פרויקט תמ"א 38/1 בבת ים בוטל בשל חשש לעומס על התשתיות בעיר

מה גרם לוועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב לקבל את ערעור השכנים נגד פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות) ברחוב בר יהודה ברובע דרום העיר בבת ים, ולבטל אותו?

מדובר בפרויקט מסוג חיזוק ותוספות, תמ"א 38/1, שאישרה הוועדה המקומית בעיר. הבניין המקורי הוא בן ארבע קומות על עמודים ובו 12 דירות. בבקשה להיתר הוצע לחזק את הבניין הקיים, להוסיף מעלית וממד"ים לדירות הקיימות בנוסף לבנייתן של עוד ארבע קומות חדשות שבהן יתווספו עוד 14 דירות. לאחר החיזוק הבניין יגיע לגובה תשע קומות ויכלול סה"כ 26 דירות.

הבקשה להיתר, כפי שקבעה הוועדה המקומית, "עומדת בסעיף 1 בחוק המקרקעין" ועומדת בין היתר בקיבולת התשתיות הקיימות והמתוכננות בסביבה. הוועדה דחתה את ההתנגדויות שהוגשו נגד הפרויקט.

השכנים הגישו ערר על ההחלטה. הם טענו שבניית הקומות והדירות הנוספות תפגע באיכות חייהם ותגרום עומס על התשתיות הישנות, ולהגברת מצוקת החניה הקשה שקיימת כבר היום באזור.

מהחלטת ועדת הערר עולה כי העוררים, "טוענים שאישור הבקשה מייצר קרבה מרובה בין המבנים, שתגרום לפגיעה במעבר אוויר, אור ושמש, וכן לפגיעה בפרטיות".

דרישה להפעיל שיקול דעת פרטני

ועדת הערר המחוזית בראשות עורכת הדין אפרת דון־יחיא סטולמן, קיבלה את ערר השכנים וציינה כי תמ"א 38 היא אומנם תוכנית ארצית, אולם היא קובעת שנדרש להפעיל שיקול דעת פרטני ביחס לכל בקשה מוגשת. בנוסף ועדת הערר הדגישה את "הקשיים הכרוכים", כלשונה, בתוכנית תמ"א 38, ושמה דגש על החלטת המועצה הארצית שהמליצה על תיקון חקיקה ועל העדפת פרויקט שעניינו הריסה ובנייה על פני חיזוק ותוספות.

כמו כן, ועדת הערר הסתמכה על חוות דעת במסגרתה צוין כי מספר הדירות שאושרו בעיר בת ים במסגרת תוכניות בתוקף, לרבות תוכניות תמ"א בשלבים מתקדמים, עומד כיום על 47.8 אלף דירות הצפויות להיבנות בעיר עד ל־2030. חוות הדעת מציינת שעד אז יאוכלסו מתוכן 18,461 דירות, ואף יתרה מזו - עד לשנה הבאה, העיר צפויה לאכלס 5,760 דירות חדשות.

לפי חוות הדעת הזו, הוועדה סבורה כי מצאי התשתיות הציבוריות הקיימים בעיר אינו יכול לספק מענה לתוספות הדירות והאוכלוסייה הצפויה עד ל־2030. במילים חדות אחרות: "מצאי מבני הציבור הקיים היום בעיר אינו יכול לספק מענה לתוספת הדירות והאוכלוסייה הצפויה החל משנת הלימודים 2023־2024".

בעניין הפרויקט המדובר, ועדת הערר קיבלה את ערר התושבים, והחליטה שזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, והוסיפה כי לוועדה המקומית נתון שיקול דעת רחב במסגרתו ניתן לבחון את הבקשה ולהחליט אם לאשרה כפי שהוגשה אם בכלל.

"על מנת להכריע בעניין האיזון הראוי בין האינטרס החשוב בדבר חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה, לבין הקשיים שעלולים לנבוע מכך שהסביבה לא הותאמה לתוספת הצפיפות והבינוי שתיווצר, על הוועדה המקומית לבחון את ההשלכות מהבנייה המוצע ולערוך את האיזונים המתאמים", נכתב בהחלטה. כמו כן, צוין כי בקשות להיתר "מחייבות בחינתן בהתייחסות למכלול שיקולים תכנוניים כמפורט בסעיף 22 לתמ"א, ובין השאר שיקולים תכנוניים אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות ועוד".

הוועדה קבעה כי "לא ראוי היה לאשר את הבקשה להיתר כפי שהוגשה. והחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה אינה סבירה" והחלטת הוועדה המקומית בוטלה.

עורכת הדין נעה ברגר, שייצגה חלק מהעוררים, ציינה שהתוכנית לא רק הייתה פוגעת באיכות חיי העוררים ומגבירה את מצוקת החניה שלהם נוכח הצפיפות הרבה בין הבניינים, אלא שהייתה גם מונעת מהם את היכולת להתחדשות.

ברגר הוסיפה באשר להחלטת הוועדה כי "יש פה שינוי מהותי, ואולי אף תקדימי בהתייחסות לבקשות להיתר לפי תמ"א 38. כאשר ההלכה הקיימת בנוגע להתנגדויות כלפי בקשות להיתרים לפי תמ"א 38 מסיגה לאחור כל טענה (כמעט) בדבר איכות חיים נוכח חשיבות חיזוק הבניינים והחלטת הוועדה המחוזית הינה החלטה אמיצה וחדשנית".

אולם צריך לזכור שהמנדט של הוועדה המחוזית במסגרת עררים מעין אלו מתמצה בביטול ההיתר הספציפי נגדו הוגש הערר. אותו קבלן אשר הגיש תוכנית אשר נקבע ש"אינה ראויה מבחינה אורבנית" יכול לתקן ולהגיש בקשה חדשה, שייתכן שתקים את אותו קושי כלפי הסביבה והשכנים. לפי כך ברגר הדגישה את חששה שההחלטה לא תניב את התוצאות הנדרשות.

"להביא בחשבון שיקולי סביבה ואיכות המגורים"

עורכי הדין יוסי קליין ויהודה שטרן ממשרד עוה"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, סבורים כי "החלטה זו מצטרפת להחלטות נוספות אשר ניתן לומר כי הן מהוות אמירה ברורה לפיה יש להכניס את ההתחדשות העירונית למסלול ברור של ראייה רחבה וסביבתית. הדברים אומנם לא צוינו במפורש בהחלטה שכאן, אך משתמע מכך כי יש לתת עדיפות לתכנון של מתחמי פינוי בינוי".

 יוסי קליין / צילום: יח''צ