות, ולראות לאן נושבת הרוח", אמר.

אהרונוביץ' סיפק אמירה מעניינת באשר לגישה שצריכה להוביל, לתפיסתו, את צעדי החקיקה במיסוי מקרקעין, ואולי אף ביטא בכך ביקורת מרומזת על צעדים שנעשו בעבר. "המסים לא צריכים להכתיב את מהלך הדברים בשוק", אמר. "היו בעבר ניסיונות להשפיע על שוק הנדל"ן באמצעות מיסוי, וחשוב להיות חכמים בעניין הזה: להשתדל מאוד שהמיסוי יהיה ניטרלי עד כמה שניתן, בכל דבר - ובוודאי בנדל"ן. המיסוי לא צריך לתת את הטון בשוק ולהשפיע עליו כדי לשנות התנהגות. זו תפיסה שצריכה להיות כל הזמן בתודעה, גם של אנשי האוצר וגם של אנשי רשות המיסים, לקראת גיבוש חוק ההסדרים".

לקראת סיום הוא אף הזכיר את דוח הוועדה הבין משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה, ואת התנגדות האוצר והרשות בנוגע להטבות המס המוצעות, והסביר: "אנחנו לא חשובים שיש מקום לעשות דיפרנציאציה בין הטבות המס בפריפריה לבין אלו שבמרכז. ככלל, מיסוי דיפרנציאלי גורם לא מעט בעיות, ואנחנו משתדלים לא להיות שם. לא נכון לדעתנו להכניס כלי כזה לתחום ההתחדשות העירונית. הדרך הנכונה היא לטפל בפרויקטים חסרי היתכנות כלכלית באמצעות סבסוד ישיר".