האם זכויות של רוכשי דירה גוברות על עיקולים מאוחרים שהוטלו על המוכר

הכותב ממשרד גינדי כספי ושות', המאמר נכתב בסיועו של יוסף מינץ 

עיקול הוא פעולה הנעשית מול חייב כדי להגביל את שימושו בנכס, במטרה שהחייב לא יבריח את הנכס המעוקל ויתחמק מתשלום חובו.

● המדריך לרכישת רכב חשמלי ב-2023: האם זה עדיין משתלם, איפה אפשר יהיה להטעין, ומה חשוב לדעת? | ניתוח

נסיבות המקרה: ענייננו בעסקת מכר של דירה בתמורה ל־1.7 מיליון שקל, שבמהלך תשלומי התמורה הוטלו עליה עיקולים בגין חובות הבעל בגובה של 1.3 מיליון שקל. בני הזוג מכרו את דירתם וסיכמו כי הרוכשים ישלמו את תמורת מכר הדירה בכמה פעימות, כפי שנהוג בעסקאות מכר מסוג זה.

בפעימה הראשונה שולם סכום של 400 שקל, ונרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים. לאחר מכן הוטלו כמה עיקולים על חלקו של אחד מבני הזוג בדירה. הרוכשים ביקשו לשלם את החובות החלים על הדירה באמצעות יתרת התשלום שהייתה מיועדת למוכרים, וזאת כדי להסיר את המשכנתה הרשומה על הדירה, ולהעביר את הבעלות בדירה על שמם.

הרוכשים טענו כי יש לאפשר להם לשלם את יתרת חוב המשכנתה שעמדה על כ־700 אלף שקל לבנק, לתת הוראות בדבר אופן תשלום יתרת התמורה המגיעה לפי הסכם המכר, ולהורות שיוסרו יתר העיקולים ויתאפשר לרוכשים להשלים את העברת הדירה על שמם בטאבו. בנוסף ביקשו הרוכשים הוראות בדבר אופן תשלום יתרת התמורה.

כוונת שיתוף בחוב

מנגד, המוכרים טענו כי הם עתידים להתגרש, והיות שהעיקולים נוצרו עקב חובות הבעל בלבד, הרי שאין למנוע מהאישה את זכויותיה בדירה, שהרי היא זכאית לקבל מחצית התמורה מהדירה.

הנושים, בנקים שונים וגוף מימון פרטי, למעט הבנק בעל המשכנתה, טענו כי זכותם בעיקול התמורה עדיפה על הזכות של הקונים לפדות את המשכנתה ועל זכות הבנק הממשכן, ולכן זכותם לקבל את יתרת התמורה מעסקת המכר.

נוסף על כך טענו הנושים, למעט הבנק בעל המשכנתה, כי האישה הסכימה לקבל על עצמה את האחריות לחובות הבעל מכוח הסכם המכר. לכן, יש כוונת שיתוף ספציפית בחובות בין בני הזוג, והאישה אינה זכאית לקבל מחצית מתמורת המכר.

ההחלטה: נפסק כי זכויות הרוכשים גוברות על המעקלים, ומכספי התמורה זכאים הרוכשים לשלם תחילה את יתרת המשכנתה שטרם סולקה. התוצאה הצודקת היא שמהתמורה תיפרע תחילה יתרת המשכנתה, והיתרה שתיוותר תחולק בין בני הזוג. האישה תשמור על חצי מהסכום המגיע לה, ומחצית התמורה שמגיעה לבעל תחולק בין הנושים, לפי שיעור החובות. לאחר פירעון המשכנתה, יתרת התשלומים שנשארה לקונים לשלם, תועבר לנושים המעקלים - זאת לאחר תשלום חצי התמורה שמגיעה לאישה. לאחר ביצוע התשלומים של הקונים, העיקולים יוסרו, והקונים יוכלו להירשם כבעלים של הנכס.

בית המשפט לא מצא בסיס לטענתם של הבנקים הנושים שניתן לקבוע כי האישה הסכימה לשאת בחובות.

כבר נפסק בעבר כי זכותו של הקונה גוברת על העיקול, אלא אם כן יוכיחו הנושים דין מהותי המורה אחרת. בענייננו לא הוכיחו זאת הנושים. לאור זאת, הוראה כי הכספים ישולמו לכיסוי המשכנתה - משמעותה כי לא ניתן לעקל כספים אלה, מאחר שהם לא שייכים למוכר, החייב, ולכן העיקול לא תופס כספים אלה.

זאת ועוד, הקונים רכשו את הדירה בתום־לב, תוך ידיעה שהם רוכשים נכס ולא נכנסים בנעלי החייב.

ת"א 14416-01-22